重磅:英国房产拟对海外买家增税！增多少?对房价影响多大?怎么应对?,英国那些事儿微信公众号文章

9月最后一天，英国房产界迎来一个突发新闻，据多家媒体报道在伯明翰举行的保守党内部会议上，英首相特蕾莎梅语出惊人：

或将在现有印花税基础之上，对海外买家再征额外印花税。

征收对象仅为不在英国纳税的海外房产买家或公司。

在此之前，政府都没有要再对海外买家征收交易税的信息流出。而上周六开始的，是保守党内的内部会议。昨天晚上特蕾莎梅在会议上公布后，没多久保守党内就有人把这个消息透露给了几个媒体。

于是才有了上周日早上的大新闻....

在这之前，工党就已经公布过一些施政的住房改革的预案，得到了一定选民的支持。可以相信，特蕾莎梅这次做出这个提议，也是为了在这个问题上对工党有所应对，同时控制房价，拉拢年轻选民，提高自己的支持率。（房价涨，有财富的老选民会欢迎，房价跌，没房的年轻选民会支持）

首相既然敢在会议上这么说，有理由相信，保守党确实有这个意向，甚至已经在开始起草草案。

目前，大多数媒体多表示具体的税率还没有公布，还需要进行后续的质询和讨论。不过也有一家媒体表示，多付的税率会在1-3%之间。

为什么突然又要找海外房产投资买家收税，房产君（微信ID：fangquanuk）认为原因有以下两点：

1、民生和社会矛盾

特蕾莎梅的原话是这样的：

“早在去年的保守党会议上我就说过我们会重拾'英国梦'，让我们的社会住房问题得以修复，让我们的下一代过得比这一代更好。英国时刻欢迎那些在此居住，来此奋斗以及共同创造未来的人。

然而，我们的住房原本是给本国人民居住的，大量不在英国居住的外国人和外国企业却购买了我们的住房，这是不太好的现象。

还有那么多的流浪人士露宿街头，这个问题亟待解决。拥有一套住房对于很多人来说过于遥远。因此我们保守党势必帮助那些努力工作的人和露宿街头的人解决住房问题。”

简而言之，就是外国房产投资客太多了，买了大量英国的房子，导致本国人没地方住了，产生了大量流浪汉。所以要只针对外国买房的企业或个人征税，就可以确保更多本国人有房住，流浪汉的问题也就解决了。

这一逻辑虽然有待考证，锅不能全让海外房产投资人背。

毕竟流浪汉中有很多都是酗酒、吸毒以及终日无所事事的人，不管有没有海外投资人，他们都不太可能买得起房。但是客观上来讲，海外房产投资人推高了房价这是不争的事实。

再加上最近脱欧，英镑走弱，英国房产成了极好的投资产品。连保守党自己都认为，外国买家现在已经利用了英国的住房市场，把英国的房产作为了安全投资的天堂来使用（比如伦敦，租金回报率3-5%，每年房价还涨5-10%）。也正是如此，让保守党决定推进向海外买家多增税的政策。

在海外买家对英国房价有何影响这个问题上，英国有两所大学做过两个研究，结论分别如下：

据约克大学研究的数据统计，2014-2016年期间，这2年时间里伦敦共造了28000套新房，其中海外买家买了3600套，占比将近13%，并且其中半数的价格区间在£200,000 到 £500,000。海外买家的出手，正好抢了伦敦本地首套房买家的刚需。

购买的区域上，西敏占了11%，Tower Hamlets占了9.6%，Greenwich占了9%，位居前三，其余见下表。

而来自伦敦国王学院的另一项调查显示，海外买家每多买1%的住房，那么房价就要对应涨上2.1%。

如果这两个研究的数据可以置信的话，关联来看，这意味着伦敦从14年到16年这两年的新房房价被海外投资人推高了至少27%，其中6%的刚需住房购买量则是把£200,000 到 £500,000新房价格上推了12%，取中间数每套房产30万英镑，投资人的买房投资行为让伦敦的首房买家额外承受了£36,000的成本，正好就是伦敦一年的平均工资。

数据只能用来参考，毕竟影响房价的因素太多太多了。但哪怕完全不分析结果，就看海外投资人买断了当地市场6%的刚需产品，想想确实不是一笔小数目。也难怪政府还想对海外房产买家动刀子。

2、政治原因

说起来从今年夏天到现在，特蕾莎的首相位置坐得确实不太安稳。“契克斯”议案的一意孤行，气得Boris和Davis两大重臣辞职。

而最新的脱欧情况是这样的：“契克斯”得不到欧盟方面的认同，于是特蕾莎派出她新任的脱欧大臣Dominic Raad向欧盟喊话说：“我们反正只有一个“契克斯”议案，你们不承认那就无协议脱欧吧，390亿英镑的分手费我们不给了。”

欧盟那边也在争取谈判的有利地位，回应称：“你不付就不付，那就无协议脱。英国不能只占好处不尽义务。”

谈判就是这样，双方在手里有牌有时间的时候谁都不会轻易松口，只有两边都喊累了，内部压力承受不住了才会真正开始思考实质上的让步和妥协。“无协议脱欧”一定是双方都想极力避免的结果。

特蕾莎梅这边，则是已经开始承受巨大的政治压力。

据《每日电讯报》报道，就在之前被曝出轨离婚，大家都觉得没戏了的Boris，9月28号突然跳出来，以《我有更好的脱欧议案》（My plan for a better Brexit)为题公然挑战特蕾莎。

观点网（Opinium）的民意调查显示，“让Boris成为英国首相”的呼声拉升到了16%。

另一边，科尔宾领导的工党也没闲着。

据《卫报》25日报道，英国工党代表以压倒性优势投票支持一项脱欧动议，称英国举行二次公投“应成为一种选择”。

同时，上周在利物浦举行的工党会议上，同样提出了“要收海外投资人的税，并把税款用于帮助解决英国的无家可归问题”。

《观察者报》上面的民意投票工党一度反超保守党两个点，

特蕾莎的首相地位，足以用“内忧外患”来形容。

怎么办？

特蕾莎的手段是转移矛盾，兑现承诺。于是就有了文章开头关于“英国梦”的那一番发言。在现有基础之上，要对海外买房的企业或个人加征1-3%的额外印花税！

事实证明这确实有效。住房问题已经压抑英国人太久了。工党的话只能听听就算，而保守党可是现在的执政党，首相只要愿意，政策立马就是能出的。

房价下跌对于普通的英国百姓，那可是切切实实的利益！

讲完“英国梦”之后的保守党重新取得民意指数，领先工党三个点。

让Boris成为下一任首相的呼声也掉到了13%...

这一招棋算是特蕾莎走对了，至少她摇摇欲坠的首相之位暂时企稳。

综上两点原因，特蕾莎梅这一次提出了这样对海外买家增加印花税的提议。

目前透露的提案细节

目前我们知道的细节，

一是可能出台的额外印花税征税对象是不在英国纳税的海外投资人，既包括个人，也包括企业；

二是税率可能会定在1-3%之间。

需要注意的是，这部分新的税率是附加在之前就有的第二套房3%的额外印花税之上。

据政府预测，如果设定新税率为最低的1%，那每年可以从海外房产投资人身上多收到4000万英镑的税款；如果设定新税率为最高的3%，那每年可以从海外房产投资人身上多收到1.2亿英镑的税款。

那么，这个政策未来实际进入立法实施的可能性多大？

房产君（微信ID：fangquanuk）认为，这个立法进一步推进的可能性还比较大。因为

1 对海外买家征税符合英国本地民众的利益，税率也不高，总体只能起到提高政府收入，微弱调控房价的作用。引发大规模房价崩盘的几率不大，因此这样的方案不会遭到民众反对。

2 这样的方案符合保守党和工党的利益，外加现在保守党是执政党。执政党提出议案，也满足反对党的利益，这样的提案在议会中的阻力也相对不大。

所以如果政府认为，对海外买家提高印花税对政府的利远大于弊，那法案进一步推进实施的可能性就比较大。

那么，如果真的开始实施，这个政策未来对海外投资者的影响有多大？对英国整体房价有影响么？

先说说房价的影响，这一次虽然特蕾莎梅提议要提高税率，但是按目前泄露给媒体的情况来看，这一次增加的税率被控制在了1-3%之间。 我们认为这算是一个比较克制的范围。

对于投资英国北部如曼城伯明翰的投资者来说1-3%可能只是2个月到半年的租金收入。而对于伦敦的房子来说，一年的租金收入和房价涨幅，就已经是这个多征税额的2-3倍以上。

因此，对于打算长期持有英国房产的投资者，这个征税额度还相对比较低。在未来的租金，房价和脱欧动荡期结束英镑回暖等各种因素下。这个1-3%的税率不太会影响到海外投资者的投资热情。

那么，什么样的海外额外征税会对房价有重大影响？

我们可以看看加拿大。 2016年以前，因为加拿大房产投资的匿名性，海外买家集中投资温哥华房产。在温哥华本地需求没有什么太大增长的情况下，海外买家蜂拥而入，温哥华房价火箭式上涨。

2016年，为了重拳调控温哥华房价，加拿大BC省特别提出的15%海外买家特别税。就是为了严加调控这一行为。

政策提出后，温哥华房价涨幅得到大幅控制...

下图列出了2016年温哥华和2017年渥太华分别开征15%海外买家税后，房产增幅的变化情况。

15%的税率，严重打击了投资者积极性，严重影响了房价。

所以我们认为，如果未来英国政府真的提出1-3%这样的税率，只会微弱的调控房价，提高政府收入。不会严重打击到海外投资者的积极性，因此不会对房价造成重大影响。即便有影响，可能也限于高价值的豪宅上。而50万英镑左右的刚需房，影响有限。

如果真的要征税，对于海外买家来说，在征税之前的时间窗口还有多大？

针对这个问题，我们首先要看到，

今天特蕾莎梅还只是在自己保守党的内部会议上，在自己未来的施政纲领中提出了这么一个提议。

如果要真正进入实施，还需要走财政部规划税种，撰写草案，面向公众质询等等阶段。等到正式立法公布后，英国政府通常也会设立一定期限的缓冲期。很少会突然发布突然执行。

那么，这个时间窗口期会有多久？

我们可以看看2016年，当英国开始对buy-to-let买房出租和第二套房的买家多征3%印花税时的实施时间情况。

当时，这个政策第一次发布于2015年11月的政府秋季预算案上。而政策实际实施的起征点，定在了2016年的4月1号上。

给了买家3-4个月的时间，作为征税前的时间窗口。只要在4月1号前交易完成，都可以不必缴纳多收的3%印花税。也正是如此，当时引发了一大波抢房的潮流。各种买房投资者各种看房，出高价下offer，offer接受后用各种方式催着律师一定要在4.1之前完成completion以规避多收的税。

（有意思的是，这其中甚至出现了一些不太理智的加价行为，比如为了买一套房，几个买家竞相出价，有的房子的价格甚至被推高了5%以上。为了抢这一波低税率，多出的出价甚至比多收的3%的税率还要高...）

然而，我们同时也要注意到，如果投资者要投资的是期房，那时间窗口可能会更短一些。

因为印花税是一个在完工交房即completion时才缴纳的税种。如果这一次英国政府在未来公布后同样提出了3-4个月的缓冲期，如果在这个缓冲期之前无法完工交房的话，这个税也是躲不掉的。

那么，2年前3%这波印花税新政的时候，对于期房政府是怎么处理的呢？

当时政府规定，在2015年11月26日之前交换合同的期房，哪怕完工时间在2016年4月1号征税日之后，那也不必缴纳3%的额外印花税。 而11月26日刚好是公布政策的当天。 也就是说，当年的情况是，公布方案当天之前交换合同的期房都不用加收。公布方案之后才交换合同的，除非在4月1号之前交房，否则都要多加收3%。对于期房的交换合同来说，政府没有给窗口期。

这一切都是基于2年前印花税政策改革时的时间线做出的分析，我们认为，如果这次政府采用同样的实施策略，那我们投资者对于应对这个新税率的时间窗口为：

1 如果要购买6个月到1年之后才交房的期房，那建议尽早出手，尽早交换合同，赶在整个税率政策公布之前。 （因为按之前那次来看，只有在公布方案当日以前交换合同的期房，额外的税率才能免）

2 如果你要购买的是本地的现房或者旧房，那在法案公布后实际实施的征税时间点之前进行completion就可以。

我们要提醒大家的是，

以上都还只是基于现有极其有限的信息下提供的分析。

未来新政策能否能出台，能否实施，具体如何实施等，目前都还是未知数。

我们也会跟进这一政策，给大家实时的跟进和分析。

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