■本文By问房忠实用户 @王明君
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继续祝各位国庆快乐，好事临门！
因为卖掉了宁波的一套小房子，手头有些现金，所以也想出海来看看。
在曼谷的这几天，让我对这座当前海外房产“网红”城市有了更真切、客观的认识。
来自杭州下沙的陈爷叔一口气买了4套，包租公做得不要太开心，45平米小2房竟然租到5000人民币一个月，楼下租掉，楼上自己留一套。
上海来的张先生，拖家带口，加上来回也就4天时间，晚上临走前定了1套，回头还要订一套市中心复式的，他说关注了曼谷2年多了，这次来了就是要下手的，玩倒是其次的，旁边俩孩子倒是极不情愿，感觉没玩够。
还有北京来的一对夫妇，好像来办事，顺便收房，他们买的时候据说均价1.5万，现在去售楼处，报价已经是2万左右了，新建的曼谷地铁环线就在楼栋200米处，河对岸就能看到快完工的新国会大厦。
还有，来自内地的CF大神X老师去清迈骑大象去了，很是遗憾没见着，据说他最近在曼谷已经入手不少物业，身后一大票人跟着他买，估计国内限购限的确实比较厉害。
找了个比利时人做老公的Nicole（成都人），第二天，就在曼谷富人区Thong Lo&Ekkamai定了一套日本人开发的Bigger盘。
也就是说，国庆放假这些天，各色人等匆忙从国内过来，主要目的只有一个，就是买房子，看来，这个大方向是对的。
01
我总结了下这些人的购房特征，不知对不对，欢迎拍砖指正，因为是第一次购买，所以也想打个漂亮的开场仗，后续亲戚朋友也会比较信任你，跟着你买，是不是觉得很有成就感。
总结特征：
1、理性投资型
其实，来曼谷买房的，很少看到小白、或者小情侣之类的，他们主要聚集在酒店和景点。
反而是比较成熟、理性的中年人居多，首先他们国内都买过不止一套房，而有一些还有着澳洲、韩国等海外买房经历。
所以，他们经历已经比较丰富，可能也踩了不少“坑”一路走过来，因此在选筹时，也是比较理性、老到一些。
他们看中下手的，居多的都是户型、总价、地段都相对适中的，没有因为单单哪一方面突出而心动的，他们不走极端，主要算算投资回报、租金收益还可以就下手。
样板房用大面积黑色玻璃，打扮的像网红盘，但是40平米只做一房，不实用、不考虑。价格只要1万多，离地铁站1公里以上，虽然便宜，不考虑。深处市区深巷富人区，面积120平米以上，高标高配交付，很有买一套在当地充富人的冲动，不考虑，买的是投资品不是收藏品，要考虑好出租。
2、兼自住养老考虑
这个就不多说了，反正来了泰国曼谷的，就不想走的，大有人在，超过50岁可以拿养老签证。现在可能出租获取收益，以后就自己来度假或者养老自住，在海外也有了自己的窝，适合长住……
关节不痛了、鼻炎也好了，关键是整天看着这些美女、小鲜肉，心情都好了……
3、资金避险
其实，最主要的还是资金避险。一位已经出手的朋友说，他后悔没早点出来，现在100多万现金出来，比半年前少了6万多块钱，因为汇率贬值的原因。拖家带口的上海张先生也是这么考虑的，前几年的济州岛之后，曼谷是他海外投资的第二站，它主要也是考虑国内公司现金盈余如何保值，不被通胀稀释的问题。
资金量较大时，半年可能贬掉一辆宝马的车钱。
汇率持续向下走的问题，也是我考虑海外投资的主要原因，手里拿这些现金，一点都不踏实。还是换成砖头牢靠一些，最好是不会被稀释的海外优质砖头。
因为长沙肖大神跟我们说，未来1-2年内，RMB汇率很可能由破7持续贬到10以上。
02
没来之前，觉得这里比较落后、比较下里巴，来了之后，觉得这里遍地都是机会，就不想走。
这几天所经历的身边人，问了一圈，10个人得有8、9个是喜欢的。
这里气候全年是夏天模式，但是不是那种热的受不了的，是很温和的那种，毕竟旁边有海洋自然调节。所以很适合老人、孩子。
满大街都是热带水果、热带海鲜，遍地开花的7-11便利店，里面的东西齐全而实惠，所以生意也很好，关键是可以刷支付宝，我买了100多泰铢的零食，结果只收了2块多人民币，相当于不到10块泰铢。用支付宝，首单优惠了20块人民币！
马爸爸布局东南亚，身先士卒，走在大部队前面了……
（其实，京东、华为等也都来了，地铁上都是他们的广告）
还有一点想说的是，这里很有烟火气，上海已经是渐行渐远，二手货市场，拆！花鸟市场，拆！夜市，取缔关闭！你MD还给不给老百姓活路、消遣的去处……
这里乍都乍周末市场，就在中泰高铁站旁边，靠近一个很大的公园，里面各色古董、家具、摆设，各种热带鱼、小动物，成为人们逛街、淘宝的好去处。
这里行走在街边，随处都是卖吃的、热带水果，一般几块钱就买一份，很少有宰客现象。
一到晚上，街头小吃纷纷涌出，海鲜、啤酒、烧烤……应有尽有，而且价格一般十几到二十几，再到几十人民币不等，当地老百姓也都是这么日常消遣，三五好友在一起，吃喝聊……
我想说，每一座国际化城市，都有一座大型周末市场、都有几个知名夜市，都有几个红灯区（啊呸……），这才是生活，这才是国际城市的标配，这才能持续吸引人们的到来。
上海有吗？没有！
你让这些歪果仁到哪去消遣？你让这些精力旺盛、荷尔蒙充沛的文艺青年去哪里释放？你让普通百姓如何过活？
都去逛商场吗？都去高端场所消费吗？
这……好像有点跑题啦~
再说说轨交吧，曼谷地铁这几年明显在加快修建，那条紫色环线已经完工，据说明年就能开通了。这样去往中泰高铁站、河对岸就十分方便了。
接着还有几条线路也在规划、修建，未来几年很可能迎来曼谷轨交建设的大年。试想上海近十几年，地铁从无到有，再到织成一张网，房价也是一路飞奔上涨，由此反观曼谷，潜力和发展空间还是有的……
我们一般在当地时间晚上10点多、11点多，乘坐BTS、MRT时候，还是有很多人呐，拥挤程度一点不比上海差，这都是实实在在的上班族、白领、年轻人，也是当下消费主力人群，也是未来强大的本地购买需求……
关键是，这边乘坐地铁都很贵，越是市中心的越贵，比如一站路都要13铢（约合RMB3元），做个几站路就要RMB十几元，但是里面的人还这么多，可见曼谷人，真心不少。
一位朋友说，官方数据，曼谷常住人口1300万，其中外籍常住人口300万。
至于游客，特别是中国游客，大街小巷，到处都是。
我觉得可以这么划分，来曼谷的，一类是来旅游的，另一类就是来买房的。
03
最后，再来说一下这边楼盘营销和房市。
个人觉得，售楼处内的营销场景跟国内还是有些不一样。就是你来看，最好有中介或者渠道人员陪同。因为这边的房源分国内国外份额，一个楼盘51%卖给当地人，20%卖给欧美、15%给日韩、可能给港澳台大陆的就14%了，就是类似这种卖法……
而每种份额，都会分给相应渠道、中介来带客，你突然自己上门，没有预约、没有渠道中介推荐，人家都不一定接待。
此外，他们客观性比较强，一般亲自带你去看楼层实景，还未建好的，会把实拍的VR图片通过多媒体展示给你，不像国内，效果图满天飞……
但是，毕竟是海外市场，信息还是严重不对称，这就会碰到不少“坑”，所以还是尽量找有品牌度、实力好、信誉好的代理公司，比如问房团队（哈哈~帮他们做个广告，佣金给个优惠）。
第一个营销“坑”，加价销售。
就是说，很多一级代理或者包盘公司，会把海外份额或者中国份额都吃下，然后再加价10-20%卖给中国人。他们赚的不是服务产出的佣金，反而加价的收益占大头，这种盘千万警惕。
第二个营销“坑”，许诺返佣。
好卖的项目、优质的项目佣金点数都很低，代理、渠道也就赚个辛苦钱，不好卖的项目才给高点数，刺激渠道、中介大力带客，特别是一些个人或者小中介，带看人员往往会私下许诺“返佣”，就是你购买之后，再额外返给你一部分钱，但是当你付了定金或者首款之后，往往拉黑你消失不见，茫茫人海，真的很难去找。
有人会问，我是买现房、2年后交房的、还是5年后交房的？
我觉得，因人而异，现金比较充裕的，当然可以买现房，一个是所见所得，另一个，钱付清就可以办产证、收租金了。
现金需要周转的，最好考虑2年左右的期房，首付25%-30%，大概30-50万就行，剩下的，等2年后交房时再付，也就是说，有2年时间给你腾挪，2年时间房价涨了，也都是你的。
至于5年后交房的，感觉还是有些风险，政局外交、法律政策、开发商经营等大的风险还是要考虑，建议还是要慎重。不要因为贪了点便宜而损失了根本，海外购房，时间成本、交通成本等，会使得维权可能性很低。
所以，要买，肯定要买大品牌开发商的盘子，再就是买头一期开盘的，这样每开一批就上调一次价格，也有足够长的交房期让你去筹尾款。几年之后，交房了，房价也涨上来了。
再来说两句当前曼谷的市场吧。
这个市场比较偏向于投资型，主要体现在三低：总价低、首付低、门槛低。
一般户型都是30平米左右1房，50平米左右2房，总价在80-150万左右，这是主流。
有人问，一年到底能涨多少？
我想说，如果抱着一年两年就大涨，跟国内热门城市对标的心态，那还是别来买，首先，买这里是资金避险的目的，其次，才是房产自身升值。
但是，保守点，一般地段不太差的房子，可以参照以下综合数据：
每年真正的收益
8%升值+5%租金+3%汇率
也就是说，每年真正涨幅是16%以上，你算算，三五年下来，房子到底值多少钱？
有个俄罗斯人，在卢布大贬值之前，买了芭提雅海景房（可以说是旅游地产了），5年后，这房子没涨多少钱，但是，当他把这笔钱换成卢布回国的时候，拿到的钱已经翻了十几倍……
不过说到一件事：最近海关在严查代购，而且要上刑法。韩国代购的几位原空姐，被判了3年。代购现在真的不让弄，我看了朋友圈，一位认识的，带2部手机包装盒都要拆掉，否则补税。先查韩国化妆品、再查澳洲奶粉，接下来……
感觉其实是MY战背景下对海外资金的收紧和管控，建议要抓紧。
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