根据上个月的数据，澳洲房产总体继续下行，现已连续下跌12个月了！由于9月份西太平洋银行以及其他三大银行在房产市场走软时，仍旧提高房贷的利率，而信贷继续受到严格的限制，所以在美联储宣布加息的同时，在澳储行未宣布提升利率的前提下，四大银行集体宣布加息，这对房产投资者来说无疑是雪上加霜。

数据分析

根据房地产研究机构Corelogic提供的数据，澳洲主要州府城市的房价本月综合小幅下跌0.6％，而从去年9月份澳洲房产价格达到巅峰以来，首府城市的房价跌幅达到了3.7%。根据本月的数据，澳洲房价下跌的不仅仅只有首府城市，其他地区的房价也小幅下跌，本月录得下跌0.2%，季度下跌0.9%。综合来看，澳洲房产在9月份总体下跌了0.5%，年度下跌了2.7%，房产中价重回55万澳币。

悉尼是过去一年中房价下跌幅度最大的首府城市，整体下滑6.1％。而墨尔本则下跌了2.9％，整个东部沿海地区继续降温。贷款人在监管机构的指导下限制了投资者和风险较高的借款人的信贷，而周五发布的金融服务皇家调查委员会中期报告加强了公众对不良贷款行为的监督。与此同时，大多数主要银行都提高了房贷利率，理由是美联储在2015年底开始加息后，借贷成本增加。

尽管价格走软，但事实上住房负担能力仍未改善，并指出跌幅将被抵押贷款利率上升所抵消。在全澳范围内，近28％的家庭收入用于偿还房贷，悉尼家庭收入的35％用于房贷，而该市再次夺取了房价最贵城市的头衔。储行也认为严重的家庭债务是一个值得担心的问题，评论员警告称，工资增长停滞正在增加市场风险。目前，市场情绪出现了明显逆转，此前五年都是牛市，直到一年前房价还一路飙升。虽然全澳都感受到了信贷收紧的压力，但不同的城市在周期中处于不同的位置，根据CoreLogic的数据，尽管每月最大跌幅为0.7％，珀斯的价值在过去一年中仅下降了2.6％。珀斯自2014年中期以来一直处于低迷状态，它的回调已经持续了很久而且快要结束了。但在悉尼和墨尔本，房价低迷仍是件新鲜事。

根据观测，本次房价下滑主要在于悉尼以及墨尔本高端房产市场的下滑，在悉尼，高端房产的价格整体下降了8.4%，而墨尔本的高端房产价格也下降了6.7%。不过与悉尼不同的是，尽管墨尔本房价整体在大幅度的下滑，但其低端房产仍然有不小的涨幅，据统计，过去一年墨尔本低端房产价格上涨了4.1%，与现在月跌幅接近1%的数据显得格格不入。这主要是因为墨尔本曾经作为澳洲人口增长最为迅速的城市，基础建设需求以及房产市场都出现了很大的空缺，而随着贷款政策的收紧，虽说整体价格下调了，但房产市场由于人口增长仍旧有很大的需求，所以在墨尔本的低端房产市场，房屋的价格不降反升。而对于悉尼来说，以走访以及实地考察，半年以前挂牌140万澳币的房子，在9月份挂牌的价格已经跌下110万了，并且还尚未售出，而从数据来看，悉尼房屋清盘率在上周甚至仅达44%，这是悉尼几年以来清盘率的最低点！

光从数据上看，9月份悉尼的房价中位数跌至976,365元，为2015年以来的最低水平，连续第三个月低于100万元大关。而悉尼的房价在2017年中期达到顶峰后，独栋别墅的中位价在一年内下跌了7.6％。而墨尔本也表现也不尽人意。维州州府城市的房价中位数在去年11月达到峰值之后，今年到现在为止下跌了4.5%至799,657澳币。而这两个城市各有500万人口，这两个城市的房价下跌会拖累全澳房地产市场，导致所有首府城市的房价中位数在截至9月30日的一年中下滑3.1％。现在众所周知，悉尼和墨尔本共占澳大利亚住房价值的60％。所以若将悉尼以及墨尔本的独栋别墅和单元房价格波动一起纳入分析的话，这就会拖累整个澳洲的房地产市场数据。澳大利亚各地的房地产价值在一年内下跌2.7％，悉尼的房价下跌6.1％，墨尔本下跌3.4％。

但是尽管总体市场行情并不如意，但经过六年的强劲增长后，房地产价格的下跌并不像全球金融危机的后果那么严重。相对于之前的房地产市场低迷的时期，也就是2010年6月至2012年2月期间——这一轮房价也并没有崩盘，下降速度较慢——全澳住宅价值在前12个月下降了3％，从高峰到低谷下降了6.5％。而霍巴特也成为本年度澳洲房价涨幅最大的城市，继续逆转全澳趋势，房价在过去一年内上涨9.4％。除此之外，布里斯班也继续保持自己稳定增长的趋势，本月录得上涨0.2%，不过从全年来看，布里斯班房价涨幅相比去年的2.9%的增值来说，也有了一定程度的下滑，从去年10月到今年9月，布里斯班房价总体上涨0.8%。

而达尔文是表现最差的公寓市场，价值在过去一年里下滑15％。然而，北领地首府的独立屋价格却持续上涨，全年上涨2.3％珀斯的公寓市场也表现不佳，同期单元房中位数价格下跌6.1％，其次则是悉尼，录得下跌2.6％。

总结

与我们之前预测的一样，全澳房价仍继续处于下行状态，并且在未来几个月内仍旧可能继续走低。原因依旧是信贷问题，而随着利率提升，银行解除部分高危客户之后，澳洲整体房产市场很有可能会持续走低。不过这也不代表澳洲各个地方房产价格都会出现下调。

根据政府未来将要出台的政策以及人口增长的动向，布里斯班、阿德莱德以及珀斯很有可能会成为新的房产市场增长点。布里斯班可能出现房价回调的原因则是目前公寓过剩的局面已经渐渐得以缓解，又有大量新的基础设施建设正在实施，且将在未来1-4年内逐步完工，届时将吸引大量的新移民以及游客到此参观、定居。而阿德莱德房价稳固的原因其一是由于当地政府大力鼓励移民，并设计许多新的移民政策，其二，阿德莱德作为澳洲第四大城市，生活静谧，环境优美，多次被评为十大最适宜人类居住的城市之一，同样也会吸引不少外来客到此定居。而珀斯此次的增长点在于新出来的留学移民政策，西澳政府鼓励留学生到西澳学习并参加工作，在西澳毕业的留学生仅需凑齐60分以及一份Job offer即可获得西澳政府的州政府担保，这也给很多留学生除了首领地以及塔州之外另外一个不错的选择，所以在澳洲政府宣布移民必须“上山下乡”之后，西澳良好的留学移民政策或许可以成为下一个房产市场的增长点。

精益地产 整理发布

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