１、序言;

拥有一套自己的住房一直是澳洲人的梦想。大多数澳洲人会在３５岁时买自己的自住房，计划贷款３０年在自己退休前还完贷款，完全拥有自住房。在他们买房后的第７年，他们惊喜的发现他们住房的价格已经翻了一番。他们的工资收入也相应涨出一大块。他们很自信的卖掉现有住房，再买一套更好的区中更大的房子。７年后，他们会再换一套更好、更贵的住房。这就是澳洲典型的中产家庭。他们有一套自住房，一份稳定的收入，每年旅游度假一次，银行没什么存款。­

在澳洲还有一小部分人，他们与上面提到的澳洲人没有太大不同，只是他们稍为懒一点、“傻一点”、运气好一点。一到财务年度末，大家都忙于报税。他们懒得自己报税，也懒得找一个最便宜的会计师报税，而是找一个方便的、信任的会计师报税。这个会计师可能会对他们说：你交的税太高了，买个投资房，省一点税吧。会计师的建议在税法上被称为负退税 (NEGATIVE GEARING)。大概的意思就是：你­

的投资房的收入小于维持投资房的开销（包括贷款利息、房屋折旧、物业费等等），你的损失可以抵税。­

例如：你的年收入是８００００，你在投资房上的损失是１００００，那么你的应纳税年收入是８００００－１００００=７００００。对于聪明人来说这个建议馊得不能再馊。为什么自己为了少交４５００的税而损失１００００？对于某些“傻”人来说这个建议太好了：世上哪有这样的政府，当你投资损失了１００００时，我替你补上４５００。于是他们就去买投资房，他们也懒得去听什么房地产讲座，就在自家附近买了一个投资房。过了几年，房租涨了不少，能自己养自己了。他的会计师又会提醒他再去买一套投资房。就这样几十年下来，当他们退休时，他们手上有十来套投资房，然后卖掉两套还完贷款，手上还有几套投资房，这几套投资房的房租足够养老。­

２、你真的想富有吗;

当我问你：你真的想富有吗？很多人会毫不犹豫的说：当然哪。可实际上富有和有钱是两码事。富有是一种为人，是长久的，而有钱是一种占有，是暂时的。很多买彩票得中的人，只是有很多钱的穷人。调查发现９５％的中彩人５年以后又回到他们以前的财务状况，有的甚至更差。为什么？因为他们的为人没有变，他们做的事没有变，结果当然会是一样的。然而，富有的人刚好相反，他们有时会破产，但很快会东山再起。看来富有不光是拼命挣钱、捞钱，而是一种为人、一种选择。;

你真的想富有吗？要知道富有与舒适是不同的。追求舒适的人是很难富有的。追求舒适的人总是躲在自己的舒服圈中，不愿意采取应该采取的行动，不愿意承担应该承担的风险。要知道没有行动是没有结果的。

与富有一样，财务自由也是一个被误解的概念。很多人认为财务自由是拥有很多钱，想怎么花就怎么花。如果真是这样的话，很难有人能做到。为什么呢？其一：人的欲望是无止境的，笔者刚到澳洲时，靠奖学金生活，每年１５０００，生活得不错，还有节余。毕业工作后，年薪４００００，也没觉得生活好到那里去。又过了几年，年薪８００００，还觉得一般，也没什么节余。有道是：由简入丰易，由丰入简难；其二：通货膨胀，想当初，万元户是先富起来的少数人，当时想，这辈子能有十万足矣，现在看来当时是多么幼稚啊；其三：不能克制自己的人，很难挣到很多钱，即使挣到也很难存得住，

到底什么是财务自由呢？实际上很简单：永续收入大于你的开销。什么是永续收入呢？永续收入就是当你不工作时你的收入还源源不断流入你的账户。财务自由听起来容易做起来难。难就难在只靠打工、做生意永远达不到财务自由。只有投资才有可能。

３、投资工具的比较

说起投资，不外乎股票、房地产、存款和基金。基金的投资也是买股票、房地产和存款，基金是各种投资的组合，它的回报也只能是个平均数，比自己操作更稳。存款也可以排出在外，因为存款是一个效率低下的选择，扣除利息所得税，减去通货膨胀，所剩无几，有时甚至是负数。所以说穷人向银行存钱，富人向银行借钱。

那么股票和房地产到底谁好呢？纵说纷纭。有时候股票涨得好一点，有时候房地产涨得好一点，长期来看都大概每年上涨１０％左右。不一样的地方就是股票的起伏大一些，房地产的起伏小一些。不要小看这一点不一样，这一点不一样创造出的策略大相径庭。一般人买股票是很少贷款，一是因为股票上下起伏太大，贷款风险太高；二是因为银行限制，贷款比例低；其三，当股票跌到一定价位时，银行会收回贷款或强制平仓（margin call)。房地产就不一样，大部分人买房子多会贷款，贷款的比例还很高，银行一旦把钱贷给你，只要你能付月供，银行是不会因为房价往下跌而收回贷款的。

比较投资的好坏最重要的指标是资本的回报率。让我们来比较一下股票和房地产的回报率：假如股票和房地产的年增长率都是１０％，股息回报是５％，房租回报也是５％，如果我们有１０万圆，投资股票的回报率是１５％；如果我们用１０万买房子我们可以贷款４０万，买一个５０万的房子，假如贷款的利息为９％，我们的投资回报为５０＊１５％－４０＊９％=３.９万，回报率高达３９％。这就是杠杆的威力。;

有人说股票流动性好，容易兑现，房子很难卖掉。实际上房子的流动性也不错，当房价上涨后，你不需要卖掉房子也能通过再贷款的方式支配房价上涨的部分。例如：你买了一套３０万的房子，贷款２４万，几年以后涨到６０万，这时你可以向银行贷到４８万，多出的２４万你可以自由支配。;

也有人说股票可以进行投资组合，房地产很难。所谓的投资组合是将投资分散，唯一的功能就是减小波动，你再怎么组合也没有基金更分散。基金的稳定性也不如房地产。;

还有人说股票的交易成本低，房地产的高。不错，正是因为房地产的交易成本高，大家才会尽量减少炒作，才有可能享受澳洲特有的税务优惠：持有资产超过１２个月，财产增值税减半。;

不仅如此，房地产还有它不可比拟的优点。第一，他是生活必需品，它的刚性需求是价格坚挺的保障；第二，房地产看得见，摸得着，买了它心里踏实；第三，永久产权；第四，自己说了算，想怎么装修就怎么装修，可控性强。所以说，房地产是长线投资的首选。;

４、澳洲的房地产及将来发展趋势;

澳洲是一个幸运的国家，物产丰盛，气候宜人，环境优良，民风友善，而且还没有大的自然灾害。住在澳洲的人也非常的幸运，每年移民定居与此的人逐年递增。;

投资决策与生意决策过程是不一样，生意决策看得是今后一两年是否能赚钱，投资决策是看今后十年、二十年是否能赚钱。如何知道今后十年、二十年是否能赚钱呢？唯一的方法就是看它过去十年、二十年的历史。澳洲在经历了战争、经济危机、经济衰退、高通涨、高利率如此等等，７至１０年房价翻一番的规律从未中断。今后１０年、２０年、５０年我也没发现有什么东西能中断这个规律。如此说来，成为百万富翁也不是什么难事，只要你能活得够长。;

５、你的投资伙伴----银行;

买房子就离不开贷款，贷款就离不开银行或贷款机构。说起银行大家都觉得把钱存进银行最安全，实际上银行是一个风险承担机构。试想：当你买房子后，８０％、９０％、甚至１００％的钱全是银行的，是你承担的风险大还是银行承担的风险大？我看还是银行承担的风险大。如果换了是你，我买房子找你借钱，你会借我吗？你肯定不会，银行就会，为什么？既然银行是一个风险承担机构，它肯定是一个风险评估和管理机构。;

银行是通过什么来控制和管理风险的呢？银行放贷有两个原则，第一，绝对不能输钱；第二，赚更多的钱。当我们买房子时，我们只把银行当成一种资源或支持，很少把银行当成自己的投资伙伴。很少有人在买房子时问问银行的意见。想想看我们买房子时我们所咨询的对象都是谁：家人、朋友、房地产中介、会计师、财务计划师等等，他们买房子吗？他们能给你客观、专业的建议吗？有人也许会问：难道财务计划师的建议不专业吗？为什么财务计划师不建议我买房子呢？因为财务计划师的业务不是卖房子，财务计划师的业务是卖基金。所以财务计划师只会建议你买基金而不会建议你买房子。让你的搞装修的朋友替你搞好装修，不要让他料理你的投资。;

如果我们把银行当成我们的投资伙伴，我们就可以发现银行是一个房地产专家，它实际上已经告诉我们应该到哪里去买房子。每一个银行都会有一个花了大量人力物力打造出的各个区各类房屋最高贷款比率的清单，贷款比率越高的区和类别当然越安全，增值潜力越大；反之风险则越大。有一句话说得很有哲理：银行永远是对的，甚至当它们错的时候它们也是对的。;

６、对债务的再认识;

中国人有一个美德就是不愿意欠债。然而在房地产投资领域，这个美德可能会是一个思想障隘、成长局限。谈到这个话题，我不禁想起了大家都很熟悉的三个老太太的故事，说的是中国老太太在临死前说：我终于攒够了买房子的钱；澳洲老太太在临死前说：我终于还完了买房子的钱；美国老太太在临死前说：我终于不用还买房子的钱了。这个故事反映了不同的消费观。如果从投资的角度来看，中国老太太可能永远也攒不够买房子的钱；美国老太太不仅不需要还买房子的钱，她的房子的价值远远高于她借的钱。;

我们确实需要对债务有一个再认识。我们对债务的恐惧可能源于对高利贷的恐惧和对贫穷的恐惧，没钱才要借钱是我们很自然的想法。实际上债务是多种多样的不可一概而论，关键是你借债干什么用。如果我们借债买有固定收入和资本增值的资产，这种债务即为好的债务，如股票和房地产；如果我们借债买没有固定收入但有资本增值的资产，这种债务即为坏的债务，如古董和土地；还有一种就是丑陋的债务，如信用卡和汽车，这种债务既不带来收入也不带来资本增值甚至资本贬值，利息还最高。我们一般用信用卡都买些什么呢？不外乎衣服、家具、电器什么的，十年后它们值多少，看看 garage sale就知道了；３万块的车，十年后大概５千吧。丑陋

的债务是我们要避免的，但超过９０％的澳洲人拥有这种债务，甚至深陷其间不能自拔，这也许是大多数澳洲人贫穷的原因吧。

７、好的债务即财富

我们对债务的恐惧，和没钱才要借钱的想法的根深蒂固，使我们很难将债务和财富挂上钩，也很难理解穷人向银行存钱，富人向银行借钱这句话。我们还是找一个实例来计算一下。比如说，１９７５年我们买了一套房花了２万８，假如全部银行贷款，利率每年９％，租金回报５％，欠的钱利滚利。贷款大概在１９９６年还清，租金回报从１９９６年后的积累大约１７万，现在的房价大约４６万。这就是说２万８的债务，在３３年间变成了６３万的财富。我们由此可以列一个很简单的等式：债务+房地产+世间=财富。

好的债务不仅仅是财富，而且也是信誉；银行并非傻瓜而是风险评估和管理机构，借谁钱借多少，银行都心中有数。欠银行２千澳元的人和欠银行２００万澳元的人，谁更有信誉？谁更富有？

债务同时也是管理风险的手段。如何理解这个概念呢？我们还是用上面那个买２万８的房子的例子。在利滚利的过程中，８５年欠款达到高峰为３万６，如果我们准备好８千的备用金，我们就能顺利渡过难关。要知道８５年房价已经７万５了，如果我们用再贷款（refinance)的方式，我们可以得到３万２的额外信用，足以支撑所欠债务。有了这样的思路后，我们完全可以设计出一套只用债务就能富有的策略，把房地产做强做大。

８、买什么样的房子

买什么样的房子是一个最简单，同时也是一个最容易被误导的事情。选房子远比想象的容易得多，只要银行愿意给你70%-80%的贷款，这个房子就能买。说它是最容易被误导的事情，是因为有太多的房地产讲座推销一些很难卖的房地产。在任何市场，决定价格的根本法则就是供需关系决定价格，也就是我们常说的物以稀为贵。

买什么样的房子好呢？有人说靠近交通的、靠近学校的、靠近水边、靠近医院的、靠近花园的等等。这些全都对，都是常识。我想说的是买中价位的，因为中价位的房子需求量最大，大家最能负担得起，出手最快，银行最喜欢出手快的房子，给这样的房子贷款或再融资贷款最爽快。

９、关于投资的几个迷思;

迷思一：在投资领域我们有个教条：风险越高回报越大。实际上，富人只投资风险小回报大的项目，这就是他们富有的原因。股票和房地产就是很好的例子：股票风险明显大于房地产，回报只有１０％，房地产却有３９％。;

迷思二：利息越高房价越降。如果真是这样，你如何解释澳洲储备银行从２００５年到２００８年三年间加息１１次，房价却从３５３０００涨到４６３０００，涨幅达３１％。为什么利息越涨，房价越涨呢？要理解这个问题，我们首先要明白为什么要涨息，涨息的唯一目的是控制通货膨胀；然后我们再看涨息后股市会有什么反应，由于加息后，公司成本上升，利润预期下降，股价会下降。所以当加息周期到来时，富人会卖掉股票；通货膨胀的另一个意思是钱毛了，此时保值就是硬道理，那么什么东西最保值呢？有人说是黄金，实际上黄金从７０年代末的８００美元一盎司跌到９０年代末的２５０美元一盎司。最保值的只有房地产，所以富人会卖掉股票买房地产。这是利息越涨房价越涨的原因。有人说照你这么说利息降房价会降啦，我说不是。因为利息降时，买房更能承受，这时穷人会买房子。所以不管利息是升是降，对房价都是好消息。我当时就是想明白了这个问题才下决心长期投资房地产的。;

迷思三：房价已经涨到头了，没有上升空间了。这个问题实际上在前面对澳洲的房地产走势分析时，已经回答了。不过我还想把这个问题讲的更透彻一点。首先是供需关系，土地是不可再生资源，人口却在不断增长；其次是通货膨胀，澳洲储备银行将通货膨胀的目标定在２％－３％，我当时对这个问题没想通，为什么一定要有通货膨胀呢？没有不是更好吗？看看日本，８０年代后，通货紧缩造成２０年经济停滞，想想看，如果明天的东西比今天便宜为什么要今天买？如果消费滞后必然带来生产滞后，经济当然会放慢、停滞、衰退。现在看来澳洲储备银行可以容忍通货膨胀超过３％，但很难容忍通货膨胀率低于２％。第三房地产中介的竞争对房价上涨的作用太大，一个中介告诉房主你这个房子可以卖５０万，另一个中介会说你这个房子可以卖５５万。中介总会找到一个买主５５万把它卖掉，一旦这个房子卖掉后，这个区的房价都会参照５５万的价格来定价。最后我想说一点，就是人们对房价７到１０年翻一番的预期，也就是周期性，人们最难改变的就是习惯，一个群体的习惯就是文化，这样的文化在中国人中已经发扬光大了。

10、你可以成为世界首富;

一般来澳洲１０年以上的中国人都有一套超过５０万的住房，而且已经还清贷款。这样你就可以轻易拿到４０万的贷款，如果按每年３９％的回报算，十年后你的净资产将超过１千万，二十年后你的净资产将超过２亿８千万，三十年后你的净资产将超过７８亿，四十年后你的净资产将超过２千亿。如果你活得够长并且坚持房地产投资，成为世界首富就不是梦。最后祝大家投资成功、快乐、幸福并欢迎来信一起探讨投资问题。