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去年以来由于EB-5投资移民排期延长，不少家庭的登陆美国的时间难以确定，无法马上确定是否在美国购置自住房产。然而，为了应对经济大环境，避免不可预测的中美贸易战负面影响或是货币风险，准移民或新移民家庭也需要将家庭资产进行多样化的配置。

随着南加州交通干线扩张，以及新技术和新产业的发展，使得南加州出现了一批经济表现抢眼房产价格适中的新兴城市。2018年9月2日（周日）早上10：00，移投路邀请讲师杨波向大家介绍南加州具有发展潜力的新兴城市，分享当下投资风向。

——讲座嘉宾

移投路讲师 — 杨波
全美房产协会（NAR）成员，美国加州金牌地产经纪人，PropertyMax美国迈思置业创办人。曾受聘于洛杉矶知名律所和会计师事务所，十余年不动产投资，法律，税务，移民经验。

——主讲环节

大家好！很高兴又和大家相会在移投路直播，感谢大家在小长假期间抽空收听我们的节目。我是杨波，加州持证地产经纪人，主要服务南加州大洛杉矶地区，我的公司PropertyMax是一家专门提供房产投资和安家服务的经纪公司，从2008年开始就为来自中国的EB-5家庭提供置业安家服务，以及和置业相关的教育、税务规划，为客户的移民之路全面保驾护航。

去年以来由于EB-5投资移民排期延长，不少家庭的登陆美国的时间难以确定，无法马上确定是否在美国购置自住房产。然而，为了应对经济大环境，避免不可预测的中美贸易战负面影响或是货币风险，准移民或新移民家庭也需要将家庭资产进行多样化的配置。

随着南加州交通干线扩张，以及新技术和新产业的发展，使得南加州出现了一批经济表现抢眼房产价格适中的新兴城市，为此我们在本次讲座中将向大家介绍南加州具有发展潜力的新兴城市，以便大家做出正确的投资选择。

一、南加州房产市场回顾与展望

自从08年金融危机过去之后，整个美国房产市场全面复苏，作为美国经济发展领先的南加州地区的房产市场更是表现突出，基本上每年都保持6%以上的增长，除了宏观经济数据乐观，加州房产增长的原因主要还是由于供不应求，人口流入持续增长，在建新房和存量二手房供应有限，2018年整个加州的住房供应量为428,400个单位。

2018年房价走势也延续了前一年的上涨趋势，独立屋中位数价格为$582,000，较前一年上涨8.2%，2018年7月每平方英呎的均价为$289。除了房价上涨，租金也一路看涨，南加州独立屋的平均每年涨幅为3.3%。如果以投资为主的购房者，可以参考以上的中位数房价来确定的投资物业的预算。

二、南加州人口及就业发展规划

对南加州地区整体规划发展的考察也有助于投资者发现价值洼地，提前做好布局。南加州持续吸引劳动力人口迁入得益于新兴产业的发展。就业前景好的地区也必将是房产增值保值的最佳区域。

最新的非农就业数据显示，美国的失业率创20年来新低达到3.9%。过去10年里，南加州橙县的人口增长超过21%，内陆地区人口增长超过30%。内陆地区由于地价成本相对较低，吸引了各大新兴产业在此投资，投资者可以重点关注物流，建筑，医疗保健和教育产业的布局，通常住宅地产在当地产业发展明朗后会有较大的增幅。

三、南加州新兴城市的分布及特点

刚才提到的南加州内陆帝国地区是目前各大房产开发商竞相布局的重点区域。投资者可以关注圣伯纳迪诺县以及河滨县还有北橙县的一些区域。从人口流入的趋势来说，由于南加州沿海地区房价地价居高不下，整个南加州的产业和人口近年来都不断东移。

不少新区都是以大家熟知的尔湾为范本建设的，通常有几家开发商共同开发一个大型规划社区，社区之内各项设施齐全，学区优良，而这些正在开发中的社区比尔湾这样的成熟区域在房价上更有优势，而且全新的社区和设计新颖的房型格局也更受千禧一代的青睐。

四、如何了解和考察规划中的新区

投资者在确定大致置业区域后，还需要深入了解该区域内各个城市的优势和发展规划，以便确定具体的投资地点。通常，我们考察城市未来发展最佳的途径就是了解该市的整体规划计划即General Plan，整体规划中会确定城市的土地规划属性，公用事业分布等，在整体规划中划定土地用途也不会轻易改动。

在这里也有一个比较直观的方法让大家可以考察区域的人口流动，大家可以在每天上下班的高峰时期，观察地图上的交通拥堵状况，这样可以反映出最新的聚居热点城市，经过一段时间的观察就很容易了解哪里是目前人口流入的区域。另外，投资者还需要关注新区的学区分布和划分，优良的学区也是房产的加分项。目前，南加州排名靠前的顶尖学区房价已是遥遥领先，从投资角度考虑可以了解库卡牧场学区，山景学区，科罗纳-诺克学区和特斯汀学区等。

五、选择新房还是二手房

投资房的置业者有时也会纠结新房还是二手房，这需要各人从投资预算，多样性以及回报率方面考量。此外，也要结合家庭将来的居住需求和教育需求。

如果打算先出租后自住，则需要考虑合适孩子的学校以及通勤等因素。国内来的购房者还需注意美国的房产维护成本，尤其是房龄比较久的二手房一定要在入手钱了解维修维护的成本。新房通常有开发商的保修期，维护成本会低一些。如果来美国考察购房的时间并不充裕，则选购新房的流程更简便些。购置新房也可以请你的经纪人向开发商争取最优惠的价格以及各项升级配套等。

六、投资房产售后出租的注意事项

如是购买投资房出租，最好选择合适的过户时间来配合租赁旺季。通常每年的5月到8月为租赁高峰时间，大多数家庭会趁孩子放暑假期间完成搬家，转化学校。

所以，如能在3-4月完成过户和租赁之前的整修就可以配合旺季时间。如有多个租客申请，房东最好选择工作稳定，具有责任心的租客，租金价格也并不是唯一考虑因素。在租客搬入前，最好和租客确认房屋现有状况，以免日后纠纷。房东还需注意，在美国的租赁过程中不得对租客的种族，年龄等有歧视行为。

七、房产投资的税务优惠

房产投资除了给投资者带来稳健的增长，也有不少税务上的优惠。即使今年对自住房的房产税抵扣和贷款租利息扣进行了调整，投资房的房产税支出和贷款利息还是可以全额抵扣。

此外，如果日后由子女来继承房产，在加州100万美元以下的房产过户给子女后可以免去再次价值评估，即子女可以以当时买入房产价值作为基数来缴纳房产税。加州还对年长者缴纳房产税提供税务优惠，即55岁以上的屋主如需要置换物业，在符合加q州第60，90或110方案的情况下，可以以原来物业的价值作为置换物业的缴税基数。

——问答环节

Q1：南加州治安好吗？

答：南加州学区好的城市治安都非常好，基本可以从房价判断城市的治安状况。

Q2：可否将南加州和北加州湾区做个对比，投资优势在哪里？

答：南加州房屋总价比弯曲要低不少，整体的租售比更高。30万-50万美元的投资房在南加州选择很多，在湾区如果要买投资房则需要比较高的预算。另外，南加州的生活成本也较湾区低，如要维修翻新房屋等，人工比较便宜。

Q3：投资回报如何？

答：目前来看如果选择比较好的投资标的，租金回报率在4%左右，过去几年，房产价值没年增长7%左右。

Q4：房产税是多少？

答：整个加州的房产税为1%，在全美国来说也算比较低的，另还需加上各个地区县或城市的税率，各有不同。

Q5：如果买房后，但是没有绿卡，登陆是否有限制？房子出租如何打理？

答：有无绿卡，不影响在美置业，购房后也不会影响登陆。投资房如需后续出租，可以委托专业的房产经纪人。

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