语音分享/范慧勇 文字整理/高娟

范慧勇：已经成年但目前尚无稳定收入的学生，不能够贷款购买自住房。但是，如果是购买出租房产，银行能贷款，要看具体情况。

范慧勇：在分享中总结了一些伦敦市区潜力区的信息，供您参考。

伦敦城市潜力区

伦敦是大部分留英中国学生首选的工作城市，这里给大家分享目前伦敦升值潜力较大区域的特征。这些特征来自我过去十几年对伦敦房地产市场的长期观察、投资经验，以及近四年对伦敦各大区域和项目的深度研究。

在二战以来的70多年来，伦敦房产平均每年的回报率约为9.4%，其中房价的年化增幅是6.2%，租金的年化收益率约3.2%。伦敦近几十年房产年化在9%-10%之间浮动，但通常有一些区域比如伦敦的两大黄金带和三类热点区域的年化回报率，会远远超过9.4%的平均年化回报率，有更大的额外升值空间。

第一个黄金带是泰晤士河沿岸，泰晤士河是从伦敦西到东贯穿流动，伦敦城市从发源到公元2000年左右都以伦敦河北岸为中心，直到最近一、二十年，伦敦市政府才加快对泰晤士河南岸的发展改造力度。以美国大使馆新馆为中心的九榆新区、以碎片大厦为地标的泰晤士河南岸一带，都在大规模的升级改造中。由于伦敦发展重心从北岸向泰晤士河南岸转移，因此泰晤士河沿岸，将成为新的中轴带。我们可以看到多家中资企业和英国大型开发商的项目在泰晤士河沿岸的集中程度。

第二个黄金带是伦敦这几年正加快力度建设的横贯城铁，也就是伊丽莎白线（Crossrail 1城铁）。自2008年线路开工到现在已有近十年时间，沿线站点临近房产的额外增值幅度非常明显，年均在10%到20%之间，而且沿线的房产仍有明显的升值潜力。

伊丽莎白线预计在2019年年初全线通车，将是第三轮红利期（额外增值期）。按照历史规律，一条新建轨道交通会带来三轮额外升值的红利期：第一轮红利期是线路规划获批的几年时间；第二轮红利期是线路正式开始动工兴建的前后几年；第三轮红利期是通车之后的几年时间。

根据以往的历史分析，轨道交通站点邻近的房产在通车之后五年左右有较大的额外增值，如果伦敦楼市历史长期看平均9%到10%的回报率，红利期可能会有15%的涨幅甚至更高。

除了泰晤士河沿岸和伊丽莎白线两大黄金地带，还有一些区域也有额外的增值空间。一是优质的学区；二是投资出租房区域；三是休闲生活的绿化带。关于优质学区，给大家一个建议，若孩子来伦敦周边读私立学校，尽管不需要就近读公立学校，也可以考虑购买好公立学区周边的房产。因为优质公立学区周边的居民素质较高，人均教育资源也高于其他地区。

关于潜力投资房区/出租房区域，可以考虑刚提到的横贯城铁（Crossrail 1），和纵贯城铁（Crossrail 2），Bakerloo线延伸、DLR轻轨的延伸、Northern 线在美国新使馆区的延伸，这些轨道交通沿线站点周边的房产都将有额外增值的潜力。

除此之外还有一些休闲生活区域值得关注，通常因为历史原因，这些地区有大型公园或绿地并且受永久性保护。这些地区的居民素质通常比较高，比如海德公园（Hyde Park）周边、摄政公园(Regent's Park)周边、里士满公园(Richmond Park)周边的房产都具有稀缺性，增值也比较可观。

我们英国房产周刊曾做过数据统计，统计对象是53家以100万英镑或200万英镑移民到伦敦的家庭，移居到伦敦及周边居住。在上图中橘黄色标识的是优质学区，浅绿色的区域聚集了所有参加统计的53家中80%的投资移民。大家选择这些区域，一是考虑周边学校比较好，二是周边都是非常舒适安全的宜居区域。

范慧勇：房地产的属地性很强，所以区域划分非常细，所以具体地区需要具体分析，分享中有一些对伦敦地区的分析，供参考。

范慧勇：这个问题同样非常具体，每所大学周边都有投资价值，具体要看预算、喜好等。在早前的分享中讲了一些具体选房的要点，您可以参考。

范慧勇：公立学校的孩子父母，需要移民签证、配偶签证、工作签证、或者读书签证等非访客签证。

范慧勇：新印花税政策，对全世界投资者适用，但必须是全世界的首套房产。

范慧勇：英国对全世界房产投资者的税费政策，都是等同国民待遇的。没有歧视，没有限制。

（注：以上内容仅代表嘉宾个人观点，

不代表British Council英国文化教育协会 / 英国大使馆文化教育处的立场。）