据零售投资信托基金的数据显示，目前零售商门店的租金平均每年上涨4%，而销售业绩的年增长率不足2%，加上更高的人力和电力成本以及愈发逐渐不具竞争力的价格，这些门店的利润压力越来越大。

Solomon Lew旗下的Premier Investments、Myer、Wesfarmers旗下的Target、Lorna Jane，David Jones和Country Road集团都在审查各自的门店网络，如果房东拒绝重新商讨租金，就只能逐步关闭业绩不佳的门店，节省下来的费用投资到电子商务之中。据悉，电商的增长速度足有实体零售店的10倍。

以Premier Investments为例，该零售集团旗下拥有Just Jeans、Jay Jays、Portmans、Dotti、Peter Alexander和Smiggle多个零售品牌，过去的一年中共在全澳范围内关闭17家门店，过去的6年累积关门103家，而目前经营的864家门店中，还有300家都处于延期租金或是按月缴纳租金的状态。

在众多关闭的门店中还包括两家在墨尔本Bourke街商城经营了30年之久的Portmans和Just Jeans旗舰店，在当时的销售额为500万澳元的情况下，他们的租金足有200万澳元。这样的情况屡见不鲜，还有很多门店都面临同样的问题，除非房东们可以及时地意识到——如今的零售业早已今非昔比了。

“有些房东能明白，有些则不能，”Premier的零售首席执行官Mark McInnes说，“这也是为什么我们去年一年就关闭了17家门店，6年关闭103家的原因。如果房租不降到我们能接受的范围内，我们只好继续‘关门大吉’。”

Premier Investments主席Solomon Lew和CEO Mark McInnes

McInnes还提到目前Bourke街的店面仍处在待出租的状态。据悉，其中一家店面现在被用作出售国际时尚设计师的折扣商品快闪店，未来这一区域则将重新改造为一家宾馆。

“其实只要房东给我们打个折，让我们仍然有的赚……”面对零售业的困局，McInnes也很无奈。

Savills零售服务主管Leighton Hunziker表示，如今的零售环境比过去的25年间更具挑战性，但店铺租金的增长却一直超过销售业绩的增长。

过去的一年中，国际时装零售商Esprit、玩具反斗城Toys R Us相继退出澳大利亚市场，本土奢侈品品牌Oroton和著名大码时装品牌Maggie T均进入自愿托管程序，户外用品公司Mountain Designs关闭了三分之一的实体门店，包括Topshop、Topman、Marcs、David Lawrence在内的大品牌零售商也宣布关店。

但与最初电商刚刚占上风的那几年相比，近期零售商们则更加理性关店，断臂求生。

根据Hunziker的预估，每年多达20亿澳元的销售额将由实体零售店转至电商，这相当于全球五大购物中心之一的墨尔本Chadstone购物中心一年的销售额。

“零售商们开始更加关注店面的位置，他们不再需要数百家门店的大规模经营，而是只保留一些战略位置极佳的门店来吸引顾客的关注，继而引导顾客转向其网店消费，其他的店铺都可以用网店替代。”Hunziker说。

Hunziker还提到越来越多的零售商都压力山大，这也使得更多的店铺的租金开始按月结算，并告知房东除非能够达成更好的协议，要不然就不再续租门店，“最终清算的时间就要到了，如今已然是紧要关头，没有更多的余地了。”

如今房租飞涨，但空置率却依然很低，这其实都源于背后房东们也在给予一些租金优惠，暂时性的减租，以防止出现过多的空店铺。“房东是不能接受店面空置的，有一家空置就会有第二家、第三家，然后不断蔓延，最终影响到整个购物中心的大环境。他们会尽一切所能让这些店铺经营下去。”Hunziker说。

早先，澳大利亚零售业对电商的接受程度很低，近些年逐渐开始发展投资电子商务平台，2017年亚马逊抵澳后，澳洲的电商才真正开始兴起。

据花旗集团估算，2018年所有上市零售商的在线销售增长占总销售增长的45%。

以Premier Investments为例，2018年的其线上销售增长了65%至1.12亿澳元，是其旗下Portmans的两倍之多。电子商务占据了Premier全澳总销售的7%，但其线上销售利润率已经超过了实体店，这也让他们更加放心大胆的关闭门店进而投资网上平台。

2017年到2019年期间，Myer将关闭7家门店，而其2018年的线上销售额增长了34%至1.93亿澳元，占总销售额的8%，本月全新网站上线后，相信这一占比还将继续增加。

今年5月David Jones推出新网站后，其线上销售增长了50%。Country Road集团在2018年线上销售额更是增长了21%，占总销售额的18%。与此同时，这两家大型零售商都准备进一步缩小门店规模，截至2020年，David Jones将缩减7%，Country Road则是10%。

Lorna Jane执行总监Bill Clarkson认为澳大利亚的租金在全球也是数一数二的高，这将是售卖运动装的商家将焦点转至电子商务平台。目前Lorna Jane在美国拥有32家实体店，在澳大利亚拥有125家，但线上销售额占据了30%，且利润率远高于实体店。

“这一成绩很大程度上领先于澳洲其它零售商，他们的平均占比为12%，这也是我们一直以来非常自豪的事情。”Clarkson说。

放眼中国，电商大行其道。但电商真的具有绝对的优势吗？

真的不一定。实际上，在实体店消费是一种体验，那种触手可及的感觉是电商永远无法给予的，所以消费体验的好坏也在某种程度上决定了顾客的去留。

有人说，商业的本质也会逐渐的从买卖关系过度到服务关系。只是卖东西的店将越来越没有竞争力，而那些能为用户提供独有体验的店则将脱颖而出。这就是需求升级的本质：消费者需要从对产品的满意感转型为精神层面的满足感。

而关于体验、关于服务与尊重，无论是实体店还是网店都还有更长的路要走。