趁着圣诞休假，重新详细研究了新南威尔士州政府对悉尼中长期规划，再次让我非常震惊！

在悉尼这块不算太大的版图上，大量移民增加与有限土地释放的矛盾越来越严重！住房供应进一步严重不足，至使我们的房租与房价不断上涨。而且根据澳洲权威地产统计机构RP Data预测，更巨大的上涨将在2014年。

2012年时，我认为这些相关机构的预测未免太夸大了一点了，然而经过2013年地产上涨超过12%的正式数据，我非常认真的去研究并不再轻视RP DATA的预测。

那么为什么RP DATA等权威机构会如此大胆的预测悉尼房价在2014年又是一个两位数的增长呢？

原因一：建筑成本与材料。

旧仓库厂房改造成本最低。经过过去五至十年改造，大部分可改造的旧仓库厂房已经改变为住宅房。然而可怕的土地成本上升将会在2014年的房价上涨中体现的更加明显。旧仓库厂房土地越来越少，开发商们逐渐将土地的采购投向了现有居民别墅上。受政府土地规划限制，允许改建与扩建的老住宅房释放出来土地非常有限，而且从老别墅改建出来的造价成本远远高于破旧仓库厂房成本。这将直接导致2014年悉尼的房价进一步被狠狠推高。另外随着通货膨胀，砖，瓦，水泥，钢筋，人工成本不断上升，房价也间接被迫上升。

原因二：房子供应量与刚性需求。

1997年官方统计悉尼房子市场短缺近26000套，然后从1997到2004短短7年房价翻了翻！最近纽省政府统计过去5年时间因移民与新生人口上涨速度与可建土地的减少还有完工量不足已经形成了60000多套严重缺少（也有数据说40000套），供需矛盾未来18年之内都得不到解决。

 这与澳洲人口结构有很大关系，澳洲人口结构中有很大部分老年人出生于二战婴儿潮（1946-1964），而这批曾经健壮的劳动力从2011年开始逐渐进入退休生活。按照平均年龄85计算，这批老者将于2031年才开始逐渐离世。而只要这批老者一旦开始退休，政府就必须保持引进大量移民创造税收养活这批老者，维持社会正常运转。2031以前，大量移民进入及新婴儿出生将给本来已经严重供需矛盾的悉尼地产带来更大的可持续性暴涨！

因此我们可以明白为什么悉尼，墨尔本，布里斯班的城市总体规划分别是2036和2031这样的畸形数字了！（其实就是1946+85）同样，我们可以理解在悉尼如此缺少土地的城市，移民政策在未来20年内必须维持，那么悉尼作为南半球的金融中心，房价在未来是如何发展，我们可想而知！

原因三：悉尼房屋平均空置率1.5%。

房租持续上涨，房屋供不应求。这一年我身边的朋友与客人都深深体验到悉尼住房的短缺，房租的持续上涨。个别地区更是出现一房难求的状况！很多新移民都是两三户分租一套房子，随着孩子出生，生活改善，这些合租家庭必然将各自寻求自己的独立住宅。而2008至2009年最大量的一批学生移民潮经过5,6年的奋斗，2014年也正是他们成家安居的阶段了！

原因四：移民政策。

2013年新政府上台后，还是延续了以往每年19万移民的配额。这每年19万移民进入澳大利亚后，大多数的首选都是悉尼，墨尔本，布里斯班等首府城市。低空置率加上每年开发的新房根本跟不上人口增长的速度，自然是供不应求。而且在2014年19万移民配置里面，还额外增加了5000个家庭团聚移民，更加推动了房租和房价。

原因五：低利率。

低利率促进了更多澳洲本地的买家进入房地产市场。2013年的今天，银行对住宅房贷款利率接近历史最低的4.79%。但是需要提醒买家的是利率不可能永远保持在这么低，所以贷款的时候一定要找专业的贷款经纪人商讨，并且量力而行！

原因六：低汇率。

澳币对人民币的低汇率促使更多海外买家进入地产市场，助长了本来就已经火热的房价。据统计，2013年期间，人民币兑换澳洲汇率上升了17%。也就是说人民币相对澳币增值17%，对于海外买家更容易进入澳洲房产市场。最近上海绿地集团带着资金与客户群刚进入悉尼市场，而广东碧桂园也随后进军悉尼地产，这一切都注定了2014年之后悉尼的房地产市场会变得更加精彩。

原因七：政府对地产的扶植政策。

本来该与今年结束的首次置业印花税（交易税）减免和澳币1.5万的政府补贴延伸至2015。政府对首次置业的各种鼓励与补贴促进了悉尼本地买家对住房的购买力度。

2013年的悉尼房地产在一堆笑声和哭声中结束了。据当地报纸报道，在2013年悉尼还出现了一种新的怪病，当地各别买家因为一直抢不到心仪的地产而患了“买房忧郁症”！

2014年更加精彩的悉尼房产相信已经迫不及待的要拉开序幕了，各大开发商也会在新年之后陆陆续续的开始开盘。房子，作为生活必需品，早早以合理价格高兴买进，总比晚些时候涨了更高以后再以不情愿的高价买进好！但是买房必须要有专业的知识和对政府规划的前瞻性作为基础。找到一个专业的地产投资顾问为你规划投资组合与置业方案相信会是2014年更多买家的首要任务！