对于澳洲房产投资者来说，要想有一个稳定且可观的投资收入，对于房产的地段选择是一定要慎重的，尤其在当下，房地产市场不算活跃的时期，很多投资者将目光重点放在租赁市场。如果想要了解澳洲租房市场，必须要明白的是，租房市场的变化是由供求量决定的，主要还是在于人口变动，了解了这些，才算是了解市场的基本动态。
澳洲各地区人口增长与供求变化趋势究竟是怎样的呢？
要想了解这些问题，首先要知道澳洲人口变化的几大特征，其实这些特征也是非常明显的。主要的几大趋势是：
1. 人口趋势
来自澳洲国家统计局最新的人口普查显示，昆州人口突破500万大关，而墨尔本人口数量近年来增幅较大，依照目前的趋势，将有赶超悉尼，成为澳洲人口最多的城市的可能。在人就分布上也发生了比较大的变化，那就是，海外移民中来自亚洲的人口首次多于来自欧洲的人口，这也和近年来移民澳洲的人口变化有关。无论澳洲移民政策如何变化，绝大多数的申请者首选国家依旧是澳洲，一股不撞南墙不回头的架势。
不过就目前人口趋势来看，新州仍是澳洲人口最多的一个州，共有750万人。而墨尔本则是目前澳洲人口增长最高的城市。最新的人口普查的结果显示，墨尔本和悉尼之间的人口差距正在快速缩小。统计数据显示，自2011年以来，悉尼每7天新增人口1656人，而墨尔本则增加1859人。
除此之外，澳洲首都领地因为人口基数小，则成为人口增长最快的地区，过去5年人口数量增加了40万人，增幅为11%。
2. 亚洲移民人数首次多于欧洲移民
澳大利亚也是一个移民国家，有超过1/4的人口为海外移民，其中，英国移民者占最大比例。不过，现在最新的趋势在于，澳洲历史上首次出现来自亚洲的移民人口多于欧洲的情况。
数据显示，移民至澳洲人数最多的前五个国家分别为英国、新西兰、中国、印度和菲律宾。过去的5年中，澳洲共迎来了超过130万新移民，其中来自中国的有19.1万人，印度有16.3万人。
3. 人口老龄化明显
澳洲人口老龄化趋势明显，总体平均年龄已经从1911年的23岁上升至2011年的37岁。婴儿潮一代有1/6的人现在已经超过65岁。另外，澳洲超过85岁的人口数量已经超过50万。
各地租金数据统计分析
悉尼的房屋租金中位数现在稳定在每周600澳币左右，这一数据已经保持了六个月之久，不过最近来看，租金正有着下行的趋势，而，最近一次大幅下跌则是在6个月以前，从620澳币每周下降3.2%，至600澳币左右。
墨尔本的公寓租金持续了几个月的下行，也仅由在今年2月份出现上涨2.5%，而租金收入也保持在每周400澳币的位置浮动。
布里斯班公寓租金连续第三年上涨，总体上涨7.7％，至每周237澳币。
房屋在霍巴特市场上的时间最短，仅需15.2天。
澳洲独栋别墅租金趋势图（2014 - 2018）
澳洲公寓楼租金趋势图（2014 - 2018）
从挂牌日期看市场趋势
根据澳洲租房网站Rent.com.au的平均待售天数为需求租金作为素材背景。达尔文的上市天数在最近几个月有所改善，同比去年挂在市场上租出的时间减少了17%。
布里斯班的趋势与达尔文类似，在持续的租赁需求浪潮下房屋房屋租出的时间不断加快，同比去年，房屋租出的时间缩短至平均23.7天就能租出。这表明布里斯班的租赁活动非常健康，并且新移民以及打工者、留学生不断刺激着需求，所以市场状态目前来说比较不错。而且目前正值布里斯班节以及EKKA欢庆的日子，所以租赁市场良好也是可以理解的。不过随着租赁活动的增加，布里斯班租赁市场的客户可能会开始重新平衡，分散到澳洲其他地区，不过这对其他地区的业主来说无疑是一件好消息。
租赁市场变化
澳洲人口比例和趋势发生的种种变化也或直接，或间接的影响着澳洲房产租赁市场，当下的澳洲房产市场因此呈现出三大趋势：
1. 房屋开销增大
这点几乎是不可避免的，在住房租金不断增加以及薪资增长停滞带来的双重压力之下，澳洲人需要更努力地工作才能获得更多存款。目前，澳洲人均周薪为662澳元，新州则为664澳元，维州为644澳元。澳洲首府领地是整个澳洲薪资最高的地区，人均周薪为998澳元。墨尔本、悉尼、柏斯三市的居民在房屋方面的花费是最高的，占据了收入了30%以上。悉尼则有22%的居民需要将1/3以上的月收入花费在租金上。
2. 年轻人拥有自主物业比例缩减
房产价格的不断增长，让越来越多的年轻人拥有属于自己的住房变得更加艰难。数据显示，在过去的25年里，能够拥有属于自己住房的年轻人数量越来越少，减幅比例超过三分一。
3. 租房需求持续增长
年轻人拥有属于自己住房的比例越来越低，客观上为房产租赁市场带来了更多的机会。同时，移民人口的增多也推动了对住房需求的自然增长。数据显示，过去的多年中，澳洲租房人群比例从过去的18%上升到26%。随着澳洲工资水平的增长越发落后于房产价格的增长，预计未来会有更多的人选择租赁房产。
总结
总体来说，在目前澳洲房产价格起伏的时期，更多人选择观望，而在观望期间，租房行业就获得了一定的发展机会，而且在目前澳洲两个最大的房产市场悉尼以及墨尔本房价下滑的期间，更多人选择租房来应对目前持续下滑的房价，而在其他几个地区，由于政策较好，市场平稳，租金以及房产价格都没有出现大幅度的波动，房屋租金也暂且不会出现大幅度的波动，而且随着政府明年5月即将执行的新移民“上山下乡”政策的推行，除悉尼以及墨尔本外的其他地区，租金价格很有可能还有一定上调的空间。
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