房产市场真的会像预测中崩盘吗？,新阿德莱德微信公众号文章

毫无疑问，与一年前相比，住房风险有所提高。全国房价下滑（自去年9月达到峰值后下降2%），贷款利率上升（9月四大银行中的三家宣布加息的上调约15个基点），贷款欠款已经开始远离历史最低点（但仍然只有约0.6%的贷款是90天以上的拖欠款）。所有这些都是在创纪录的家庭债务水平（今年3月可支配收入与家庭债务的比率达到190%），住房供应水平上升以及国内和全球不确定性增加的背景下实现的。

一些评论员预测房价会大幅下降，这一点不足为奇。我们在之前的经济低迷期间看到过类似的预测，包括StevenKeen，HarryDent和JeremyGrantham。最近可怕预测来自Martin North预测住宅价值下降40-45%; 虽然只有百分之二十的可能性发生。名为“Bricksand Slaughter”的片段自播出以来，已经看到两位主要专家Martin North和LouieChristopher澄清了他们的电视评论，这些评论显然是在一个是不平衡的背景下呈现的：一个最坏情况的演示，是没有考虑最有可能发生的结果。

如果我们看一下目前澳大利亚住房市场的低迷，下滑的轨迹实际上并不显着。

澳大利亚最大的房地产市场悉尼，自去年7月达到峰值以来房价下跌了5.6%; 这是经济衰退中期的轨迹。在全球金融危机期间，悉尼的房价在12个月内下降了7.0%，而在此之前的低迷时期（2003-2006），在相同时间内房价下降了7.1%。

澳大利亚第二大城市墨尔本的房价自去年11月以来一直在下降。从那时起，市场累计下跌3.5%，而且相对于之前的经济衰退，下降通常较为温和。

即使在经济和人口状况出现大幅减弱的情况下房价持续下跌超过四年的市场中，我们也没有看到价值下跌近40%。珀斯房价在2014年达到顶峰，下降了12.6%，在达尔文，房价下降了21.8%。

最近发布的Moody'sAnalytics的房价预测无疑描绘了未来几年房地产市场的悲观情绪。虽然预测增长相对于前几年有所减缓，但预测是相对温和的下滑，到2019年中期，全国别墅和单元房的价格将恢复到温和的增长。

穆迪的分析预测基于计量经济模型，该模型使用CoreLogic的HedonicIndex数据作为预测的基础。他们对居住价值的乐观评估是基于商业投资的增长，尤其是非采矿业，基础设施支出的增加，就业增长趋势以及持续的低利率。

当然，各地区的住房条件前景各不相同。到2019年底，穆迪预计除霍巴特（-2.4％）以外的所有首府城市房价均出现年度正值变化，堪培拉和阿德莱德比去年同期增幅4.5％，珀斯0.9%。预测资产价值的变动在最佳时期具有挑战性。目前存在如此多的不确定性，甚至更难。一些通配符仍然可能对住房价值的方向产生负面影响。

由于家庭债务达到创纪录水平，家庭对利率变动的敏感度比以往任何时候都高。大约70%的家庭债务与住房有关，这意味着贷款利率的微小变化可能会对家庭资产负债表产生放大影响。进一步退出贷款利率的周期变动可能对市场产生负面影响。另一方面，如果澳联储决定进一步降低现金利率（经济状况可能减弱，住房价格下跌加速），住房活动可能会增加，并有助于在房价下跌。

房产税政策的变化也有可能进一步的抑制投资者需求。根据新住房融资承诺的价值，投资者仍占贷款需求的41%左右，低于2015年中期的55%。投资者集中度远高于新南威尔士州（49%的住房融资承诺）和维多利亚州（41%的住房融资承诺）的长期平均值，这意味着如果投资者活动大幅下降，悉尼和墨尔本将会有更多损失。投资者已经因价格下跌，贷款利率上升和低租金收益率而受到抑制; 税收改革带来的额外抑制因素可能会使需求进一步减少，从而使澳大利亚住房的整体需求构成出现一些松弛。

总的来说，即使贷款利率上升，我们仍然处于自1960年代以来最低的贷款利率环境。人口增长仍然强劲，保持一致的移民政策似乎得到政治双方的支持，这将继续支持住房需求。劳动力市场相当健康，失业率维持在5.3％，可能趋于走低，就业不足率为2014年5月以来的最低水平，就业增长率高于长期趋势。

总的来说，很难看到澳大利亚住房价可能会从悬崖上掉下来的情况。要实现这个情况，我们需要看到有关劳动力市场状况，全球冲击或利率大幅上升的表面材料 - 目前看来这些都是不可能的。

本文采自corelogic