澳洲房产常见问题,悉尼中转站微信公众号文章

1、海外人士是否可以投资及购买澳洲的房地产？

答：澳洲政府鼓励外国人投资本国的房地产，对于住宅地产而言，外国人只能购买全新的住宅项目，而对于商业地产，工业地产等没有新旧的限制；同时，澳洲健全的法律体系保护海外投资者的利益，随着中澳关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强，中国的各项法规会更加开放，使中国公民海外投资更加便利。

2、投资澳洲房地产的项目种类有哪些？

答：（1）住宅项目有：公寓，单元房，独栋别墅，联排别墅，双拼及多拼别墅，以及住宅土地；

（2）商业项目有：写字间，商铺，产权仓库，产权停泊码头，以及商业土地；

（3）工业项目有：工业厂房，工业仓库，以及工业土地；

（4）房地产股票类：土地开发类股票，住宅开发类股票，商业及工业开发类股票；

（5）房地产信托投资基金：股权型基金，债券型基金，混合型基金；

投资者可以根据自己的投资喜好，资金规模自己选择适合的投资类型和项目。

3.海外人士投资及购买澳洲房地产是否有数量限制？

答：澳洲相关的规定不限制海外人士投资及购买本地房产的数量。如果投资者需要贷款购买澳洲房地产，银行会评估投资人的收入状况来决定贷款比例和贷款金额。如果投资人的多套物业需要贷款，相应的收入要求也就会提高。除此之外，每栋楼盘每次销售的房屋数量，目前只有20%—30%能对海外销售，另外70%—80%需要保留给当地居民或永居人士购买。（每个州的要求有所不同）

4.如果在国内购买澳洲房地产，如何将房款汇入澳洲？ 

答：如果您在国内，一般国内中资或外资银行都具有外汇业务（如中国银行、工商银行、汇丰银行、ANZ银行等），每人每年能汇相当于5万美元的金额汇至澳洲银行帐户，如果需要汇出更多资金，可以用不同家庭成员的身份证换汇即可。同时，也可以从澳洲的专业金融换汇公司来换取澳元外汇，这样就没有任何限制了。

5.投资者购买澳洲房产后，物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金？ 

答：需要。根据澳洲当地法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金。但是，该收入是出租后的净收入。所以建议投资人购买澳洲房产时从澳洲银行贷款投资，这样就可以最大限度的抵扣了租金收入，同时，澳洲的会计师会把物业的各项开支用于抵税，您可以最大限度的获得投资收益。

6.外国人购买澳洲房屋可以进行贷款吗？如何贷款？ 

答：澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产，因此银行对海外人士提出的房屋贷款申请是等同国民待遇的。您可以将在澳洲的物业去澳洲的银行进行贷款抵押，您所得到的利率与条款与澳洲当地人一样。同时澳洲多家国家级银行在中国国内就可以办理澳洲房产贷款业务。

在澳洲银行中有多种贷款方式可以选择：如等额本息、前5年只还利息等灵活产品供投资人选择。

7.如果看中澳洲房产想购买，是否需要支付订金或其他费用？ 

答：不管是在澳洲境内，还是通过海外代理公司，看中房屋后一般支付1-2万元RMB将房屋预订（订金一般在首付后都会归还），同时律师从澳洲飞往国内讲解合同，合同签订3天之内支付10%的首付款。除此之外，涉及律师费用（近期行情，澳洲律师代理费用在1500元澳币左右）。在澳大利亚如果购买的是期房，一般在开发商通知购房者交房日期前规定时间内将尾款支付至律师的信托帐号，或提前办理贷款合同（澳洲贷款合同最长有效期为6个月）如果是现房，则在开发商指定的期限内（一般为60个工作日内），将尾款或房屋贷款支付到相关律师的信托帐号内即可。而在昆士兰州, 所有其他费用都在交付日（settlement date)支付。律师费，一般为首付10%时先行支付一半代理费用给律师，交房时将剩余部分再支付。物业印花税，澳洲买房需要交物业印花税（相当于中国的契税），新南威尔士州为房屋总额的4.5%，维多利亚省为5.5%（期房可以根据开发商优惠减免，仅限维州）。

8．投资人购买澳洲的房产，如果出租，是否容易找到租客呢？

答：在澳洲只要不是非常偏及陈旧的房产，通常都是能够租出去的。澳洲现在比较大的城市，悉尼、墨尔本等空置率非常的低，在近市区范围内的房屋，悉尼的空置率低于2%，墨尔本低于4%，也就说一百套房屋里只有2-4套租不出去。只要您的物业租金价格合理，就会比较抢手。因此，依据您物业的条件灵活地设定租金是关系到您物业是否能够快速出租的关键。此外，现在去澳洲留学和移民的人也日益剧增，每周近3000人登陆悉尼和墨尔本，造成了澳洲租赁市场的火爆，澳洲有超过６００万的租客，而且这个数字还在与日俱增。

9．一般投资澳洲的房地产有哪些费用开支？

（1）物业管理费根据开方商建造后楼盘的档次、设施、物业服务及区域范围内的基础设施定价，通常费用介于$700—$1,500/每个季度；（1房—3房的费用也根据面积不同而相应不同）

（2）市政管理费（Council Rate）通常为$1,200/每年；

（3）排污费（Water Rate），一般在$1,000-$1,200之间（每年），在澳洲排污费由房东支付的，水电使用费则有租客支付；

（4）土地税（Land Tax）根据土地的评估价的不同而不同，通常费用为几百澳元。州与州之间的税费也不同，举例：在昆士兰地区土地价值160,000澳元和在墨尔本240，000澳元以下是不需要缴土地税的。

（5）房屋保险费，公寓的物业管理费当中已经包含房屋的保险费，而别墅的保险费则需要业主自行购买，通常在银行的柜台就可以购买，$500—$1,000/每年不等；

10.在澳洲做房产投资，听说有保险公司有可以为投资人承担出租风险的保险品种，费用是多少？是如何保障投资人的利益和权益的？

答：澳洲主要的几大保险公司都有为投资人提供租金及租客保障的险种，通常收费为1个月的租金收入，但保险公司会对承保的物业作评估和认定，确认是能够接受的房屋类型，同时投资人的承保要求是基本符合市场现状的。以下是可以保障的相关条款和意外情况:

a) 未到期离开的租客 ━ 最多可以保障客户离开6个星期的房租；

b) 拖欠房租 ━ 最多15个星期

c) 租客签约但拒绝入住 ━ 保险赔付最多26个星期

d) 未能出租 ━ 52个星期