自住房VS投资房，买房也讲先来后到？,美國商業及住宅地產投資快訊微信公众号文章

怎么定义自住房的概念呢？

每个已婚家庭或单身个人的基本住宅，就是自住房，它区别于其他住宅（如投资出租房，度假公寓等）的。

从税法上说，如果纳税人同时拥有两套住宅，他居住时间相对较长的那套住宅为首要住宅——即自住房。另一个房产一般就会被认定为投资型房产或度假屋。

自住房贷款与投资房贷款有哪些区别？

一、鉴别投资房

鉴于自住房贷款有低利率等优惠政策，很多人即使在购买投资房时也想以自住房申报。实际上，银行会依据一些条件来判定顾客购买的房产是用自住还是投资。

二、付点数降利率

如果民众想要以自住房的利息来购买投资房，也有一种办法，就是付点数。一个点数，就是贷款金额的1%。

举例来说，对于40万的投资房贷款，根据房利美的规定，如果要拿自住房的利息，贷款时要付两个点数，就是40万乘2%，也就是一次性付8000元。

那么是选择一次性购买点数，还是较高的利率？这要看你保持投资房多久。例如一个贷款40 万、30年还清的房子，投资房比自住房的每月还贷相多出100 元，如果选择付点数，大约7年就把8000元赚回；但如果购房者打算两三年就卖掉房子，那么就没必要购买点数了。

三、首付要求高

从贷款比例来讲，投资房贷款最多只能申请到70%，这就是说购房者至少要付30%的首付，而自住房贷款有时可以达到90%之多。银行对首付的要求也会更高，自住房首付款可以由父母、朋友赠予，若购买投资房，银行要查看申请人两个月的银行月结单，其中不允许有任何赠与款。另外，申请人的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房仅为620分。

在美国，相对其他商业贷款，申请房屋贷款比较容易，而且利率较低，因此购买房產，要善于利用银行贷款，也就是学会借钱投资，用别人的钱赚钱。

但投资房贷款和自住房贷款有些不同。申请投资房贷款最好曾经做过房东。投资房购买者去银行贷款时，银行会看负债和收入的比例，不能超过43%到50%。

例如，某人月收入5000元，当前自住房和未来的投资房加起来的所有贷款、地税、保险等负债额每月2500元，负债和收入比例刚好50%，他可以申请到这个贷款。但如果本人还有汽车贷款200元，负债达到54%，就不能申请到这栋投资房的贷款了。

在美国买房第一套和第二套有什么政策差别？

如果是自住房，而且这套自住房还是用贷款买的。那么你在报税时，和自住房相关的一些费用都可以抵免税，比如贷款利息、贷款点数、地税等等。这相当于给了购房者一个很大的税务优惠。

如果纳税人要出售自住房，原本要交纳资本增值税，但如果被出售的是自住房，且业主在近五年内于该住宅居住至少两年以上，卖房利润个人低于25万美元，夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。

当纳税人申报其自住房之后，美国税务局将会定时检查纳税人的电话记录、账单支付、纳税人是否有在住宅区行使其公民投票权等一系列可以显示纳税人是否在该住宅常住的情况。因此，纳税人很难谎报其自住房的状况。

投资房：如果你除了自住房，还买了另一套房用于出租，那么租金收入在报税时有哪些政策可以省税呢？

A：出租房屋的支出

首先，屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，因为这些收据在报税时都可以算作支出，以抵租房收入。如果请工人，也建议屋主从国税局（IRS ）网站上下载1099表格，这样支付给工人的费用，可以用来报税。

许多华人在聘请工人时，都愿意以现金方式交易以取得较低的收费，但这样做，不仅报税时没有凭据，而且无法获得冲抵租金收入的出租成本支出。

B：折旧冲回

出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。只有房子的价值可以折旧，土地价值部分不能折旧。出租房分27.5年来折旧算。

比如说，你买个房子20万，土地值4万，房子本身值16万，你每年就可以折旧16万/27.5=$5818，也就是从租金收益中扣除。27.5年以后，你已经把那16万都折旧完了。这时候你把房子卖掉，卖了30万，增值的10万，你要付长期资本利得，税率比较低。可是那16万以前帮你省税的折旧部分，你要重新交税。这部分税，就叫做折旧冲回（deprecation recapture) 。

专家称，不少屋主放弃折旧，这样做不太正确。因为一所房子可能出租几十年，国税局很难查是否拿折旧来抵税，所以税法规定不管已折旧还是可折旧都要吐回，不拿白不拿，白白损失折旧不划算。而且三十年前一个二十万的房子，现在已值百万。当年折旧省下的税，用今天的物价折算，可能升五到十倍，因此建议折旧越早越好。