近日，全球最知名投资银行瑞银集团（UBS）发布了2018年全球大城市房地产泡沫风险排行榜，其中香港的泡沫风险最大，但同时慕尼黑、多伦多、温哥华、伦敦和阿姆斯特丹，也都处于泡沫风险当中。

加拿大也成为唯一一个，同时有两座城市成为有泡沫风险的国家。

报告共调查了全球20个金融中心城市，名单上的所有城市都有一个共同特点：生活成本高于附近其他地区。报告中发现，世界上多数主要城市的房价在过去5年内平均增长35％，但当地居民收入几乎没有什么增长。

温哥华、多伦多泡沫风险惊人

按照瑞银的定义，泡沫指数一旦达到1.5，就可以认为该城市的房地产市场存在价格泡沫风险。

从图表中可以看出，榜单中的20个大都市被分为了四个类型，分别用不同的颜色表示。

红色是最危险的城市，代表房地产市场已经有泡沫风险，上榜的6座城市包括香港，慕尼黑，多伦多，温哥华，阿姆斯特丹，伦敦；

其中，温哥华的泡沫指数为1.92，多伦多更达到1.95。

香港更是从2017年的1.74，飙升到了今年的2.03！

10个城市在黄色危险区域，处于房价估值过高的阶段：斯德哥尔摩，巴黎，旧金山，法兰克福，悉尼，洛杉矶，苏黎世，东京，日内瓦，纽约；

3个城市被认为股价合理，分别是：波士顿，新加坡，米兰；

另外，只有芝加哥被认为是估价不足。

9年买房

35年回本

之所以被评为有泡沫风险，是因为房价上涨的速度大大超过了居民的可负担程度。为了便于理解，报告中将房价与收入的比例用年份来表示。

比如在香港，那里的居民要省吃俭用，勤奋工作22年才可以买一套60平米的小公寓。伦敦是15年，阿姆斯特丹10年。

温哥华作为房价最贵的加拿大城市，大温居民要辛辛苦苦工作至少9年。而在10年前，只需要6年。

同样的，多伦多居民要奋斗至少6年，才可以买到面积差不多的公寓，10年前的这个数据，是4年。

也就是说，房价在最近10年间涨幅非常之大。

同样的问题也逐渐渗透到租房市场，如果在多伦多买房产进行投资，房东要将房屋至少出租25年，才能实现收支平衡；而在温哥华，则需要34年！

但是，温哥华地区的报告补充表示，由于政府试图控制投机，加拿大对房地产行业采取政策与措施，高端房地产买家和外国买家的赋税正在上升。

另外，利率的上升以及借贷压力增大，会进一步限制房价增长。

瑞银认为，价格泡沫是房地产中经常出现的现象，首席投资官马克•海菲尔（Mark Haefele）也在一份声明中表示，“虽然许多金融中心面临房地产泡沫的风险，但我们不应将今天的情况与危机前的状态进行比较。”

投资者仍然可以在处于泡沫风险的区域，如香港、温哥华、多伦多和伦敦等城市置业。

此外，未偿还按揭贷款的增长率仅为上次金融危机前的一半。因此，即使房屋价格回升，对世界金融及经济的冲击也有限。