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近日，关于房价的新闻很多，房价下跌，有价无市，楼市泡沫重现，溺水房压力剧增等等，几乎所有媒体都在唱衰美国房市。
周五，以Michelle Meyer 为首的 Merrill Lynch 研究部门又给市场带来了一个悲观的消息，全美二手房交易已经达到了最高峰值。经济学家认为这是金融危机前的一幕。
中介Paragon显示2018年上半年仅旧金山地区就比同比攀升20%，创历史同期最大涨幅。当地住宅中位数比金融危机前的泡沫时期高出了80%，2007年11月，旧金山住宅价格中值曾触及89.5万美元的峰值。
从周期性的角度来看，目前全国房地产处于次贷危机后的复苏阶段。08年次贷危机发生后，全国房地产遭受重创，房价大幅下降，地产开工量以及销售量不断下降，之后美联储调低了联邦基金利率，在低利率的刺激下，房地产市场从2009年5月开始缓慢恢复，一直持续到今年4月份。但五六月份无论是新建住房还是成屋的销售都在下降，无论是新屋开工还是营建许可也在下降，这里面除了住房抵押贷款利率上升外，房价过于偏高，市场库存加大，人口结构比例变化等多种原因都逼迫市场降温。这样的市场情况下美国房市做好了抗压能力吗？
经济学家Meyer认为造成房地产“熄火”的主要原因是人们无法负担房价。目前全美房市在一轮猛推之后，已经接近了上次房价泡沫时期的最高点，但是随着10月美联储继续加息，房贷利率也会继续上涨。这就意味着卖家不得不更大幅度地降价以吸引买家，一轮房价下跌马上或者在一些城市已经开始。
如果回顾一下去年美国房地产市场，那绝对可以用一个词：火！来形容。
这是2012-2017年的5年房价增长率，需要减去10%的通胀率作为调整后的房价增长率数据，由图可知，各州房价都在上涨，不过不同地区上涨幅度有差异。调整后，可以看出过去五年西部地区房价涨幅在36%以上，东南部沿海地区涨幅在31%以上，中部较低，但涨幅也大多都是在20%-39%之间。
2017年11月美国的房屋销售量达到了572万套的销售峰值，当时很多人都对2018年充满了信心。但是目前来看，占据市场销售90%的二手房销售已经不再可能向前更进一步，这对于美国经济的增长也会马上反映在数字上。房地产网站zillow表示他们已经看到了2013年以来最大降价幅度。在刚刚过去的劳工节后的一周，纽约市的卖家也开始出现了2009年以来最大的降价幅度。从建筑商到经纪人的收入在个人住宅上已经连续三个季度下滑。但是活跃的商业地产市场的繁荣似乎掩盖了整个市场疲软。
除了此前房价暴涨的原因外，还有一个原因来自市场积压的库存。今年6月，向来是美国房市销售主力军的南加，突然放缓了脚步，销量降至四年来的最低点，这也被看作是全国其他地区的房市预测指标。
近年来，由于严重的住房短缺，南加州的房价一直在上涨。价格通常滞后于销售几个月。而目前市场上的房屋供应却有所增加，但销售额依然开始下滑。根据美国全国房地产经纪人协会的数据，6月，南加州房屋供应量在三年内首次出现增长，但销售额连续第三个月下降。其中新建房屋的销售降温尤为明显，比往年6月的平均水平低47％。其中一部分原因是建筑商供应的房屋数量减少。
这样的情况不止南加，从西雅图、硅谷到德州奥斯汀这些典型的卖家市场地区，似乎都在迎来多年来最大范围的放缓。房地产经纪公司Redfin表示，截至9月16日的四周内，逾四分之一的待售房屋价格下跌，这是该公司自2010年开始追踪此指标以来的最高跌幅（Redfin把降价定义为价格下降超过1%，但不到50%）。
房价的走势除了这些市场因素决定外，也有一部分声音认为是人口结构变化带来的。婴儿潮一代的退休与千禧一代毕业结婚正好到了更替的时代，也让房价迎来来拐点。（降价！卖不动！美国各地房市是否迎来拐点？）
不论是过高的房价，美联储明年加息会更快，房屋市场库存过剩，千禧一代买房心态等，这一系列影响房地产市场的因素目前来看都是长期的，一旦房价开始下跌，预期将是一场持久战。目前市场大约三分之一业主因为抵押贷款高于住宅总价而出现负资产。现在意愿购房者大约28%，远低于历史40%平均水平。你所住的地区房价是依然坚挺还是已经放缓了呢，您是否想此时入手房市呢？
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