奥克兰公寓投资，机遇还是风险？
奥克兰地区的房屋及土地价格一路飙升，根据本周QV（https://www.qv.co.nz）公布的数据，不少区的独体民宅（House）在过去3年涨幅都达到了40%以上。可是一提起公寓（Apartment），部分读者首先想到的是“公寓没有House增值快”、“公寓不带土地”、 “公寓存在建筑问题”......事实真的如此吗？本期将带你走进公寓，深度剖析奥克兰公寓的投资潜力、需注意的问题和市场分析。
通过以下案例直面公寓投资走势
http://www.barfoot.co.nz/545078
地址：805/152 Hobson St
特点：1室1厅公寓买入价：2013年年初，$34万
CV价：$35.5万
租金评估: $400一周
成交价：今年5月份$48.4万
涨幅：2年，涨幅42.35%
地址：5F/14 Waterloo Quadrant
特点：2房1卫公寓
买入价：2012年5月，$44.5万
CV价：$55万
租金评估: $500一周
成交价：今年5月份$66.5万
涨幅：3年，涨幅49.44
地址：11K/1 Emily Place
特点：1房1卫公寓，地处CBD，室内面积48平米
买入价：2009年，$21.49万
CV价：$22万
租金评估: $400一周
成交价：今年5月份$39万
涨幅：6年，涨幅81.48%
投资公寓具有如下优点
1.价格相对House便宜，可负担性强；
2.公寓普遍处于CBD或各区的好地段，出行、生活便利；
3.租金回报高，在当下各区House租金回报率连4%都普遍达不到的今天，公寓回报可达6%-8% 。
然而，客观情况下，部分公寓确实存在建筑质量不过关（主要集中在1995-2005年间建造的公寓）、物业管理费高昂等问题。
在购买公寓前要注意哪几点？
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1.Body Corp Minutes （物业管理会议纪要）
购买二手公寓，要看“Body Corp Minutes” 。这是物业管理公司或公寓物业管理委员会，对于所在公寓大楼过往的会议记录，详细记载了发生过的和潜在的各种质量问题，以及其他物业细节。某种意义上，它比LIM Report （土地信息备忘录）更有价值。因此，建议在购买公寓前凭此咨询律师的专业意见。Body Corp Minutes一般由房产中介提供。
2.Title（产权证书）
此文件会清楚的表明该公寓具体产权是属于永久产权（Freehold）还是租赁式产权（LeaseHold）。即使产权属于永久产权，公寓的产权结构属于Unit类型，也就是绝大部分公寓属于所以业主通过业主委员会集体拥有，同时一定要尽可能的回避购买租赁式产权（LeaseHold）的公寓。
3. LIM Report (土地信息备忘录）
该文件会列明此公寓所处土地的资源审批、污水和雨水管道的使用收费及限制，水土流失、洪水和有害物质等有可能影响所在地区环境的问题。
4.与银行确认贷款事宜
若通过银行贷款来购买公寓，在购买之前请提前联系放贷银行。每家银行都有庞大的数据库，记录了哪些公寓漏水、哪些公寓存在潜在风险。对于有很大风险的公寓楼，银行并不愿意贷款。因此建议买家提前做好相关咨询。
小贴士：目前各大银行对于总面积< 50平米的公寓，贷款额度最多只给予总售价的50%，意味着购买一套$50万的公寓，需自身付$25万现金。而总面积 > 50平米的公寓，银行最多只能提供80%贷款。普遍情况下为60% - 75% 。首付的高比例政策要求起到了限制公寓投资的目的。
奥克兰的公寓房产市场可能会发生的变化
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1. 针对投资客的LVR政策（贷款价值比率政策）在今年10月1日实施之后，部分原本打算投资House的投资客可能会转而关注公寓市场；
2. 在公寓本身不存在漏水或是大面积整修等质量问题的前提下，各大商业银行有迹象考虑放宽贷款限制（最多可以放贷到90%）。此举一方面配合了国家 党政府和央行的政策，另一方面在新的放贷市场欲有所建树；
3. 同邻国澳大利亚相比，新西兰的公寓发展史较短。 Kiwi对公寓的接受程度比较落后，但在随着奥克兰净移民流入量的不断增加、房屋供应的短缺问题迟迟得不到解决的情况下，新西兰总理John Key呼吁买自住房时可多考虑公寓；
4. House的价格飞速上涨，奥克兰房屋最新均价已达$82.2万。相比之下，公寓价格有很大吸引力。横向对比新西兰的House价格、纵向对比澳大利亚市场的公寓价格来看，奥克兰的公寓处于腾飞阶段，未来会有更多高质量、高价格、高标准的公寓楼盘上市，提供给自住或投资的买家更多选择。
5. 养老金方面：考虑在满足一定条件下，允许民众可以从自己的养老金账户中提取更高比例的资金（除了$1000的开户金，其余可以从账户中提出）来首次置业（限价格不高于$55万的自住房）。这对公寓市场是很好的促进。
