在奥克兰民用住宅价格不断继续攀升高涨的当下，商业物业也渐有后来居上的形势。对于许多正在犹豫是否应该继续投资在民用住宅的投资者来说，不妨把投资眼光转到商业物业！本期带您了解投资商业物业的相关事项。探讨商业物业给您带来物业升值和生意经营的双重回报的可能性。

当前新西兰商业物业的状态如何？（例如收益和活跃程度）

新西兰目前的地产市场现在充满商机，而且在未来，将会看到投资的良好收益，而这个趋势可能还会延续。新西兰的政局稳定，而经济发展状况相对于其他很多国家都要好，新西兰本来对优质的工商型物业需求本来就强劲。而新西兰的移民人口在增加，他们在开展或者发展业务时对商业物业的需求，也会促进该市场的发展。

奥克兰的商业物业发展状况就是新西兰的缩影吗？

其实在新西兰的其他地区仍然有很多投资机遇的，但是想等同于奥克兰市场的收益并不容易。

在奥克兰或者惠灵顿等其他地区，发展趋势还有待观望。例如皇后镇仅剩余少量的投资机会，因为城市面积较小，大部分的物业已经掌握在少数人手中。再如基督城，从规模上讲，即使是基督城最大的重建项目相对于奥克兰市场来说规模还是较小。当地大部分物业也都已经掌握在少部分人手中。

一般来说，建议将投资放在区域中心，并选择好的承租人（例如政府部门，大型跨国公司），但是需要提醒您的是，政府部门通常的租约是9年左右，而之后要重新出租的话会有一定难度。

不同物业的预期投资回报率是多少？

对于价值$800-$2000万的高质素工业物业来说，收益率大概在6.5-8.5%之间（$300万以下的投资，收益率应该相对较低， 这是因为太多人关注这个价格区间的物业，从而导致价格的上升和收益率的下降）。

商业办公楼的收益率在7-8.5%之间（好地段的收益率会相对较低）。好地段的办公室的收益率虽然较低，但是物业增值潜力较高（在新西兰没有资产增值税），强烈建议投资者购买资金承受范围内尽量高值的物业， 这会让你的租金收益稳定。

零售物业的状况比较尴尬。新的地铺，收益率在5% ；油站是一个不错的投资选择，如果能签下一个20年的租约，那么年租金能达到$30万，收益率在5%左右。

餐馆/酒吧的投资风险较大，所以可以的话尽量选择国际大品牌的加盟店， 而这类型物业投资的收益率和租金水平是与风险程度挂钩的。

在选择租客的时候，有什么样的准则？

可以使银行债券（Bank bond）作为租金，这种方式像保险一样保证不会面对租金拖欠的情况。 这是商业银行对租金的一个承保方式。承租人通常每年投入少量的手续费就能在银行得到大金额的承保。

在签署租约之前要确保您已经对承租人有充分的了解。你需要要求承租人提供至少近期两年的银行账户流水账，并且了解他们的信用记录。

对于有兴趣在新西兰进行商业物业投资的投资者，需要注意的事项？

在购买前要一直留意物业的状态；保证房屋结构符合最新的抗震要求。楼龄较高的建筑特别容易不符合抗震要求，那么就需要做抗震结构升级，以符合国会将要颁发的抗震法例要求。如果您购买了此类物业，那就意味着：您要么对建筑物作一个大规模修整，要么拆除后重建——这将会是一个昂贵的失误。