如何利用重置贷款连续投资,腾嘉业英国房产资讯微信公众号文章

如果你问一位在英国投资房地产多年的买家，你的致富经验是什么，他一定会三步并两步的跑过来握住你的手说：‘重置贷款，重置贷款，重置贷款。’（有些地方也译作抵押贷款）。他们会告诉你，创业当年才没有积攒很多年的雄厚资本，但是利用重置贷款，一套二，二套三，利用别人的钱（银行的钱）来积累自己的资产。

就算是经营房地产多年的买家，也是用很久才理解这个原理。我们建议想从事房地产投资的读者对本章反复阅读。

我们先来认识两个概念：房产的成交价格和真实价格。成交价格，顾名思义是房产最终销售的价格。真实价格，是投资人有能力出价购买的价格。成交价格受真实价格和市场泡沫影响。简单的说就是供求关系影响。

大概7年前，Stratford是伦敦著名的脏乱差区。没有人愿意去那里居住，也没有人去那里购房。那里的成交价格远远低于真实价格。但是，伦敦偏偏竞选2012奥运成功；Stratford偏偏被选为奥运会主场地。市场经济看不见的手开始发挥功效，该地区的成交价格一路飙升。同样的道理，谁会想到无人问津的Brick Lane吸引的那些不知名的艺术家，会有一天变成有名的设计师，使Brick Lane成为时尚街而房价上升？

所以，买家做得第一步，就是要寻找成交价格低于真实价格的房产。宏观的因素很难掌握，一般可以通过登陆政府建设网站来掌握政府建设动向。如果该地区将要兴修新的地铁，比如Battersea，消息刚公布时成交价格就会上升。成交价格低有时不只受宏观因素影响，也有很多情况是户主迫于压力急于出手，把价格压得很低以求迅速卖出。比如，忽然继承了遗产但是自己却住在很远的地区；已经买好在国外的房子急于出手现存的，等等。

理解了这两个概念后，我们就可以介绍贷款和重置贷款了。当你买房时，第一次向银行贷款，叫做‘贷款’。居住六个月后，你可以向银行（可以是不同的银行）再次对同一房屋进行贷款，叫做‘重置贷款’。再居住六个月后，你还可以再贷款，还叫‘重置贷款’。以此类推。只有第一次是‘贷款’，以后不管多少次都是‘重置贷款’。

贷款和重置贷款最大的区别是，贷款是根据房屋的成交价格评估的；重置贷款是根据房屋的真实价格评估的。我们在上文中已经知道，这两个价格是不一样的。这就是tricky的地方。

举例说明，一座房屋，真实价格为£120k,售价也为£120k，（一般是不同的，只在此举例用）租赁型的贷款银行会最多贷出75%的款，即£90k,买主需要交25%的押金，即£30k。这是很平常的贷款案例。

同样的房屋，但是此卖主因为某些原因，急于出手，他认为降一些价格会卖的更快。所以他就固执的把价格订为了£88k。银行同意贷款75%，即£66k,买主自己准备了£22k押金。前文说了，买家做的第一步，就是要寻找成交价格低于真实价格的房产。现在找到了。成交价格比真实价格低了£32k。接下来该买主（现在是户主）需要做的就是静等六个月然后重置贷款。

到时，银行会派出评估员来此房产评估。你不用追着评估员说，我这个房子是£88k买的，因为这是一个无用的数据。不小心说了也没关系，因为他们也不会往心里去。在重置贷款时评估员只关心房屋的真实价格。我们说过，此房屋的真实价格是£120k，这时，评估员就会根据他看到的房屋情况汇报给银行，此房屋价格为£120k。银行向户主提供75%的贷款，即£90k。这£90k先要用来偿还之前欠的£66k,再减去当时买入时放入的押金£22k, £(90-66-22)=£2k。这£2k就是经过重置贷款而获得的现金。你可以用这£2k付律师等费用，如果有剩余，可以投资下一个房产。