期房，再见了？,创业财经汇微信公众号文章

作者：铁马冰河河河

来源：财经早餐（Femorning）

十五的月亮十六圆，节前的新闻节后火。

就在我们开开心心过中秋的前一天，9月21日，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，其中提出：将逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

这份“紧急”通知难道是要紧急的告诉大家：期房，再见了？

马上有媒体站出来说让大家不要慌！目前通知正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。另据中国经营报消息称，对于或取消商品房预售一事，住建部房地产市场监管司相关人士向记者表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见情况并不属实。

划重点：人家就是征求一下意见，大家莫胡乱解读带节奏啊！

铁马作为一个老实的小编，不预测走向，不判断价格，更不揣测趋势，只负责科普。

所以不管期房制度今后是怎样的走向，今天咱们来了解一下期房背后的秘密，毕竟知己知彼才能百战不殆嘛！

期权、期货、期房…凡是带个“期”字的意思就是你现在是拿不到手。若要问期房的起源，那它和公摊一样，源自香港。

商品房预售制度的“创始人”为香港知名实业家霍英东（这次真的不是李嘉诚），也就是霍启刚的爷爷。1953年，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。楼花”一词最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物业）。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的顾名思义就是“花”。其实吧，这就和大闸蟹还没长好的时候先卖蟹卡，然后等开湖蟹都长肥了再根据蟹卡提货是一个套路。

在1996年前后，期房销售从深圳开始普及到全国。

其实想想也是，房地产行业是一个资金密集型的行业，如若融资工具缺乏，卖楼花既可以解决房地产开发商的资金问题。所以在当时福利分房制度逐步取消的年代（福利分房制度1998年取消），期房销售加快建设和增加住房供应，所以当时卖楼花降低了开发商的资金门槛，促进房地产的开发和销售。

对于购房者，期房交易有这些弊端：

1、开发商信用问题

在预售制度下，开发商会提前拿到购房者的预付账款。但是万一在建设过程中发生原料价格上涨、劳动力成本上涨，或者开发商应为其他原因导致资金不足使工程停顿甚至产生资金链断裂。那就有可能会发生开发商跑路事件，最后变成了烂尾楼。

2、房屋质量不可控

期房销售过程中，购房者只能通过宣传册、沙盘、样板间、户型图等开发商提供的资料进行想像。对，你没看错，买房全靠凭空想！有人说，买房子和选对象结婚一样重要，相亲还得见个面呢，买房这么大的事怎么就草草地看个户型图样板间就做决定呢？卖家秀不可信，买家秀才靠谱啊！

一般都会把效果图做的十分美丽

但是在施工进行过程中，可能会出现种种因素导致最终的房屋与购房者预期的房屋不一致。在上述情况中，由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在，那么房屋质量只可能比承诺的低不可能比承诺的高。

3、配套设施不确定

现在卖房的标配是：学校+商场+交通便利+健身场所+各种绿化，没这些你都不好意思说自己是卖房的。但是在期房的建设过程中，开发商很可能变更原来的设计或承诺，尤其是对小区的配套设施和环境绿化的变更等情况。后果嘛，就是天鹅湖就是池塘里放几只鸭子，花园是随便种点杂草…这就很尴尬了。

4、价格波动风险

买房的行情和价格难以预测。在购房者与开发商签订合同并付款后，房价也会产生波动。如果是期货交易，你还能买个相反方向的其他月份期货合约对冲一下。但是期房咋办？你总不能预备着到时候卖出一套房对冲吧？所以在这样的环境下，如果房价涨了，购房者就会跟着受益；如果房价跌了，购房者也会遭受损失。

所以这些年来，一直有声音在质疑预售制到底是否仍有存在的必要。

诚然，现房销售让大家看得见、摸得着，确实可以解决不少因为期房销售前期合同不明确所带来的纠纷，对于规范市场可以起到良好的作用。但是想想，房屋预售制度（期房销售）已经作为一种成熟的模式已经存在了几十年，既然存在，必然又其合理之处。

现房销售对于购房者来说，无非是选择余地小，价格会比期房略高，但是对于开发商来说，这就需要好好打打算盘了：

1、现房销售回款时间变长

回款时间长、回款压力增大，从拿地到销售期的周期变长，开建的过程开发商要自己付钱，这对开发商资金周转能力要求更高。

2、宏观环境影响大

开发从开始建设到建好可以销售这段期间，宏观环境的变化会使后期销售可变因素增多，这部分风险需要留意。

3、销售流程更为复杂

从现房销售流程来看，在竣工完成后，开发商办理不动产登记证明书后才可办理现售许可证，不动产登记证明书办理周期为180工作日。这就让开发商开发营销整体工期拉长，流程和手续也会相对复杂。其实销售费用也在开发商整个项目的预算中占很大一部分比例呢，金碧辉煌的售楼大厅里凉爽的空调、好吃的糕点、好喝的饮料不是让你白拿的啊！