被炒热的“日本房产圈”投资机会大发现!,WNBI全球投资地产精选微信公众号文章

一线城市房子无限期限购，成交均价及成交量一路下滑，房产税的征收即将到来，兜里的热钱陷入了无处安放的境地……一系列的信息在中国投资者的心中催生出了一个新的选择——日本房产圈。

“东京一百套房子里，有五、六套都被中国人加入了购物车。”

“据说，新宿塔（指新宿的超豪华公寓楼）一半都被中国人买走了。”

对标国内房产市场行情，日本房产热的话题无一不挑逗着中国投资者的神经。

被炒热的日本房产圈

日本房产圈渐入中国投资者视线内最早可追溯于2012年，当时环境下的中国房产投资者海外投资方向瞄准的是悉尼、温哥华和洛杉矶等城市。那批日本房产投资者的购房热情来源于对日本文化和生活的喜爱，多多少少与日本有过不解之缘的渊源。

直到2015年，中国投资者开始大规模涌入日本。据统计，这一年中国客人在日本置产16亿美元，较2014年上升了167%。但投资目的更为理性，较为看中回报率、地段、资产的安全性。

事实上，从2008年至2018上半年，东京70㎡的新筑公寓均价从4300万日元左右涨到了5249万日元左右（约合人民币3.1万元）。

据日本国土交通省最新发布的《不動産市場動向》调查，2018年东京的房地产均价为86.8万日元/平方米，比2013年上涨了23%，一举超过1998-2013长达15年间的涨幅。其中，中国资本在日本不动产市场海外资金中的占比，也从2014年的5.5%上涨至2016年的16.2%。

近两年，东京的房价已经和北京的房价相差不多。

日本房价水涨船高是不争的事实

日本房产受到2020年奥运会、即将新建的大阪赌场以及世博会等利好消息的影响，近三年来房价会逐步攀升。同样在日本的二手房产（中古房产）也比国内二手房成交价格相对较低，比如四百万人民币在日本都能买栋楼。

日本不动产价格上涨，并不都是因为奥运会。

随着奥运会的开幕，选手村，竞技场，城市规划等。建筑工人短缺，东京都内有投资价值的房源也开始紧俏。所以日本不动产价格上涨的因素中，也包括了人工费上涨的问题。

日本“租房主义者”越来越多

如果说，中国人寻求的是“安全感”，那么经历了“失落的20年”的日本人，追求的就是居住环境的“绝对合理性”。

根据日本发布的《国土交通白皮书》显示，30~40岁年龄层持有住宅的比例从上个世纪80年代的53%跌至2016年的39%，“租房主义者”越来越多。

一般来说，5%以上的租金回报属适合投资的楼市。从数据来看，美国的达拉斯、洛杉矶、纽约，日本的大阪、东京都有不错的表现，租金回报率达到5%以上。

在日本投资房产，跟着车站走比什么都重要。据了解，东京整体出租率达9成，其中市中心的山手线沿线较高，其他地区则较为逊色。东京首都圈的租金回报率为5.76%，在国际大都市中，回报率名列前茅。

有人买房用作投资，有人则为将来定居日本未雨绸缪。

在日本购房最大的魅力是资产保全

避险货币是一个短期的概念，是在特定时间段（市场动荡期间）呈现出一定特征（升值）的一种或者几种货币。交易员们在风险事件出现的时候买入避险货币为的是在短期内躲避货币风险，而不是这些货币真的在长期具有避险、保值、稳定的特征。

日元是自由流通货币，日本雄厚的经济实力为日元币值的稳定提供了基础。与此同时，日本不易受政治、战争、市场波动等因素影响，能够最大限度避开风险。而日元属于低息货币，低息货币就有避险作用。

相对理性的日本房产市场，更“稳”

日本所有的房产公司都共享一个后台数据库，也就是说大部分房产是所有的房产中介共享的，房产中介独有的房产是非常少的，由于中介数据库只能由中介获得(日本的房地产中介是有牌照资质的）所以，所有房产交易必须通过房产中介进行，这也形成了日本较为成熟规范的中介体系。加之，日本不动产买卖制度相当完善，价格也相当透明，所以不会有漫天开价的混乱状况。