购买房子注意：应检阅初步产权报告,美国德州阳光地产微信公众号文章

购买房子应即时检阅初步产权报告，以免太晚才发现产权有缺陷

问：我在买房过程中遇到了一些麻烦，我期望能得到您的帮助和建议。我上个月中旬在San Jose签了一个「No contingency」的买卖协议，出价一百万，交了三万块的押金。本来一切貌似都挺顺利，银行贷款也批了，上周去产权公司签字等银行放款，结果产权公司提醒这个房子20年前吃过县政府的建筑违规罚单，关於车库改建和一些加建等共三项。银行最後也不放款了。第一次买房糊涂得很，签协议的时候完全没有注意到有这个问题，卖方也完全没有提到过。现在再回头看看，卖方的买卖告白书里面只是说「permit unknown」，有一项“Are you aware of: Room additions, structural modifications, or other alterations or repairs not in compliance with building codes”，卖方完全没有勾yes或者no。但是产权报告里面的确有提到这个问题Notice of Building Code Violation。我们都没有注意到，经纪人也是经验不足。从後来的交流中也可以看出，这个Violation虽然是以前屋主的问题，但是现在这个卖主也是知道的。我们之前找的贷款银行是个小银行，卖方今年在美国银行做过重贷，建议我们再找美国银行试试。但是突然冒出个code violation也不是小问题了，毕竟有被勒令整改的风险，而且对以後卖房也会有影响。

我们就给卖家发了个addendum，要求减3万，延长close期限，并且如果还是因为violation的问题拿不到贷款的话我们可以退出并拿回押金。

结果几天过去也没有回应。我现在担心如果我们退出合同的话还能不能拿回押金。卖家应该是有隐瞒问题的嫌疑，他没有在Discloure里面提，但是preliminary report里面有，他还有没有法律责任？

答：一般而言，每一个房地产交易中，无论是住宅或商业地产，卖方的主要义务就是为买方提供一个「marketable title」，即中文「有价产权」，也就是说将来这房子是可以卖得出去的。我相信你所签过的买卖协议书是由加州地产商协会标准制定的那一种。里面一般是规定说卖方在escrow还未关闭之前会提供一份「preliminary title report」（中文「初步产权报告」），买方有约五天时间检阅後表示接不接受，可以针对报告中的某一「exception或exclusion」（中文「例外或除外」）项目提出反对意见，卖方可决定修正以致产权公司愿意将该项目从保单中删除掉，或不同意修正，在此情况下允许买方解约并挽回订金但先扣减escrow解聘费用。我不理解你为何顾虑挽回不了订金，难道你已批准了初步产权报告或错过了五天时间而丧失了反对权？假如是如此情况的话而你所签的是无contingency协议，那麽这个纠纷就不易解决了，或许你需要找个房地产律师来协助，否则你是应当可以理直气壮的向卖方提出解约的。

21世纪阳光地产成为美国的得克萨斯州唯一获得国际注册商业地产投资师（CCIM）认证的中国华人地产公司，德州唯一亚裔拥有并运营的21世纪地产公司（CENTURY 21 Sunet Group）。