今年的澳洲房产投资市场相当火热，来自海外的中国买家更被视为主要的购买力来源。澳洲政府对外籍人士购买澳洲房产的政策是什么，有什么限制呢？

其实澳洲政府欢迎外国投资，因为来自海外的投资带来诸多利益，不仅维持现有的就业水准，而且可以创造新的就业机会。澳洲政府对于外国投资提案采取逐例审查 的灵活政策，因为呆板仓促的审批规则往往也将宝贵投资拒之门外。逐例审查的方法可以尽可能增大投资流量，同时保护澳洲的利益。外国投资审批委员会 （ForeignInvestment Review Board:FIRB）会与申请人协作，确保国家利益得到保护。但如果最终认定某一提案有违国家利益就不会批准这一提案。

同时，政府也考虑社会民众对外资拥有某些澳大利亚的资产的担忧。通过我们的审批制度，政府在评估澳大利亚国家利益时能兼顾民众的这些担忧。对于国家利益的考量也认同澳大利亚市场体制的重要性。在这一体制中，公司对股东负责，投资和销售决策是基于市场的考虑，而非出对于外部战略或非商业性因素的考虑。

澳大利亚政府认定，某些类型的房地产投资有违国家利益。本节概述了这些禁止购买的房地产类型，并且介绍了外国投资者可以购买的房地产类型以及外国投资者在购买时是否需要政府批准。如果您有意购买澳大利亚的房地产，除非已经获得批准或者免于«1975 年外国收购与兼并法»的要求，否则您应该使购买合同以是否获得外国投资批准作为前提条件。不符合资格的房地产所有者可受到严重处罚。

澳大利亚筛选外国投资的程序既公开透明，又相当自由开放。澳大利亚政府有权阻止那些需要向政府申报的项目，以及被认为是与国家利益相悖的外国投资意向。

外国投资审批委员会(Foreign Investment Review Board: FIRB)

“外国投资审批委员会” (FIRB) 为非法定机构，审查外国在澳大利亚直接投资的申请，并依据政府的外国投资政策就该申请是否适于批准、以及该申请是否符合“1975 年外国兼并和收购法 (邦)”(FATA) 方面的事宜向政府提交建议。

外国投资审查委员会也提供有关澳大利亚外国投资政策准则方面的资料，并在必要时为外国投资者提供指导，确保其遵守政府的政策。

二手房通常都要去审批，因为原来的业主卖给你前是不可能去审批过的。鉴于外管局的批准是指具体某一房子可不可以卖给外国人，而不是这个外国人可不可以买这 一套房子的原理，所以申请人在申请外管局的批准时必须要提供具体的房子资讯，如果批准的准备购买的房子因故没有买成，申请人则需另外申请购买其它房子的批 准。这里要强调的是163签证持有者买首套自住房批准率是百分百的。

住宅房地产方面的法规规定

政府的政策规定，住宅房地产的外国投资应增加澳大利亚的住房存量。所有申请都按照这一首要原则予以考虑。

住宅房地产是指非商业物业或非农业土地的所有土地和住房。在此方面，‘业余农场’和‘农村住宅’地块均为住宅房地产。

对“临时居民”的购房政策 TR

临时居民（Temporary Resident）：居住在澳大利亚并且符合以下条件的人士：

•持有允许他们在澳大利亚持续逗留12 个月以上的临时签证（无论签证的剩余有效期为多长时间）；或者

•已递交永久居留申请并且持有允许他们在澳大利亚逗留到申请得到最后决定为止的过渡性签证。

TR可以购买哪些类型房产呢？

1.已建成(二手)住宅

临时居民若想购买已建成住宅，需要提出申请。临时居民只可购买一处已建成住宅，并且必须将其用作自己在澳大利亚的住宅。此类提案在获得批准时通常有一定条件(如临时居民不再居住于此时必须出售该物业)。

临时居民不可以购买已建成住宅作为投资物业，但是可以购买已建成住宅用于改建。

2：新建住房

新建住宅（New Dwellings）：未被开发商出售并且未被占用（如被租户）12 个月以上的住房。新建住宅包括那些属于大幅度整修的建筑物一部份的住房，其中该建筑物的用途已从非住宅用途（如办公室或仓库）改为住宅用途。它不包括被整修或装修的已建成的住宅房地产。

临时居民在澳大利亚购买新建住宅需要提出申请。此类提案在获得批准时通常没有附带条件。

3.空地

临时居民购买空地进行住宅开发时需要提出申请。这些提案通常在获得批准时附有一定条件(如在 24 个月内开工)。

其它所有外籍人员

外籍人员（Foreign Person）

•非澳大利亚常住居民的自然人；

•由非澳大利亚常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；

•由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳大利亚常住居民的 自然人，或者为外国公司；

•由非澳大利亚常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者

•由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳大利亚常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

海外人士可以购买怎样的房产？

1.已建成(二手)住宅

非常住外籍人员不可以购买已建成住宅作为投资物业或自住，以下情况除外：

由外籍人员运营的大型规模的公司为驻澳大利亚的员工购买已建成住宅时需要提出申请。此类提案通常在批准时会有附加条件，即公司在预计此物业将空置六个月或以上时将此物业出售。

非常住外籍人员购买已建成住宅进行改建(即拆毁现有住房并且建造新住房)需要提出申请。只要改建提案可增加澳大利亚的住房存量(拆毁一个住房，至少建造两个住房)，或者可以表明现有住房已废弃或者不适合居住，通常便可获得批准。申请获得批准时通常附有一定条件。

2.新建住宅

非常住外籍人员在澳大利亚购买新建住宅需要提出申请。此类提案在获得批准时通常没有附带条件。

3.空地

非常住外籍人员购买空地用于住宅开发时需要提出申请。这些提案通常在获得批准时附有一定条件 (如在24个月内开工)。

如果您符合以下情况，购买住宅房地产就不需要政府批准：

• 您是澳大利亚人(住在本国或海外)或者您是澳大利亚的常住居民；

常住居民是指符合以下条件的人士:

1.他们在澳大利亚的居住不受法律规定的任何时间限制（即为，他们可以无限期住在澳大利亚,如澳大利亚永久居民和新西兰公民）；以及

2.该人士在过去的十二个月内实际居住在澳大利亚的时间达到200 天或以上。

• 您是新西兰公民；

• 您是持有永久居民签证的外籍人员；或者

• 您是外籍人员但与澳籍配偶一起作为共同土地保有人购买物业。

同时：无论您的公民资格或居留身份如何，以下情况不需政府批准：

• 从已经获得预先批准可以向外籍人员出售的开发商购买的新住宅；

• 让您(以及任何相关人) 可以每年最多使用四周的时间分享提案中的权益；

• 综合旅游度假村的某些住宅房地产

• 按照遗嘱或依法财产继承所获取的权益；或者

• 从澳大利亚的政府(联邦政府，州、领地政府或地方政府)处获得或出于公共目的组建的法定企业获得的权益。

若您符合下列情况，也可获得豁免（不需政府批准）：

• 作为一家（主要）为澳大利亚常住居民的利益服务的公司、信托或者投资管理计划；

• 作为一家澳大利亚公司，所有人有豁免权或者是作为一家为有豁免权的人员服务的澳大利亚信托公司；

• 作为一家提供托管服务的公司；

• 购买已经在一家澳大利亚证券交易所上市的某些澳大利亚城市土地公司的股份；或者购买某些澳大利亚城市土地信托公司的单元；

• 综合旅游度假村(ITR)的住宅房地产：若购买1999年 9月以前被指定为综合旅游度假村的度假村界限之内的住宅房地产，您无需政府批准。

对于1999年9月以后指定的综合旅游度假村，只有向租赁给度假村经营者 10年或以上，并且在业主未居住时可以用作游客住宿的已开发住宅物业才可以获得豁免。在旅游度假村内的其它所有物业，包括用于开发的空地，都必须遵守正常的外国投资规定。若要获得度假村资格，必须符合条件。

批准程序与要求

外国投资审查委员会经澳大利亚财政部长授权，可以就符合外国投资政策且不涉及任何敏感问题(多数涉及地产)的外国投资提案做出决定。

提案需经过审查，以确认是否符合“外国投资政策”及“外国兼并和收购法”的要求。虽然大部分提案均得到批准，财长有权依据“外国兼并和收购法”禁止那些与国家利益相悖的提案，或在提案的批准上附加条件。

大多数情况下,外国投资审查委员会在收到法定通知30日内会对提案予以批准(另需10天时间将决定通知给相关各方)。若有需要, 外国投资审查委员会可以将该时段再延长90日。

国家利益

大多数行业中，较小的投资提案不受“外国兼并和收购法”的约束，或根据“外国投资政策”可以免于通报；较大的投资提案在不与澳大利亚国家利益相悖的情况下会得到批准。对于更大或更敏感的外国投资提案, 在确定其是否与国家利益相悖时，外国投资审查委员会所做的筛选程序允许有关权益方及其它政府部门就该事宜发表评论。

“外国兼并和收购法”没有对“国家利益”做出定义。因此，政府会通过考虑广泛存在的社会担忧来确定是否与国家利益相悖。

在确定外国投资提案是否与国家利益相悖时,可能会考虑下列因素:

• 投资提案是否符合“外国投资政策”所概述的要求;

• 现行政府政策及法律;

• 国家安全利益;及

• 经济发展。

由外国投资审查委员会(FIRB)对评估申请进行的筛选程序,为寻求在澳收购企业股份或购买房地产的外国投资者提供了一种清晰简单,可随时由 FIRB 审核其在澳业务的机制。

批准之后

依据澳大利亚政府“外国投资政策”所批准的项目，通常是某一特定交易，并且预期该交易将适时完成。

如果:
• 被批准的交易在批准时没有进行；和/或
• 相关方在后期达成新的协议；或
• 如果交易未能在 12 个月内完成

则该交易需要再次向外国投资审查委员会申请批准。

综上所述,如果可以证明延长审批时限对一个提案的成功与否会起到根本作用，并且时间的延长不涉及任何与国家利益相悖的活动(例如,地产投机)，则批准时间则可能会根据情况有所不同。在这种情况下, 延长的时限会在批准文件中予以说明。外籍人士只需向FIRB递交购房申请，便完全可以在澳洲购买全新住宅。而澳洲政府对于外籍人士在澳购房的所谓限制多是出于对国家利益整体的考量，因而才设置了审查批准这一流程，并非真的要限制外籍人士在澳洲的投资和购房。

（资料采编于FIRB 官房网站）

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