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近年来,中国房企在洛杉矶投资建设项目几乎成了一种“时髦”,各大楼盘的宣传文案在网站、微信上刷屏,其中大部分为新建工程,如洛杉矶机场喜来登酒店、PERLA on Broadway、洛杉矶市中心大都会等。
细心的读者不难发现,新建楼盘需要一个漫长的建造过程,也就是说嗅觉灵敏的中国开发商其实早在若干年前就已提前布局,以上海建工(美国)有限公司、绿地集团、泛海建设、合正集团为例,他们不约而同地在2013年前后进入洛杉矶。为何他们在前几年就早早拿地布局呢?投资洛杉矶房产前景如何?下面将结合洛杉矶房产、经济的历史背景以及当地政策解答以上问题。
“投资移民”仍有较大市场
根据美国最新移民政策,外国移民申请人在美投资超过一定数额的项目,便可为其申请的移民签证的条件增加一定的分值,虽然投资移民的政策发生了变化,但项目投资仍是移民申请的重要途径之一。
因为洛杉矶拥有一流的教育资源,加州大学洛杉矶分校、南加利福尼亚大学、加州理工学院等在全美名列前茅。部分受访者表示,综合考虑申请大学和全家移民后,最终选定了洛杉矶。除此之外,相较于旧金山,洛杉矶的房地产市场仍是“新秀”,未经历经济回稳后的大涨。
作为选择居住城市的重要考虑因素,洛杉矶现有的交通设施相对于加州其他城市更为完善,而洛杉矶市中心发展的崛起和城市配套设施的完善,将极大改善洛杉矶以往的郊区生活,市中心上班的生活习惯,政府大力支持市中心的住房发展,将极大限度的减少往日的通勤时间,丰富当地人的都市生活。从长远来看,天使之城将来的发展更不可估量,2028年洛杉矶奥运会,将于2028年夏季在美国洛杉矶举行,这是继1932年洛杉矶奥运会和1984年洛杉矶奥运会后,洛杉矶将第三次举办夏季奥运会。洛杉矶将承诺预计53亿美元发展洛杉矶城中规划。
“纯粹投资”具有较大潜力
由于洛杉矶华人区众多,教育资源丰富,大量因投资移民和留学教育而需要购置物业的中国买家选择进入洛杉矶房地产市场。加上近年来洛杉矶房价上涨动力强劲,出于纯粹投资目的的中国买家数量也在增加。数据显示,2000年至2016年,加州共计吸收中国对外投资260亿美元,占中国对美直接投资总额的23%。美国的房地产市场一直对中国投资者具有很大的吸引力,特别是在类似旧金山和洛杉矶这类门户城市。也正是在2011年至2014年间,中国投资者开始进军房地产和酒店开发。
值得注意的是,上述开发商在洛杉矶市中心的项目均为地标项目,他们的大手笔正在改变洛杉矶当地的房地产市场。中国投资者在内的海外投资者全球配置资产的需求上升,正在令美国房地产市场受益。其中,洛杉矶市场的表现极为突出。在仲量联行发布的2017全球城市发展动力最快的30座城市中,洛杉矶仅次于硅谷地区及纽约,位列其中。同时受投资需求上升、美元升值,以及当地居住人口不断增加、政府严格控制住房供应量等因素影响,洛杉矶房价不断上涨,去年同比上涨10%,预计今年仍将保持两位数增长。 据悉,洛杉矶是美国第二大城市,拥有1300万人口,是多民族聚居地,具有多元化文化特点。目前,该地在建住房仅有12000套,且多数为开发商仅用于出租的自持物业,可售项目供不应求。正是在这样的背景下,中国多家龙头开发商早已迈开步伐,聚焦洛杉矶中心的住房发展。
洛杉矶复兴计划
上海建工(美国)有限公司公司、绿地集团、泛海建设同时将目标投向了洛杉矶市中心(DowntownLosAngeles),并且是地标性建筑。
洛杉矶市中心包括金融区、文娱区、时尚区和艺术区等四个片区,不仅是整个洛杉矶的中央商务区,也是5万多高端人群的多样化居住区,提供超过50万个就业机会。
但因经济下滑,洛杉矶市中心低迷了数十年。尤其是金融危机之后,整个洛杉矶的房地产市场经历了长达5年的大低潮,到2011年跌至最低,平均房价不到5000美元/平方米。
直到2012年以后,洛杉矶的房地产市场才开始复兴。联邦政府推出了一系列旨在复兴城市中心的法案,积极招商引资,吸引全球各地的开发商入驻,总计约有198亿美元投入到洛杉矶市中心的复兴计划及2028洛杉矶奥运会。
投资建设PERLA是继在美西地区投资运营超过4家高星级豪华酒店后,上海建工(美国)有限公司公司在美国西海岸迈出具有里程碑意义的一步。同时,PERLA也是百老汇历史保护群步入新世纪以后所建起为数不多的可以售卖的豪华公寓之一。作为上海建工美洲公司在美西地区的首个全资开发房地产项目,PERLA位于洛市知名的剧院聚居区百老汇街南段400号,将于2020年建成,目前只对外出售期房。
绿地集团成为洛杉矶市中心复兴计划的重要参与者。2013年7月,绿地集团与美国加州教师退休基金签署合作协议,收购该基金所持有的美国洛杉矶中心区大都会项目,项目总投资达10亿美元绿地集团获得洛杉矶市中心大都会地块,占地面积2.56万平方米,规划建筑面积15.32万平方米,建造一个四星级酒店和三栋高级公寓,分两期进行,预计将在2018年完工。
泛海建设则于2013年12月拿下洛杉矶市中心从菲格罗阿街到斯泰普尔斯中心的地块,该项目地处洛杉矶市中心商业密集区,紧邻最负盛名的文化体育娱乐中心,总建设规模约22万平方米,建筑面积为13.8万平方米,总投资约10亿美元。项目毗邻洛杉矶会展中心、斯台普斯体育馆、诺基亚剧场、格莱美博物馆和洛杉矶CBD,是集五星级奢华酒店、高档商业、精品公寓以及加州面积最大的LED广告为一体的商业综合体,已经于2014年年底动工,预计2017年开始销售,2018年初交付运营。
历史最佳“抄底”时机
洛杉矶作为全球第五大经济体,是全球的商业中心,2016GDP为1.83万亿美元,在美国仅次于龙头纽约。洛杉矶是全世界的工商业、国际贸易、科教、文化、娱乐和体育中心之一,拥有美国西部最大的海港,也是美国石油化工、海洋、航天工业和电子业的最大基地之一。
洛杉矶市是国外直接投资在南加州是首选之地,同时也是仅次于硅谷和纽约地区的全球第三大创业社区,包括地产、互联网金融、电商、游戏等。根据Crunch Base SEC的数据,全地区共有407家企业在2015年得到融资,融资总额超过48亿美金,呈现一片蓬勃向上的姿态。产业的发达带来丰富的人口导入,进而推动当地房地产的发展。自2011年触底反弹以来,洛杉矶的房价迅速飙升。据美国房产相关部门统计,2014年全美20大城市,房价平均涨幅在13.6%,而洛杉矶房价在过去三年的累计涨幅更是达到了30%以上。
业内人士表示,在洛杉矶房地产这一波触底反弹中,这些想到在2013年较早拿到项目房企,也算是踏准了时机。
购房者表示,现在国内的房价已经处于高位,到洛杉矶投资房产的升值空间相对更大。即便迅速上涨,洛杉矶市中心当前的房价为1.2万美元/平方米,与北京三环外、上海中环外、深圳中心区的房价相当。
资产收益率稳定可观
洛杉矶房产市场日渐紧俏的另一个原因是资产收益率可观且稳定,数据显示,洛杉矶公寓出租率稳定在96%以上,中心地区单身公寓租金稳定在2000~3000美元/月,公寓整体净回报率为6%~10%。
数据显示,在有海外投资需求的中国高净值人群中,有60%选择美国,而洛杉矶位列最受青睐的美国置业城市首位。加州大学洛杉矶分校安德森预测中心的经济学家威廉·于说,中国投资者认为现阶段美元对他们的财产来说保值作用更明显,其中很多人已经是这一区域内的大型地产投资商,尤其是洛杉矶和比弗利山中心地带的各种豪华不动产。
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