美国中小企业局年度报告（AGENCY FINANCIAL REPORT）是美国中小企业局（SBA）为美国总统和国会提供的官方权威年度财务报告，是每年国会预算的重要参考依据。最新出炉的年度报告显示，截止到2017年7月，504贷款的违约率已经历史性地降至0.4%，再创新低。
上图官方公布的统计图显示，代表504贷款违约率（Charge-Off Rate）的红色曲线随着时间发展而变化。贷款违约率特指的贷款一旦出现问题，进入清偿程序后仍未能回收而造成损失的比率。官方年度报告的数据显示，代表504贷款违约率的红色曲线在2008年经济衰退前(灰色区域)保持在1%以下。由于受经济危机的负面影响，504贷款违约率从2008年开始一路升至2013年的4.4%，达到了历史最高点。之后随着经济的恢复，加上504贷款主要借贷对象是商业房地产项目，美国商业地产从09年开始持续回温，504贷款违约率也随之下降。截止到2017年7月，504贷款的违约率已跌至0.4%。
另一个蓝色曲线是504贷款迟付率（Delinquency Rate）。2006年到2008年期间，504贷款迟付率相对稳定在1%与2%之间。受2008年经济衰退（灰色区域）的影响， 504贷款的迟付率一路攀升，在2010年时接近5%，达到历史最高点。此后经济形势逐步改善，随着美国经济的逐渐恢复和金融危机后贷款审核标准的逐渐严格， 504贷款迟付率也逐渐下降，目前已经降至过去十年中最低的0.8%。
衡量放贷风险最可靠的数据：贷款违约率和贷款迟付率
贷款违约率衡量的是贷款企业清算资产后仍无法偿还本金和利息，而造成放贷方损失的重要指标，计算的是贷款企业无法还款的情况。而贷款迟付率则是用来分析贷款企业拖欠还款的比率，计算的是贷款企业延迟还款的情况。这两项指标都非常关键，是衡量放贷风险最可靠的数据。
一旦贷款出现问题，贷款企业无法偿还本金和利息，按照美国中小企业局SBA的要求，该笔贷款就违约进入清偿程序。清偿程序包括了对抵押资产的没收和拍卖两个环节。抵押物将会被拍卖清算以最大程度地减少放贷方损失。由于贷款违约率计算的是已经确认无法回收的部分，是在资产回收拍卖等一系列清偿程序之后，贷款违约率（红色曲线）相较于贷款迟付率（蓝色曲线）在时间上有一定的滞后性。由此便可以解释为什么504贷款违约率的峰值（2013年）晚于504贷款迟付率的峰值（2010年）。
完善的追偿机制：固定资产抵押
504贷款违约率近年来持续走低的一个重要原因便是固定资产抵押。按照SBA标准操作流程（SOP50 10 5）的规定，贷款企业获取的固定资产须作贷款抵押，并且固定资产抵押的初始估值须不低于SBA批准的项目预算。以固定资产作为贷款抵押的优势在于：即使出现贷款违约并不意味着出贷方的本金或利息无法回收。
贷款违约与贷款无法全部回收是不同的概念。如果违约后的清偿程序可以保证贷款的本金全部收回，则贷款违约不会产生投资损失。504贷款的设计机制最大程度地保护出贷方，就算出现了违约情况，也可以通过清算固定抵押资产为出贷方找回损失，从而进一步保证了EB-5资金的安全性。
EB-5资金位于第一贷款清偿顺位，保证资金回收
504贷款分为第一贷款和第二贷款两部分，美国借贷中心ALC（EB-5资金）和金融机构提供第一贷款，美国中小企业局（通过认证发展公司，“CDC”）利用政府担保提供第二贷款。第一贷款占据优先的第一清偿顺位。由于大部分情况下第一贷款额度都严格控制在批准预算的50%，处在第一清偿顺位的第一贷款在初始状态下（购买固定资产或者新建固定资产完工时）都有整整两倍价值的固定资产作为抵押，为防止未来抵押价值下滑创造了足够大的缓冲空间。
两倍固定资产作为抵押在最大化保障了第一贷款出贷方的利益。如果一旦遇到贷款出现问题，SBA以政府信用名义提供的第二贷款，在清偿顺位上位居第一贷款之后，成为了第一贷款资金的“安全垫”。 SBA报告中提到的贷款违约率0.4%统计的是504贷款出现损失的比率，如果单独计算504第一贷款的话，出现违约率的实际可能性比0.4%要更低，保证了位于第一贷款清偿顺位的EB-5资金的安全回收。
总结
SBA 504贷款由美国联邦政府参与严格风控，违约追偿机制极其完善。最新官方公布的数据表明，504贷款违约率和迟付率都在不断下降，处于最近10年期间的最低点。
如果项目出现问题，放贷方也可以通过对固定资产抵押的清偿来回收部分或全部的贷款。退一步讲，就算发生最坏情况，无法收回项目的全部贷款，但是位于第一顺位的第一贷款因为有2倍资产作为抵押，也可以获得最大限度的保障。即便遇到商业地产价值历史上最大跌幅（38.8%），SBA 504第一贷款依旧能保证完成清偿程序后本金和利息回收。美国借贷中心ALC全部投资移民项目都经过联邦政府严格风控，EB-5资金处于第一顺位，加上固定资产抵押作担保，资金安全有保障。
