在新西兰最冷的月份之一，奥克兰、惠灵顿和基督城三大城市之外的租房市场却十分火热。根据Trade Me租赁价格指数，8月份三大主要城市之外的租金在去年的基础上上涨了10.5%，至每周420新西兰元。

新西兰全国周租金中位数比去年上涨6.7%，且已经是连续三个月保持在480新西兰元的历史新高。

Trade Me租赁负责人Aaron Clancy指出，在季节性的冬季暴跌后，八月通常会看到租金走低的趋势。今年却扭转了这一趋势。这说明今年夏天的租金会有破纪录的上涨。

如今，住宅投资者明显受到来自政府的压力，也面临着成本上升和监管压力。这包括提高质量标准、增加租户权利、负扣税即将取消。

从投资者的角度来看，通过向租户收取更高租金以弥补部分损失是完全可以理解的。尤其是在当前这种总收益低迷、未来资本收益强劲前景减缓的环境下。

然而，业主真的能够推动租金上涨吗？

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即使业主一般会试图保持租金和房产拥有成本的均衡以持续盈利，有时也很难做到。

CoreLogic已经研究过该问题，并构建了一种计算房产拥有成本的基本方法，即利用CPI（消费者价格指数）中的因素计算。需要指出的是该方法并非十分全面，只能作为参考。但是，该方法的确有助于说明一点，即业主并非一直以损害租户利益来牟取暴利。例如，2008年至2014年的很长一段时间内，成本都比租金上升更快。整个时期内，房产拥有成本增长的平均速度为5.0%，略高于租金4.4%的增长速度。

租金不仅未能超过房产成本，而且租金的增长速度逐渐在向收入的增长速度靠拢。

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CoreLogic高级研究分析师Kelvin Davidson指出，简单对比一下租金和房产拥有成本，我们会发现，业主一般会试图保持两者的均衡，但是由于工资增长的内在基础（即租户实际的负担能力），又不得不接受最低租金增长额度。

该分析师指出，即使可以上涨租金，业主也未必想这么做。如因租金上涨会让可靠的租客搬走，这就与租金上涨的目的背道而驰。而一两个星期的空缺也会大大影响收益。房屋因此流向不太可靠的租客可能会导致更高的管理/维护成本。这种纠结的情绪，或许能解释为什么总体收益迄今已下滑。

有趣的是，投资者们仍然在积极购买房产，并且听说没有很多现有业主愿意出售其部分或全部房产。有房贷的多房产业主（MPOs）有重返市场的迹象，而无需房贷的投资者们（MPO cash）也不紧不慢地继续参与市场。

撰文 Abby Chen

排版 Jiayu Li

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