兆龙移民董事长刘宇先生(左一)接受新华网专访

主持人：各位网友大家好,今天很高兴邀请到美国刘宇和贝特曼律师事务所主任律师、兆龙出国顾问集团董事长刘宇先生。据我们所了解，刘总是美国资深律师，同时是美国EB-5投资移民领域的专家。今天，我们就美国投资移民方面的话题和刘总展开探讨。刘总您好，和我们广大网友打声招呼。

刘总：各位网友朋友们，大家好。

主持人：刘总您好，作为美国EB-5投资移民资深律师和专家，首先请您谈下现有的美国移民政策。

刘总：美国EB-5投资移民政策很简单，就是你要创立或者投资一个新企业，投资额在50-100万美元，每个投资要创造10个就业岗位。这项政策本身很简单，但是执行过程中会引申出非常细小的一些政策或者原理上的解释和实施。因为目前缺乏案例和细则等指导性的东西，所以在执行中有很多不确定的东西，常常造成困扰和预期外的结果。

主持人：好的，那请问刘总，需要具备什么条件的人才可以申请美国EB-5投资移民呢?

刘总：EB-5投资移民没有年龄限制，最基本的要求就是投资50万或者100万美元，并且能证明这个资金的合法来源，没有违反过美国移民法，造成不能入境等一些问题。除此以外就是对投资项目的一些要求，比如项目的真实性，商业可行性，并且能够创造足够就业。项目的发行过程要符合证券法，符合EB-5的基本规定，就可以了。

主持人：谢谢刘总，美国投资移民是选定区域中心投资项目，那么如何挑选一个美国EB-5投资移民好项目呢?有没有经验分享给大家?

刘总：根据我们的经验，我们只是众多EB-5从业者之一，我们首先要选我们看得懂的项目，给投资人介绍时，也希望他们能够理解项目。因为大部分投资人都是商界或者是其他方面有一定成就的人，虽然对美国不太了解，但是项目有相同性，尤其是地产项目，所以投资人应该也具备相当的分析能力，兆龙移民目前的美国EB-5投资项目都是地产类，因为我本人和朋友也有一些地产开发的项目，所以我们对地产项目相对更熟悉一些，其他项目我们基本上不碰，也不给我们的客户去介绍。

第二、我们去选投资完成后增值比较大的项目。从地产项目来讲，如果这个项目利用我们的EB-5资金三年，经过3年开发或者改造以后，这个项目增值达到100%，那么这个项目就比较靠谱，比如项目总共投资1个亿，银行借款5千万，EB-5投资人投资5千万，建设之后价值1.8亿或者更多，有巨大的空间以后，EB-5的资金就比较安全了，也有动力去还EB-5投资人的借款。如果总共投资1个亿，建好以后就值1.2个亿，那市场一波动，以后还钱的动力就相对差一些了，或者就不一定能按时还了。

第三、兆龙移民做比较容易回款的项目，举个例子，你可能建一个办公楼，如果是靠出租回款的话，一般EB-5是要求5年回款，你可能10年都还不上，现在市场上其实就出现过这种项目。那么如果你做的项目有部分的可出售资产，比如你做办公楼但是这个项目有底商，或者有可售公寓，那销售底商或者公寓的话很快就能回款。另外项目如果在比较热点的地区的话，你可能3年就有回款资金了，这样对我们EB-5来说也是相对比较安全的。

第四、因为EB-5一般的运营模式是要把资金投资到EB-5合伙企业中，在由合伙企业给项目进行贷款，所以我建议做那些我们投资人对合伙企业有相当的控制力的项目中去。

第五、刚才说过我们一定要投到那些可控的EB-5有限合伙中去，比如100个EB-5投资人组成了一个EB-5有限合伙，不管谁是一般合伙人，有可能是项目方老板，有可能是区域中心指派的人，或者是我们中方指定或者委托的人都有可能。那么我们投资到这个项目中去，会和他们签订一个贷款协议，根据贷款协议，规定我们这个项目有多大的影响力，是不是有第一优先抵押，如果是第一优先抵押当然是最好的。只要我们这个法律文件签署的好，在当地政府有备案，项目方老板很难对这个项目私下进行处置。没有我们有限合伙的同意，或者我们没有把我们的资金还齐，他们没法再融资，没法变卖，如果他出现破产的情况下，大部分的情况下，其他的债权人是没法追偿我们这块儿抵押的权益的。这也是第一优先抵押对项目影响力的一个表现。当然了，很多项目前期有银行贷款，所以我们只能是第二抵押，如果项目好的话，也没有关系，但影响力会相对少一些。

在现阶段，EB-5相对比较成熟，专业团队也比较壮大，美国政府的监管、业界的专业人士和专业团体对项目方和区域中心的监督相对来讲力度也加大了，所以我们投资人一定要看好文件，因为现在的文件制定还是比较专业的。

主持人：刘总总结了这么多，那有没有为广大投资者推荐的EB-5投资移民项目呢?

刘总：我们兆龙移民现在主推的就是一个佛州“棕榈滩威尔尼斯度假酒店及海景公寓”的项目，这个项目我们经过考察认为是比较不错的，还是比较适合投资人的。

佛州棕榈滩威尔尼斯度假酒店及海景公寓 设计效果图

主持人：您刚刚提到的美国佛州棕榈滩威尔尼斯度假酒店及海景公寓项目，请问它最大的亮点是什么?

刘总：有如下几个亮点。

第一个亮点是已获美国移民局I-924项目预批准，最快4个月可获得I-526批准，并在明年上半年移民排期出现前递交绿卡申请;这里要强调的是，有预批准并不保证所有人都会100%的拿到快速批准，但是按目前的速度，没有预批准基本上是要14个月以上才能拿到I-526批准，所以肯定赶不上排期。排期这个问题大家一定要重视，比如你现在有个16岁的小孩，你觉得还有5年到21岁，时间还很长。但是EB-5很可能在两年内达到5年排期，如果国会不修法的话，还会更长，EB-2、EB-3曾出现过5到10年的排期，也就是说，即使你的孩子现在16岁，也有可能超龄，到申请绿卡时已经超过21岁，不得不单独申请移民。排期对I-526的申请没有影响，对绿卡申请有影响。

第二个亮点是项目的利润空间巨大，整个项目投资是1.25亿美元，建成以后价值2.7亿，项目有一年稳定期，稳定期结束后大概价值3个亿左右，所以这个项目大概获利1.7亿美元左右。所以违约的可能性相对就很小了。

第三个亮点是有售房回款，建成的260套房屋中拿出90套作为公寓进行销售，每套面积大概150-200平米，都是海景房，因为佛罗里达的政策比较宽松，只要建设期开始就可以预售，这90套房子的销售价值大概1.4个亿，并且必须先用于还款，因为这1.4亿也属于抵押范围，而贷款只有8000万，所以对我们还款是有绝对保障的。

另外就是我们有第一顺位的抵押，从对方来讲，他们有巨大的动力来还我们的款，我们不用担心对方不还款。他们不还款，因为有第一顺位抵押他们就无法把利润融出来进行再投资。反而我们不满意的话，会对他们的再融资造成困扰。

主持人：好的，谢谢刘总，谢谢广大网友，此次访谈结束。