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近年来，中国投资者海外投资的广度和影响力都在不断扩大。在投资美国房地产的热潮中，不少中国买家对商业地产情有独钟，仅2015年一年，中国投资者在美国商业地产的投资额就达到85亿美元。

在众多的投资者中，除了机构投资者之外，国内高净值人群也是美国商业地产投资浪潮中的新生主力军。如何降低风险，更稳妥地投资美国商业地产，是这部分富裕群体需要了解的话题。

2018年1月14日，北京时间周日早上十点，移投路直播间邀请到资深商业地产专家-Mike Pan, 为大家解读美国商业地产投资方方面面。

——嘉宾介绍

移投路讲师—Mike Pan

硅谷美华科技商会(SVCACA)董事，硅谷地产协会(CAREA)常务理事。加州注册地产Broker，金牌地产经纪人，年均销售额$3000万。从事地产服务近15年之久，涉及住家，商业地产，以及新房产建筑开发，每年从事近5个新开发项目，地产经验十分丰富。

以下内容为讲座整理的录音文稿，包括主讲环节和问答环节两部分，特此与各位分享：

——主讲环节

Mike自我介绍：我5岁到美国，在美国接受了小学，中学，大学教育，大学毕业后，我已经从事房地产15年的经验，包括房地产开发和销售。

这几年来最主要的业务是商业地产投资和开发：包括租约，办公大楼，商业店面，和一些仓库，以及现在高密度住宅，开发，在旧金山金融区。

今天包括五大部分：

商业地产有哪些内容？ NNN地产投资？投资目的？ 商业地产有哪些问题？最后我们分析案例，哪些方面的投资比较适合？

商业地产包括：办公室，店面，商业用地，以及超过四个单位以上的住宅。今天主要讲NNN地产投资。

什么是NNN投资？

三个内容： 地产税，地产保险，地产维护（物业管理）。

在NNN中，房东不付这些钱，房客付这些钱。

在租约中有很多种类，NNN的意思是这三项金额，房东付一部分，剩下的由房客在付。大部分情况下，是房客在付物业管理和地产税。房东在付地产保险。

租金回报率怎么算？美国和中国的租金回报率有什么差异？

中国习惯了高租金回报率的投资。 租金回报率只看一时一刻的汇报情况，但只是一小部分。

最简单的算法： 纯利润/商业地产价钱。地产价钱是100万，纯利润是1万，租金回报率就是1%。

纯利润就是：全部租金减去开销。

NNN中，纯利润就是租金。因为大部分开销是房客在付。

刚开始做商业地产的时候，很多人问，我们买汉堡王，麦当劳，肯德基可以吗？当然可以，但注意，我们事实上买的是他们的物业，不是买的生意。在买比较大的美国的物业的时候，这些回报率是比较低，4%,5%，6%，因为这些店面非常稳定，非常长，包括这些商业地产的租约都是由总公司来保障。

就算营业不好，租金还是由总公司来付。投资会比较稳定。他们的租约一签就签10年15年20年。但是如果租约合同越来越少，只剩下比较短的时间，比如剩下两三年，很多这些拥有这些的投资人就开始卖了，因为租约很短。因为价值比较低，就开始卖。那他们会 把租约回报率提高，卖的价钱偏低。

所以我们刚才再讲的cap rate, 租金回报率一定要看清楚租约是什么样的。

大部分的足月合同都是一个租户的商业地产。不是multiple多租户的商业地产投资。有利有弊。好处：一签签很久，稳定收入。不好的：只有一个租户，一下子锁定10年15年20年，很可能错过一些涨租金的机会。涨租金一般5年涨一次，cover通货膨胀。但根据经济走的话，不一定能cover.

投资美国商业地产注意点：

初学投资人比较喜欢，但如果租约回报率较高的话，很可能是最后几年的合约，要考虑租户走了之后，怎么招商。

每个店面基本在3千到5千尺左右。300-500平米。这样的店面比较难租。除非是定做。比较好租的是100平米左右。这些小店面好租。

如果这个店面在里面15，20年，房产会比较老旧，但是还是到时间的时候，要花一笔钱投入装修，也可能是风险。

这些东西一锁10几年，所以这个资产是不容易流动的资产，不像股票。所以做投资的时候要想好现金流量，缺不缺钱来做投资。

另外要注意的是，物业管理公司专业吗？如果专业的话，可以帮助你降低风险，如果投资放进去，你的合约，你的管理，租客是不是按照组越做，如果违约的话，怎么处理。

下面我们来举个例子。两年前我们帮客户买了个商业地产。我们继续让原来的物业管理公司管理。我们发现这个管理公司非常懒惰，收租金的时候也不积极。引起租客付房租的时候也不积极。按合同每个月1号交租金，这些租客就到月中或月底才付。物业管理公司也没有罚款，就让他们拖。

我们拿回来以后，亲手开始管理。我们一定要非常清楚合同怎么写的，这些租户也是专业的人，也非常了解合同，所以我们就要开始谈判，不能拖，要按照合约来付租金。如果不按照合约，我们就很可能罚款，甚至强迫你，赶出去。因为他们已经违约了。

要知道，有些租户比较得寸进尺，给一点空间，就想尽办法拖，他之前的是不是可以给折扣。我们大部分都说按照合同。

多年来，有些租户已经欠了几万块钱。我们也不希望他们破产离开。我们给他们分期付款。但是他们要续约，必须把钱的钱还清。

另一个小商场，里面有个租户是卖啤酒买烟的。他的环境不好，而且常常晚交租金。为了我们帮这个客户管理好商场，环境搞好，找来好的租客。我们决定把这个烟酒店踢出去，因为他已经违约了。因为这件事情，他们反过来告我们，我们也告他们违约。我们不仅赢了，还把商场的租金提高了。

商业地产投资目标：

那我们在做商业地产投资的时候，最重要的是得到正的现金流。如果我们一次性砸下所有现金的话，我们的回报率或者利用投资不是很有优势，我们要用杠杆，用少的钱投资，用租客的租金来化贷款，同时用额外的钱来做维护甚至物业扩展。

做商业地产投资的时候，银行贷款最多可以到70%，30%是首付，我们帮我们客户，他是新移民，他的信用都不是很好，没有基础，银行只给他带了60%。我们帮他买了1600万的商场。这个商场是2年前的，也是我们收回来亲自管的。目前纯利润是每年96%，租金回报率达6%。另外每年有3%最近增加。保证了我们cover了通货膨胀。美国每年平均通货膨胀在1%-2%.

96纯利润，每个月8万纯利润，租金cover住贷款，所有其他费用都有 纯利润每月2万2千，一年26万收入。再加上每年3%租金，第二年及到98.8万，换算回去的话，6%回报率，那1600万买的就升值到1648万，第二年再涨，就升值到1697万。

经济不好的情况下，有可能就不能涨租，有可能租约到期，他们就会谈判要减少租金。所以不能一直看升值，可能也要贬值。根据经济情况。所以我们要看，我们有没有办法创造新的价值。

投资商业地产的几个目的： 一个是升值，还有好处就是我们能不能省税。包括刚才物业管理，贷款利息，虽然是租客在付，但也是一个折税的方式。这样20几万交税的费用减少。利息，物业管理，折旧，都可以折税。我们需要咨询专业会计师。好的会计师省更多的钱。

五大地产案例分析：

下面我们开始讲几个案例，我们怎么分析这些地产，是不是好的投资，第一个8%-10%的一个回报率地产，我在我的Database上找了几个比较高的。

第一个是office depot.他们是全美比较大的连锁店，卖办公用品，他的地理位置在akansa, 美国中部，也就是克林顿总统的起步的地方。

这个物业要价280万，纯收入23万。租金回报率8%。地皮有2.04英亩，差不多14亩地左右。这是一个租户的店面，一个租户用了2万平方尺，也就是2000平方米。 

那这个2万平方尺的概念是什么。如果租客走的话，要找个同样的租客要找一样大型的，还是切割好，找小的租户。这也是商业地产的风险。另外我们要仔细看下合约。他是NN,也就是三个项目里面只付两个。我们要看到底付什么。另外每年就1%，也即是每年几乎不涨租。那是不是地理环境，生意怎么样，还需要分析。

第二个是在美国中部，Mississippi 美国中南部的地产。要加175， 纯利润8%，但租约还剩4年，也是NN租约。也就是在这个环境，只能给租户一个NN租约。可能找租户比较难找。或者这个租客不愿意付地产税或其他费用，这都是谈判过程要注意。

那我们看下这两个投资分析，这两个一个是办公用品店office depot，另一个是game stop两个租户的店面。

仔细看下，这里的人口怎么样？收入怎么样？周边的大企业是什么状况。这里的人口不是那么多，在店面1英里以内，一个是6000, 一个是2900，三千人左右，平均收入6万和8万，中间收入，一个是5.5万，一个是4.2万。所以周边消费能力就是这样，也就是这样为什么租金回报率会提高。投资人要想清楚这里投资是好还是不好。

另外一个案例，我们讲一下在旧金山硅谷，FREMONT这个城市。

1900万买了这个商场。这个商场很大。因为年份很老，我们要全部装修。我们要看怎么创造新的价值。每年的纯收入是109.4万。所以租金回报率是5%多。总面积11万平方尺。 周边环境已经2-3块/平方尺。也就给我们力量，租客到期，我们要涨租。 因为这个店面1983年盖的，所以要花时间和钱，门面全部装修。一个是漂亮，一个是吸引新的租户。

如果租金从1块到2块，那租金汇报就翻倍，从5%到10%，我们卖的话，也不可能到10%，我们按5%卖，也1900万到3800万甚至4000万的资产。

Fremont另一个小商场，也是我们帮一个投资人买的。里面有一个卖烟酒的店面清理干净的。当时平均收租1块钱/尺，一个月$7500. 那我们除以200多万买回来了。租金回报率只有4%。右手边图片是最新翻新，颜色比较吸引人，现在我们在招商，2块钱/尺，租金回报率8%。如果按照现在4%-5%回报率卖，我们就可能达到400万价值。

回到这点，我们不能只看租金回报率来分析地产好还是不好。

我们再把这个Demography 地理位置信息再来跟之前两个店面比较下。

旧金山硅谷这里，经济体在世界排名19名。这么小的地理位置，排名19，这里湾区有700多万人口，店面的周边环境，人口达到比刚才美国中部的人口2-3倍，收入也是2-3倍，所以这里消费能力和人口支撑，是比较好的。虽然租金回报率有点低，但是不代表是不好的投资。

从某种角度看，这个反过来是更好的投资的地方。因为这里更加有可能做新的价值，是比较好的投资。

我今天讲座到此结束，感谢移投路给我机会给大家分享商业地产信息。

——问答环节

Q1.投资地产，住宅还是商业地产。那个风险更大。

答：这个比较宽泛，最重要的是地段。如果按钱来说，住宅的投入比商业地产的投入更小。当然按照钱来说，商业地产风险更大。但是按照合同来说，住宅租约一般1年到期，还要续约。商业地产一签就是3-5年更加稳定。 要看投资人承担的能力，如果有足够的钱，那么建议找一个稳定的投入。如果是刚开始，那可以投资住宅，慢慢在扩大到商业地产。一般都是先投资住宅，有经验后投资商业地产。

住宅和商业地产的差别。法律上来说住宅： 房东专业人，租客弱势群体，法律偏向租客。商业地产，租客开公司也是专业人，房东也是专业人，法律比较平等。

Q2. 商业地产的风险是什么？

答：地产永远是地段。地段就是风险。商业地产如果地段好，那风险好很多。不怕租不出去，租金偏低。最重要的区别是一开始的投入。商业地产的投入门槛比较高。

Q3. cap rate 普通投资商业地产是多少？

答：地段和经济，商业地产的状况，能够回答回报率。但是硅谷这边地皮很有限，生意很好，回报率偏低 4-6%,但是别的中部或者偏远的加州其他地方可能更高 6-8%， 但是租约可能很快到期。 所以cap rate不是最重要。

Q4. 外国人贷款？

答：外国人可以贷款，有些银行可以。但是跟本地要求不一样。外国人贷款可能只能到50%或60%。银行不仅看首付，还要看还款能力。这个商业地产要看这个租约和收入。 银行要看。也要看物业管理公司，是自己管理还是请专业管理公司在管，也有关系，影响到还贷的能力。如果管理的不好，可能就有问题。甚至投资人在美国的资产不够，也可能会有影响。有多种分析。

Q5.什么是NN？什么是NNN？优势和缺点是什么？

答：N是什么 N就是net -净。NNN基本上就是房东什么都不要付，地产税，保险，物业管理都不用付。好处就是房东不用付什么，房客要付。不好的就是，如果房客这里经济不好，或者地段不好，要房客来付，就可能行不通，费用加起来，上不去，但是地段好，经济好，那房客为了抢好的地段，都愿意付NNN.

NN就是房客少付一样东西，房东要付少付的那一项。

Q6.大的店面会不会被网购取代？

答：确实是有影响。如果自己网络商场不好的话，可能就有影响。美国也有这个现象，比如亚马逊很好。但是我们做商业地产的投资时候，我们要看哪些生意可以生存，比如餐馆，剪头发，服务业，不可能在网络上取代，所以还是要来店面。 

Q7.2-3千平方尺能做什么？

答：只能做餐厅。厨房占1/3面积。具体看餐饮做什么。如果做冷饮没问题，但是小餐馆，可能2.3千尺可能一半做厨房了。要自己计算一下，能不能赚钱。美国建造法律有一定尺寸给走道，残疾人厕所，门的宽度。2.3千平方尺可以，只是要看做什么餐饮。

初级投资人，如果商业地产很大，分割出来一个个单位，拿出来卖，可以投资，一般这边店面硅谷比较好的地段700-800块/平方尺。是可以投资，但是需要好的管理人来管理，帮你减少风险。如果投资不够大的话，小的店面，还是投资住宅或者拼在一起做投资，比较有利。不然招商都是问题。

另外考虑到如果只是小店面或办公室，要考虑整个商场或办公楼有没有限制。有些商场可能有限制，不能重复，有川菜，不能再做川菜。这些限制是好的，但可能会害了你。如果不提早进入市场，很有可能招商困难。要非常小心。

Q8. 如果没有拿到绿卡，跟当地人投资有什么不一样？

答：没有什么不一样。就是可能贷款首付要多点。美国没有限制外国人不能买地产。只是说可能卖的时候，因为是投资，需要扣税。每个人要报税。要想办法把税拿回来，有很多抵税的方面，这就，利息，管理费。需要请的会计师。

Q9.外国人怎么贷款？

答：看银行。只有几家可以贷款给外国人。只有几家可以做商业贷款。我们有一些关系可以找银行贷。但是每家的要求不一样。有的银行可能做得到50%，有的可能有60%。 

Q10. 空租

答：地段是非常重要。空租的时候在招商时候可能要给一些租约。地段好的情况下，可能1个月内可以搞定。商业地产是靠律师来写合同，没有标准合同。这里1-2个月是空租时间，但是装修，招商的时候，花的时间比较长，可能5-6个月。如果租客只有2-3年，那只能给他5-6个月。如果签5-10年，那可以给5-6个月。要计算下盈利。

Q11.投资开发，外国人要注意什么?

答：开发商能力是什么？他们有什么经验，做了什么项目。他们要我们来投资，自己有没有投钱。如果要我们投钱，他们什么都不投，那要仔细想一想这个项目好还是不好。

开放商收什么费用，合同都会写清楚。开发商承担什么？投资人承担什么？需要投资人的自己做贷款抵押吗？一般来说我们的开发项目，投资人不承担风险，只承担本金的风险。我们买地产，会用投资人的钱买，我们自己也会投钱进去。我们投资人没有太大风险。贷款方面，我们是开发商，有自己的资产，自己的能力，我们用我们的能力去贷款，所以投资人没有风险。但有可能这个项目很大，投资人也要做一些签名，可能投资人就也要承担风险。

Q12. 哪些网站可以查到商业地产信息？

答：商业地产不像住宅非常规范。商业地产比较专业。大部分还是需要比较好的商业地产信息。很多都是在off market,不在市场上。比如Loopnet， coldstar这些网站都可以看看，但是可能信息不全。在买的过程中要非常小心，因为很多信息可能不会告知，需要靠自己的能力去调查和搜索，需要非常专业的人来做搜查和检查。

Q13.外国人贷款利率大概多少？

答：这个看投资人的经验和资产。一般现在的市场在4%、5%、6%左右。我们帮客人找到4%左右。我们自己投资的可能利息才三点几。我们要看跟我们一起投资开发，我们因为有资产，经验和历史的，银行会有点优惠，如果是陌生的，在美国没有历史，利息会偏高。