最新数据显示：墨尔本持续向外扩展版图的趋势正在迫使那些最为弱势的家庭在公共交通和其它基本服务方面支出更昂贵的费用！

本次Deloitte Access Economics的研究还以一趟从Coburg到Flinders Street火车站的交通过程为模型，分析了汽车、火车和自行车这三种方式的开销。他们发现，在把交通拥堵、事故和其它因素考虑进去后，开车的社会成本是乘坐火车的近两倍，更是比骑自行车多出19倍！

图：相关新闻报道

这家颇具影响力的经纪公司发布的这篇报告警告称：除非墨尔本-这座澳大利亚发展最快的城市，改变其版图扩张的人口增长模式，否则终有一日将成为其自身成功的受害者！

研究人员发现：墨尔本在过去20年里的增长模式导致了这座城市500万居民里的三分之一把家安在了外郊。在过去20年里，墨尔本共增加了150万的人口，其中的77.5万住在了城市外边缘，51万住在了中间郊区，却只有18.1万人住进了内城区！

图：1997～2017年墨尔本人口增长情况

不过，虽然外郊人口数量激增，但这座城市的就业增长却依然集中在市中心。

Deloitte研究显示：每10名住在外郊的墨尔本居民只能够找到4个交通便利的工作；但住在内城区的每10名居民却能轻易找到11份交通便利的工作。

图：墨尔本外边缘的不利因素

Deloitte的投资伙伴Daniel Terrill说：“我们处于一个恶性循环中，高收入的人能够买得起邻近支付高薪工作的高价房屋。那里往往带有更高档的设施，也更便于前往重要的健康及教育服务设施。而收入低的人则继续被迫远离市中心，远离良好基建，远离优等服务。

为了获得好工作，那些住在外郊的人主要靠开车来实现通勤。Deloitte研究发现：住在墨尔本外郊的人每年在汽油上的开销就要超过2500澳元，相比之下，内城人只需要1700澳元！

图：平均燃料消耗量

报告也距离比较了从Coburg前往市中心的几种交通方式，并且综合了个人和社会成本来比较。它发现：开车的成本是52.70澳元，坐火车为30.60澳元，而骑自行车只需2.80澳元。

图：通勤总成本

本次研究所得出的另一份报告则指出：必须采取更多措施来平息针对中密度公寓的担忧，并且帮助地方和州政府来抵御对抗发展的反对者。Deloitte曾经参与《时代》对墨尔本各郊区宜居性的评审（2016年墨尔本最适宜居住的区是East Melbourne）。

Diana Sarkisian是一名最近在Carnegie区开发商Lucent旗下竣工中密度开发项目The William的最新居民。这位27岁的法律顾问于今年年初买下了里面的一套一居室单元。她也是在经过了一年的考察和比较后，才买下了这套仅有50平米的公寓单元。Sarkisian表示：虽说过程并不简单，但找到一套很棒的新公寓也是可能的。之前居住在内城Elwood区一套面积更大的公寓单元里，但那里的Airbnb出租和吵闹邻居永远是个问题。还有一个潜在问题是噪音 -- 来自附近新建的高架铁路桥。不过，虽然离高架铁路桥很近，但好在听不到任何声音。

Deloitte的Terrill博士表示：需要更多高质量的开发项目，以及减少对中高密度生活缺点的无端放大。拥有一定的密度对宜居性来说是件好事。

该公司还同时给出了第三份报告：探讨如何让更多人从墨尔本市中心迁徙到区域城市。这一点获得了执政和在野两党的共同支持。在比较了维州的三大区域城市Geelong、Ballarat和Bendigo后，研究发现它们比墨尔本三分之二的郊区要更具宜居性！

* 法律免责声明 *

本公众号内的所有内容不属于针对个人的理财, 投资, 税务, 法律等专业建议。采用我们的计策之前,请务必咨询专业的持牌人士。若有文章错漏及版权问题, 请联系我们。作者与公众号不承担任何直接或间接的法律责任。

【欢迎其他公众号转载,但请注明由 @澳洲房产 提供】