随着民用住宅的价格趋缓和偏低的回报率，商业物业的投资在近几年慢慢的开始成为新西兰华人投资的一个新的导向。在新西兰，商业物业的租金回报率稳定在5%-7%左右。

此外，最新立法推进限制了海外人士在住宅市场的交易。对买家没有身份限制的商业物业，或得到更多的关注度。 购买商业物业无需持有新西兰护照或拥有永久居留权，被定义为“海外人士”的买家可成立本地公司来收购物业。

投资商业物业通常有以下几点好处：稳定的租金回报率5-7%，正式的租约和租客，租客承担大部分的物业运营费用（净租金），未来的升值潜力（周期性的租约调整）以及无需持有新西兰护照或永久居留权（可成立本地公司来收购物业）。

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而银行对于商业物业的融资逻辑也 是基于以上几个特点。

1. 净租金

通常银行会希望净租金相当于贷款利息的2倍或者更多。举例说明，如果物业的净租金为20万新西兰元，那么贷款可以产生的利息就是20万/2=10 万新西兰元。

再用10万的租金往回推算贷款的数字，以5%的利息为例，那么20万净租金可以承担的贷款就是（20 万/2）/ 5% = 200万新西兰元。

这里需要说明一下买家应该通过第三方的估价公司来评估当前租金是否跟市面上的租金一致。如果当前的租金比市面上的租金高，那就要调低购买的价格以应对将来有可能出现的租金回落到市场租金的情况(现金流减少了)。

2. 物业的状况

在这一方面，银行会关注物业建造的年限和每年大概的维护费用等等。年代稍微旧一点的物业会需要业主花费更多的资金去维护物业（比如电梯、空调系统和屋顶）。

抗震指数是另一个关注点。在基督城大地震以后，新西兰政府对大部分商业物业作了一次抗震的审核。并且， 按照2004年的建筑标准（New Building Standard “NBS”）分别给这些物业做出了抗震指数的评级。

从银行的角度，一般来说对抗震指数在67%以上的物业是可以给与贷款的。低于这个指数的物业，银行会需要了解把物业加固到67% 的费用和业主对于加固的计划。

这部分的重要性在于潜在的维护费用或加固费用会影响物业的现金流， 从而会减少可以用来支付贷款利息的现金流。从之前的介绍我们可以了解到，现金流的减少会直接影响贷款额度的多少。

3. 租期的长短

这里面所说的租期是指当前租约的截止日期，即current lease expiry date。此前，很多买家把续租权right of renewal也算在租期里面，其实银行并不把续租权算在贷款审核范围之内。

通常银行会希望在当前租期截止的时候，贷款的比例会降至相当于物业价值40%的水平。买家希望知道贷款比例。实际上银行是通过这个当前的租期来反向推算一开始的贷款比例。

当一 个物业有超过一个租客的时候，这个当前的租期是用平均租期（Weighted Average Lease Term“WALT”）来衡量的。

举例说明，如果一个物业的平均租期WALT是5年，物业价值为500万，每 年通过租金可偿还10万新西兰元的本金，那么一开始我们能够融资的数字就是500万x40%+10万x5年=250万新西兰元。

4. 租金的收入状况

这里需要了解一下现有租客是否有滞纳租金（rental arrears）的情况. 如果有的话，那意味着租客的生意可能不好以至于无法按期交租金。

5. 租客的质量

在租客质量方面，银行通常会调查租客的历史，了解租约里面是否提供个人担保以及是否有银行担保。

如果出租给连锁的零售商或者上市公司，那么租客的质量自然是很好的。当然这并不意味着一些小的商家不是好租客，这要看租客生意的性质（是否为刚需的产业），在同一地址是否已经经营了多年等因素。

6. 客户本身的资产负债水平

这里指的是客户的整体资产负债情况。这里面银行会希望包含买家在海外的资产负债情况，以及在信托里面的资产。

简而言之，银行是想了解在某些非常情况下，买家是有能力拿出一定数目的资产来降低贷款的额度。 综合以上信息，银行应该可以计算出大概的贷款的比例和利息。

买家可以根据银行的反馈做出进一步的购买决定。在整个购买物业的 尽职调查过程中，买家还应该咨询会计师、律师、物业检察员以及估价公司。 这里面每一个人的职责都很重要。

比如会计师是帮助做公司及税务的架构，律师会检查租约及物业法规方面的问题， 物业检察员是负责检查物业的状况及评估需要维修的地方，最后的估价公司会做出当前市场租金以及市场价值的评估。

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在买家进入有条件的买卖合约之后，银行可以同时开始准备正式的审批。如果买家认为正式的审批没有问题，那么可以接受正式的贷款审批并同时宣布买卖进入无条件阶段。最后就是双方签署贷款文件并在律师的帮助下完成物业的交割。

作者介绍 

子陵 

从业于新西兰本地银行13年。现于一家本地银行负责大型商业物 业的融资及地产开发项目融资。

编辑 Abby Chen

排版 Jiayu Li