新西兰税改工作小组近日公布了200多页的中期报告。新西兰注册会计事务所Staples Rodway 在其官网撰文指出，税改工作小组仍在考虑采用复杂的资本利得税机制，这是他们最主要的担忧。

庆幸的是，任何对资本利得的征税仅适用于未来的收益，且可能只针对新税制推出后购买的资产。

尽管政府承诺在下一届选举前，不会推出任何新的税种，但是Staples Rodway预计，为了赶上2020年竞选，立法会通过。

作为专业人士，他们还在报告中发现了一些有趣的结论。比如报告指出，“税收不是住房可负担性问题的原因，但可能会起加剧作用。”

税收制度是影响住房需求的另一因素。在新西兰，目前影响住房市场的三种税收为：所得税、商品服务税、本地政府地税。以下是从该报告中摘录出的与住房市场相关的各类税种。

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所得税制度并非以正式的形式鼓励住房投资。但是，实际上，税收制度的一般原则与住房相互作用的方式能够为其提供相对较有吸引力的税收待遇。

住房有关的主要原则有两个

• “推算收入”不征税。（推算收入是经济学家用于描述纳税人从自身资本或劳力中获得利益的术语。因此，住房推算收入就是业主住在自己免租的房子内获得的利益。）

• 资本收益一般不征税，除非是在“交易”活动或“类似交易”活动的情况下，或者其他条款有规定， 例如“明线”规则。

这些原则在住房市场中的影响都有迹可循。

• 开发商、经销商和其他土地相关企业

  
  

 建筑商、开发商、“土地经销商”及分割土地的相关人员需要对出让土地所得纳税。无论土地是否购于商业用途，购买或建造后十年内的出售都要征税。

但是有两种情况例外——关于个人所有房屋和商业经营场所。对于自行开发和建造房屋的情况，其推算劳力收入也不征税。

• 土地所有者

如果购买土地时带着明确的二次出售意图，即使二次出售不是唯一或主要意图，也将对销售住宅用地所得进行征税。但是该项规定很难执行。

明线测试有助于执行“意图”规则。该测试作为销售意图的指标——否则该意图很难执行——如无例外，需对购买后五年内出售的任意住宅房产征税。

受区域规划、许可或其他特殊变更影响的土地，如在收购后的10年内要出售，可对其征税。如果出售所得中至少20%归因于特殊变更，将对全部所得征税。但是，在扣除了纳税人在土地拥有期中每年收益乘以10%的额度后， 应缴纳的税就大大减少了。

 如果土地购买10年内，进行了的开发不止是小型开发或分割，可对土地出售征税。如果分割和开发计划中涉及对特殊工程的重大支出，如无例外，需对土地征税。

• 自住业主

自住业主不需要对其住房产生的推算收入纳税。与住房所有权相关的花销不可扣除，例如维护费和抵押费用。

 一般也不对自住业主的资本收益征税。有一些例外情况：从明线测试中排除的“主要住宅”两年内只能使用两次；自住业主如有规律的购买售卖住宅土地的情况，则不能借“主要住宅”之名，让自己排除在土地售卖规则之外，包括明线规则。

• 房东和租户

支付给房东的租金即为应纳税的所得。因此与住宅房产投资所有权（包括利息）相关的费用通常可以扣除。2010年取消了租赁房屋的折旧免税额。

根据当前条例，由于住宅房产投资导致的损失可与其他来源收入合计。（该待遇并不是住房特有的：税收制度通常会将纳税人的所有收入所得和扣除额合计，接着对净额征税。）政府打算限制住宅房产投资的损失，因此投资者们无法用这些财产的税收损失抵销其他收入。

如果房东为售卖而购买房产，则将对住宅房产投资的资本收益进行征税。明线测试协助执行该规定。

有些住房供应需缴纳商品服务税，也有些无需缴纳。执行商品服务税的方式表明即使住房市场中所有参与者都看不到，该税种也对住房有影响。

• 住房开发商和新房销售

开发者在出售新住宅房产时需缴纳商品服务税，并且能申诉其投入的商品服务税。因此商品服务税是新房价格的构成部分之一，就像其他所有商品或服务一样。

对新房购买价格征收增值税可看作是家庭在其经济生活中提供住宿服务的税收预付款。每个继任所有者在其所有期内有效承担部分商品服务税。与住房所有权相关的费用也受对继任所有者征收商品服务税的限制，例如维护费。

非住房开发商（如自住业主或住宅业主）随后出售的住房无需征收商品服务税。

• 房东和租户

租户向房东支付的住房租金免除商品服务税。但是，商品服务税适用于租赁住房所需的大部分投入，包括开发商售卖住房时的初始商品服务税成本、建筑商随后的修缮费用、以及一些维修和维护成本。这意味着即使不对租金增收商品服务税，也无法逃避其税。相反，房东提供的个人劳动才是住房服务的主要方面，无需缴纳商品服务税。

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私人住宅房产受地区及地方政府地税的限制。当地政府每年确定地税，大多数基于对房产的评估价值。各个地方政府的地税差别很大。

生产力委员会曾评估了地税相对于其他形式税收的平均影响。2012年，平均税率大约是住宅房产总资本价值的0.6%。生产力委员会计算出，将总资本价值的0.6%定为其地税，相当于对该房产收入所得征收12%至20%的税（NZPC 2012）。税务局估算，当前地税占了平均市场价值的0.3%。

地税适用于所有土地用途，不仅仅是自住房产，因此相对于其他土地用途，自住房产仍然有很大的税收优势。

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