Homes.co.nz：CV估价已无法反映房价

曾几何时，奥克兰房价增长迅速，导致政府估价（Capital Value / CV）远远落后于实际市场价格。不过，根据Homes.co.nz的最新数据，目前在奥克兰，有一半房产的售价低于其CV估价。

这些房产遍布在奥克兰各地，包括Mangere Bridge, Dannemora, Epsom, Half Moon Bay, New Lynn, Remuera和Te Atatu South等城区，都能发现很多售价低于CV估价的房产。

在奥克兰中区的St Johns，当地房产售价的中位数与其CV估价的中位数之比为94:100，是奥克兰房屋售价与CV估价差距最大的城区。

Homes.co.nz的首席数据分析师Tom Lintern表示，用CV估价作为房价的参考并不科学。事实上，这两者之间的关联正在越来越小。

“在以前，很多买家都会参考CV估价，以此来推断出房屋的潜在售价。比如，将CV估价乘以1.1或其他数值，以此来预测房价。但事实证明，这一方法已经越来越不准确了。

在奥克兰，大约有50个城区的房屋售价明显低于其CV估价。因此，通过CV估价来判定房屋售价已经过时了。” Tom Lintern说道。

Homes.co.nz的首席数据分析师Tom Lintern

后花园观点：

对此，小编认为，去年年底，在CV估价刚刚更新的时候，对房市的确起到一定的指导作用。除了对房主的心理价位造成影响之外，在当时，很多买家都将CV估价当成了买房前的重要参考，用于预测价格。一些华人买家在拍卖场上甚至是一边查看新CV估价，一边出价拍房。

不过，随着时间的推移，CV估价对房市的指导作用的确越来越小。毕竟CV估价只是地方当局用于征收地税的依据，其主要作用是评估地税（通常CV估价越高，地税缴纳额就越多），而不是反映房子的市场价值。

那么CV估价与房屋的真实售价之间到底呈现出怎样一种关系呢？

小编根据今年9月Barfoot总部每周三的拍卖纪录，将所有成交房产的CV估价和售价进行了整理。发现在所有现场成交的37套房产中，有12套房产的售价低于CV估价，有21套房产的售价高于CV估价，有3套房产的售价与CV估价一致，还有一套房产因修建于2018年而没有CV估价。

根据小编的统计，有32%的成交房产，价格低于CV估价。

另外，值得一提的是，在所有成交房产的售价与CV估价的比率中，最高值为1.46，最低值为0.8。大多数房产的这一比率在1.0左右。

下面小编为您介绍一下9月份售价/CV最高和最低的两套房产：

1 售价/CV Ratio：1.46   St Heliers 4房 $325万

这是一套位于47 Hanene Street, St Heliers的独栋别墅。

该房拥有4间卧室、2间卫浴和4个车位。

该房建于1990年代，地契类型为Freehold。该房的建筑面积为320平米，土地面积为938平米。

该房的CV估价为$405万，成交价为CV估价的80.2%。

2 售价/CV Ratio：0.80    Mt Eden 3房 $130万

这是一套位于8 Springwood Place, Mt Eden的城市屋。

该房拥有3间卧室、2间卫浴和2个车位。

该房建于1980年代，地契类型为Freehold。该房的建筑面积为134平米，土地面积为439平米。

该房的CV估价为$89万，成交价为CV估价的1.46倍。

由此可见，好区小宅更容易创造较高的售价/CV比率，而一些价位较高、占地面积较大的豪宅，在出售时则往往无法达到CV估价的高度。

此外，目前房产的溢价率普遍较低。对于广大买家来说，眼下绝对是出手的好时机。

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