抵押贷款利率上涨，会对住房产生哪些影响？,美国诚德投资置业微信公众号文章

美国目前正处于历史最低的抵押贷款利率时代，并且预计利率无处可涨。但是利率提高多快，它们会涨多高？如果它们确实要上涨，对购房者，已经拥有抵押贷款的借款但希望再融资的房主，抵押贷款人，房屋建筑商和房地产经纪人分别会产生什么影响？要回答这些问题，有必要回顾一下利率飙升和分析影响的时期，希望帮助大家了解未来几年可能会发生的情况。

1977年至1981年：当时的利率翻了一番多

让我们先回顾一下记忆中的最高价格。1981年，一位漫步于银行的未来购房者将获得新的30年期固定利率房贷的惊人18％的利率。仅在四年前的1977年，同一家银行会要求8％。这是过去50年里抵押贷款利率最显着的增长。

抵押贷款利率的历史性增长严重打击了房地产市场，大幅降低了抵押贷款和住房的活动。

新的抵押贷款来源下降近40％，从1977年的1620亿美元下降到1981年的980亿美元。

年度独立屋销售额下降36％，从450万减少到290万。

最大的下降是建筑业，单户住房开工率下降51％，从1981年的近150万下降到70万5000。

令人沮丧的是，成千上万的房屋建筑商当时向联邦储备委员会主席Paul Volcker邮寄木制2x4s，恳求他降低利率。

自1981年高点以来，抵押贷款利率大都呈下降趋势。他们能再次翱翔吗？当然，但最近的经验表明，目前预期抵押贷款利率上涨幅度应该较小，对住房和抵押贷款市场的影响相对较小。

把过去作为序幕

近期发生的利率上涨事件，也可以说明我们对未来的增长如何影响各种市场参与者（借款人，贷款人，房地产经纪人和住房建筑商）的预期。我们将增长率环境定义为30年期固定按揭的按揭贷款市场调查（PMMS）月率平均值从低谷到高点增加超过1个百分点的时期。使用这个定义，自1990年以来有6次增长率上升。图1包含30年固定利率的阴谋，阴影时段表示增长率环境。自1990年以来，没有一个事件与70年代后期的加息幅度相匹配。增幅最大的是1993年10月至1995年1月的2.4个百分点。

我们发现的增长率环境几乎总是伴随着抵押贷款来源，房屋销售和房屋开工全面减少。

图表2总结了自1990年以来发生的住房和抵押贷款市场变动情况。有两种例外情况，即并非所有的活动起源，房屋销售和住房开始的指标均下降。1996年，原创性持续增长，而房屋销售和开始下降。在2003年，情况正好相反：房屋销售和房屋开工量持续增长，但起始量下降超过40％。然而，这一趋势很明显：当利率急剧上升时，抵押贷款和住房活动下降。在接下来的几节中，我们将探讨利率上涨对市场参与者的影响，以了解这些时期市场活动的变化。

对借款人的影响

提高抵押贷款利率的直接影响是借款人 - 具体而言，他们决定购买哪个房屋，何时购买以及贷款多少。这些决定很大程度上受到抵押贷款利率的影响：房价越高，购买房屋所需的每月付款就越高。图表3提供了基于房屋中间价和利率中位数的抵押贷款支付的估算，假设首付20％。正如预期的那样，在房价上涨期间，房屋中位数所需的每月支付额增加。由于购买房屋所需的每月付款增加，潜在的首次购房者可能会发现他们不能再购买一些房屋，这可能是因为额外的费用会使他们的家庭预算疲软，或者他们不再满足贷款人的债务 - 收入要求。一些家庭可以通过选择价格较低的住房来弥补这一点，而其他家庭可能会发现买房后再出租的办法不再可行。

对于已经拥有抵押贷款的借款人而言，再融资的决定对抵押贷款利率的变化甚至比购买房屋的决定更为敏感。借款人再融资的最常见原因是通过利用更优惠的贷款条件来减少每月付款。当抵押贷款利率下降时，条款变得更加有利，再融资活动趋于增加。但是，当利率上升时，较少的借款人发现现有的条件比现有的抵押更好，所以再融资活动减缓。

对于目前的房主而言，购买新房的决定通常与他们决定出售他们目前的住宅有关。这些交易是相互关联的，因为借款人经常将房屋净值用于新房的首付。由于这种联系，现有抵押贷款的融资成本是房主决定是否以及何时迁移的一部分。一旦新的抵押贷款的融资成本上升超过借款人为其现有抵押贷款支付的利率，借款人将不得不放弃低于市场的融资来出售其房屋。相反，他们可能会选择推迟出售现有住宅和购买新房以维持优惠融资。然而，许多家庭必须搬迁 - 例如搬迁到新工作岗位上，或者因为他们目前的房子不再适合他们的家庭规模 - 并且会接受融资成本的边际增加。

对抵押贷款人的影响

抵押贷款机构在抵押贷款数量上茁壮成长。随着抵押贷款利率上升，借款人减少抵押贷款的需求，主要用于再融资，但也用于购买。图表4跟踪了自1990年以来的每月总抵押贷款发起量，其中利率上升的时间段显示为灰色。数据经季节性调整，以考虑到抵押贷款活动季节性很强的事实，并在春季和夏季回升。3在利率上涨的大多数时期，抵押贷款的发生率下降了40％以上。4主要动力来自正在享受低于市场融资的固定利率借款人的再融资活动。一旦利率提高，这些借款人就没有理由为抵押贷款再融资。剩余的再融资活动主要是兑现再融资和再融资，以解除FHA贷款中的按揭保险，这些贷款的首付比例低于20％。

对房地产经纪人的影响

房地产经纪人通过促进房屋销售促进房地产市场。在图表5中，我们可以看到大多数情况下房屋销售的下滑，这与房价上涨的开始有所延迟，这与发源地不同。从历史上看，购买或出售房屋的决定受到抵押贷款利率上涨的负面影响，但只是如此。如上所述，一些家庭必须搬家，从而维持购买量。根据房地产市场的具体情况，低房地产经纪人的负面影响可以通过房价上涨来抵消。

虽然房屋需求下降，但在销售和购买决策之间的联系中，房屋供应量有所下降。由于供需双方以这种方式一起运转，它们对价格有抵消作用 - 降低需求降低价格，降低供给增加价格。图表6显示1990年至2017年6月的房地美国民房价格指数。它对利率变动没有反应。在目前的住房市场中，价格上涨背后的推动力是新建住房和现有住房的供应量不足，再加上历史较低的住房价格。随着抵押贷款利率上涨，相对于供应紧张的情况，购房需求可能会保持强劲，并继续对房价造成上行压力。然而，房价上涨和房价上涨的结合将对首次置业者的负担能力产生双重打击。

对房屋建筑商的影响

房屋销售量减少最终导致建造新房的需求减少，对住房建筑商造成影响。由于决定建造房屋和开始施工之间的时间流逝，这种影响在数据中延迟了几个月。图表7包含了自1990年以来的单一家庭住房开始的最新历史，并进行了季节性调整。房屋建筑商受到房价上涨的双重影响，因为他们使用融资来为建筑成本提供资金。当新建筑和抵押贷款的利率同时上升时，住房建筑商受到需求下降和成本增加的挤压。

30年期固定抵押贷款利率的驱动因素

所提供的历史数据揭示了房价上涨对住房决策和市场活动的影响。接下来，我们考虑推动按揭利率变动的风险因素。发行抵押贷款有三个主要风险：信用风险，预付风险和通货膨胀风险。信用风险源于借款人可能无法偿还债务的可能性。允许提前还款的贷款会面临借款人提前还款的风险，从而切断贷款人未来的利息收入。通货膨胀创造了未来货币购买力比现在少的风险。

事实证明，抵押贷款利率的变动很大程度上是由预期通胀风险的变化所驱动的。图表8显示了这一模式，该图比较了10年期美国国债收益率与抵押贷款利率的变化。这种比较对于近似通胀预期是有用的，因为通胀风险是与美国国债有关的主要风险。这些因素之间的密切联系表明，10年期国债利率的驱动因素是抵押贷款利率的主要推动因素。6即使利率由通胀风险主要驱动，在市场预测的变化是具有挑战性的，因为它涉及到预测的通胀预期和对供应和信贷需求的这些期望的效果变化。

30年期固定抵押贷款利率的未来：三种情况

在图表9中，我们考虑了下一个抵押利率周期的三种情景，以根据以前的经验捕捉可能结果的范围。第一种情况是利率维持在3.5％至4.5％之间的现状延续。房地产市场中现状情景的变化估计为自2011年以来房地产市场复苏期间的平均年同比变化。第二种情景是基于自1990年以来六次市场变化的平均经验如附录2所述。第三种情景反映了这六集期间住房和抵押贷款市场最极端的变化。

现状情景对应于低通胀持续的预期。一些经济学家认为，资本供应增加，资本总需求持续疲软以及美国生产率增长放缓可能导致环境不足以实现充分就业，低增长和低利率，这些环境有时被称为因为世俗停滞。7 在这种情况下，抵押贷款和住房市场可能会持续下降，原籍，销售和起步数量会有所增加。

相比之下，基于最近历史的平均情景，利率从低谷到峰值上升146个基点意味着预期通胀有意义的增加。30年期固定按揭利率的最新低点发生在2016年9月，月均值为3.81％。假设平均情景，30年期固定利率在下降前将上升至5.25％以上。2018年2月22日公布的每周平均4.40％的平均利率使我们超过三分之一，因为利率已经在2018年初开始上涨。在这种利率情况下，按揭发生率预计会下降30％，房屋销售额下降5％，房屋开工率下降11％。

另一种可能性是抵押贷款利率在较长时期内增加并且在较长时间内保持升高。如果通货膨胀和对未来通货膨胀的预期增加，这可能会发生 8上一次利率持续上涨的时间是1977年至1981年。在此期间利率的上涨伴随着消费者价格的两位数增长。这种严重的情况是通过在1990年以来的增长率期间采取最大的变动来估计的。在这种情况下，抵押贷款利率预计将增加238个基点，抵押贷款发行量下降49％，房屋销售下降14％，新屋开工数量下降32％。

在不久的将来，何时以及按多少按揭利率的具体情况仍不确定。然而，理解市场参与者的激励机制和历史背景可以反映住房抵押贷款市场对抵押贷款利率变动的预期反应。鉴于这种情况，抵押贷款利率的预期增长将抑制抵押贷款和房地产市场的增长，并且如果增长足够大或持续足够长时间，将导致市场下滑。但就目前来看，抵押贷款仍然是历史上最便宜的。

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