撇开人口等供求关系的宏观角度，奥克兰市议会3月份出台了一份报告，从微观角度分析了房屋面积大小、学区和配套设施对房价的影响。

市场的买家多少都清楚好的学校和好的地理位置对房价有影响。但这些因素具体影响到何种程度，奥克兰市议会的经济学家给出了具体的数字。买房投资时，如何把钱花在刀刃上？《逸居新西兰》现整理如下，供读者参考。

过去8年多以来，奥克兰出售的房屋平均大小为135平方米（包括车库）。

新西兰统计局对比了截至1974年8月和2016年8月两个年度发现，新西兰范围内，现在房屋建造的数量少于1970年代，获得许可的新房建筑面积却比1970年代大了60%以上。1970年代建造的房子通常在110-120平方米的区间。到了2010年，在建新房接近200平方米。

毫无悬念的是，越大的房子卖越多的钱。前述报告指出，在奥克兰，每增加1平方米，大约能给房价带来3%的增长空间。

以原来的奥克兰市议会管辖的范围（从New Lynn到Otahuhu的范围）为例，这3%差不多等于4200新西兰元。

在这之外的区域，每增加1平方米，房价等于增加了2500新西兰元。上述数据和新建1平方米的边际成本是一致的。

在老奥克兰市议会管辖的范围内，几乎都是建好的房屋。因此，新增的面积通常来自于翻新。

在其它奥克兰地区，受到新房的冲击，该地区老房子每新增1平方米带来的溢价更低。毕竟，和老房子的翻修相比，待建房屋增加空间的每平方米成本更便宜。这自然也反映在房价上。

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很多人都知道，房屋若处于好的学区内，房产价值就更多。

依据学生家庭收入而得出的学校分数，通常被作为评断学校好坏的标准。这不是最合适的衡量方式。谁能保证富裕的家庭一定会走出好学生，以及成就优秀的学校。但是，有研究证明，学校的教学成就和学校评分有一定的相关性。

无论如何，前述报告还是把这一影响因素纳入了房价的研究中。值得注意的是，有些房屋同时处在不同学校的学区内。该报告以把最高分数的学校来定位这类房屋的学区。

在奥克兰，对比10分学校学区和1分学校学区内的同样房屋，前者售价比后者多出了225000新西兰元。平均来说，所对应的学校每增加一分，房价便增值22500新西兰元。

奥克兰还存在着一个很特别的“双校网”。该区域内的房屋同时在Auckland Grammar 和 Epsom Girls Grammar的学区内。在学校分数对房价影响的基础上， “双校网”的房屋具有130000新西兰元的额外溢价。这是双校网之外的房屋所不具备的优势。

对于很多人来说，住处和一些生活中的配套设施的理想距离，是刚刚好——不远，也不近。以学校为例，学校通常很吵闹，也会引来很多人流量和车流。有孩子的家庭希望住在步行可达学校的地方，但不是隔壁。

在前述提到的老奥克兰市议会管辖的范围内，在学校或是公园隔壁的房屋通常在房价上低于那些步行距离之内的房屋。落实到具体的数字上，当距离公园等为410米；离学校590米，或是尽可能靠近海边，通常能使房价最大化。

如果是在奥克兰其它地区，房屋和配套设施的距离原则，是尽可能靠近。毕竟，整个大奥克兰地区中配套设施和居民住户的距离会比原奥克兰市议会管辖范围内更远。比如，在老奥克兰市议会管辖范围内，房屋无论坐落于何处，离一个学校的距离不会超过20分钟的步行时间。但是在大奥克兰地区，房屋和附近学校的距离可能是9公里以上。

因为漏水房的丑闻，潜在买家都会尽量避免单覆层外墙板（monolithic cladding)的房屋。因此，不难想象，这类房屋通常会以较低的价格出售。尽管漏水房的责任和原因逐渐厘清，许多出问题的房屋已被修缮并通过相关的检测，但是单覆层外墙板（monolithic cladding)的房屋仍被折价出售。

前述报告指出，单覆层外墙板（monolithic cladding)的房屋通常建在于1990年代或是2000年代。这些房屋的售价比看起来不像漏水房的同类型的房屋低15%。再次强调，事实上，并不意味着这些年代的所有房屋都会漏水，或是没有被维修过。漏水房让这些房屋身上有了污点，但并意味着它们的房屋质量有问题。

撰文 Abby Chen 

排版 Jiayu Li

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