如何购物二手房，什么时候出offer（报价），该出多少钱，应该加钱还是砍价，对于初次买房的人，都有很多困惑，本篇文章教你如何购买二手房。

第一步：【选区】（我们在上篇文章详细介绍过）

第二步：【看房】
1、房子的朝向重要么？
一般朝向会是一个舒适度的重要因素。采光、通风都是和朝向有关的。澳洲是朝北的房间能基本能有一天阳光，和中国相反的。但是澳洲的阳光非常充足，即使朝南朝西的，也是光亮的。基本差别不大。澳洲本地人士并不关注这些。

2、我怎么知道一个房子的年龄？
这个都可以查的，问中介也可以。

第三步：【贷款】（确定预算）
看中房子出OFFER（报价）前，先要搞定贷款的Pre-approval（前置审批）,这样，你就知道自己要看什么价位的房子了

1、我能贷款多少？
贷款之前，可以到银行做一个Pre-approval。免费的。这样就可以知道自己的预算了。

2、除了申请表，我需要提供什么材料给银行做Pre-approval（前置审批）？
一般银行会只要求提供最近两个月的工资条（大都需要是Permanent（稳定）的职位），或者其他能够说明你还款能力的材料。如果家里有小孩，正在领政府补贴的话（FTB），那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的。

3、Pre-approval要多长时间能得到结果？
材料交给银行，如果银行贷款经理有空，当天就可以出来。

4、Pre-approval的额度，以后真正贷款时候，额度会变化么？
可能变化的。原因可能有：个人还款能力、利率的增长、银行贷款政策的松紧变化等。
对于买二手房的朋友，其实最重要的还有一点就是bank valuation，银行会把你所要购买的房产进行估价，以这个估价作为指导放款的。对于首付比较紧张的朋友们来说，在出offer或者竞标拍卖的时候一定要考虑到这一点。对于自建房的朋友们，基本上不用担心这一点。

5、我需要找Broker（贷款人员）还是直接找银行？
一般如果正在做Permanent（稳定）的职位，收入稳定、明确，首付够20%，直接找银行贷款经理就好了。否则可以找Broker做下评估。找broker最后找口碑好的，朋友推荐的。

6、我需要准备多少钱作为首付（%）？
当前基本上银行需要20%的首付。有的银行还要求这20%存款3个月以上。银行的目的都是为了降低贷款风险。具体可以找一家银行贷款经理谈谈。

7、我选什么银行贷款产品？
新移民大致会用到两种银行贷款产品：
一种有offset功能的，适用于每月有闲钱存进帐户，这部分钱可以直接抵消部分本金，减少利息。但是要注意，减少的利息是通过缩短还款期限来实现的，并非每个月还款额减少。这种贷款产品一般有年费，$395左右。
第二种就是没有offset功能，利率低些，也没有年费。适合没有闲钱的同学们。

8、我怎么拿到贷款利率的折扣？可以拿到多少？
澳洲银行的贷款，基本都有折扣的余地，就是在官方网站上公布的利率和折扣基础上再有折扣。所以，一定记得和贷款经理或者Broker（贷款人员）讲价。
这个折扣大都是随贷款终身有效的。另有少部分Broker以返现形式多加折扣。
折扣的多少，和银行当时的贷款政策的松紧、客户贷款额度有关。具体同学们可以上网发帖了解情况。一般拿到（基准利率-0.6%~1%）的都属正常。

9、我需要提供什么材料给银行（或Broker）来办贷款？
收入证明（一般就是最近两个月的工资条或者其他证明个人还款能力的材料）是主要的材料。其他就是申请表什么的了。

10、贷款办下来之后我还要做什么？
贷款审批通过，银行会将贷款合同寄到申请人的地址，申请人签好字后，寄回银行就可以了。也有的银行贷款经理让客户当面签合同，以便做些解释的工作。
另外银行会将贷款相关材料寄给律师，有的银行会让你自己拿给律师。

第四步：【出OFFER和签合同】（PrivateSale/Private Treaty）

1、看了一个房子，挺喜欢的，我该什么时候出Offer（报价）？
如果竞争者多，就要早些和中介联系出Offer。
否则可以再多花些时间考虑别的选择或者考虑出多少Offer。一般中介会比较滑头，会说很多人喜好这个房子，让你再加价，心态要好，如果你乱了，你就输了。给个小提示，你可以去查一下这个房子什么时候OPEN INSPECTION（房子对外开放）的，如果是第一次OPEN INSPECTION，你就喜欢了，那说明会有很多人喜欢，如果已经OPEN INSPECTION超过一次了，说明竞争者不多。

2、我该出多少钱，加价还是砍价？
市场规则，如果竞争者众多，一般加价；没人抢，自然可以降价。

3、怎样出Offer？
一个电话就搞定了，有些中介会要求留定金，有些会拿出正式的购房合同，让意向买房者签字。如果卖家接受offer了，也在合同上签字，合同就生效了。

4、Offer（报价）要设置有效期么？
一般都会设置一个2-3个工作日的有效期，也好给卖家一点压力，得到尽快的回复。

5、我怎么知道Offer是否被卖家Vendor接受了？
一般由中介通知。

6、出Offer时候，中介可以要Deposit（定金）么？
有的中介会要500刀左右的deposit，算作买家的诚意。买家会拿到receipt。如果offer被接受了，这500刀将是10% deposit（江湖称大定）的一部分。

7、Offer被拒绝了，我可以拿回我的Deposit么？
如果offer被拒绝，中介会把钱退还给买家。

8、Offer被接受后，怎么签合同？
如果出offer时候买家签的是正式购房合同，offer被接受后，卖家在合同上签字后，合同就开始生效。买卖双方不需要再签合同。

9、合同上我应该特别注意哪些条款？这个比较重要，一定要看清楚！！！！！！
A．是否要Subject to finance（受资助），该条款对买家有利。即，如果贷款办不下来，合同自动失效。
B．是否要Subject to building inspection（受验楼），该条款对买家有利。即，如果房子检测报告说有问题，合同失效；注意这里边说明是major问题，还是要保证买家满意。
C. 是否要Subject to Lease（除租赁），该条款是对卖家有利的。即，所购房屋正在出租，这样settlement日期就要和房客租房合同挂钩。如果买家想尽快入住，就要让卖家和房客协商，房客同意搬出，没问题，房客不同意，买家基本就要跟着承担拖延的后果。

10、什么叫冷静期？
冷静期是签购房合同之后，买家有的3天可以反悔的机会。具体条款合同里面有描述。

11、冷静期有几天？
一般3个工作日，注意，是businesshours（工作日）。

12、我后悔了，可以在冷静期取消合同么？需要赔钱么？
非合同规定理由反悔，一般赔偿100刀或者房款的0.2%，两者取其多者。

第四步（2）：或者【参加拍卖AUCTION和签合同】

1、我需要带什么参加Auction？参加时需要登记么？
一般带张空白个人支票（Personal Cheque），Auction成功后直接填写10%的Deposit。也有先交500-1000押金，回头再给10%Deposit的。
维州不需要登记。但是新州需要登记。别的州就不知道了。

2、我英语不够好，能在Auction上出价么？
没问题，只要把数字搞清楚就好。

3、我对拍卖师的英文数字反应慢，怎么及时出价？
如果担心英语反应慢，可以找个中介，专门在旁边及时写出拍卖师喊出的数字，以便及时反应并出价。

4、Auction开始，拍卖师（Auctioneer）说了些什么？
Auction开始，拍卖师（Auctioneer）会介绍一些房产的一些状况，基本就是做下广告。然后介绍一下关于Auction的法律责任规定。

5、Auction上怎样和对手叫板、竞争？
A.有人喜欢在对手喊价之后，马上跟，给对方造成势在必得的压力，自动退出；
B.也有人愿意慢悠悠，在拍卖师准备拍板时候给价，让对方崩溃。
个中滋味，还是要多看热闹，找到适合自己和现场气氛的方式。

6、Auction上的最重要的原则是什么？
定好预算，把握节奏。不要给现场的气氛影响到，前段时间在EASTWOOD 还是EPPING附近一个估价100多万的物业，拍卖最后以200万以上成交，后来银行拒绝贷款，理由是此物业估价相差太多，买主由此损失10%的定金，10几20万呢，血的教训啊！！

7、Auction上，我胜出了，合同上有什么要注意的么？
Auction上胜出，意味着合同马上无条件生效，有些特别条款一般拍卖师会在拍卖开始说明，胜出之后，就没什么好注意的了。所以功课要做在拍卖前。

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