先驱报的读者好！
前段时间IRD发布了一份关于十月一日即将开始实施的"Bright Line Testfor sales of residential property"，我暂且将它译为“民房物业买卖的明线规则”草拟方案。
为了简化说明，我列出以下一些相关重点与最近客户经常提及的问题。前两周和大家谈过了一些重点，本周将再和大家谈谈更多的重点内容。
重点："扣税专案清单"
既然少于两年的民房买卖需要付税，哪么是不是有某些方法可用于扣税呢？
答案：
您买房的价格无论是私用（自住）或出租皆可扣税。某些情况的费用也可以用于扣税。
要注意的是如果您的民房是私用（自住）的话，贷款的利息和维修保养的费用就不可用于扣税，只有出租房才能利用此费用于扣税。
举个例子：
陈先生在2016年四月一号购买了以下的民房物业：
1. 一套自住房
2. 一套度假屋，与
3. 一套出租房。
假设所有房产的价格都一样，每套房的价格皆是一百万($1,000,000)。
全部房屋都有贷款，假设利息是5%，贷款的情况如下：
1. 自住房贷款 $700,000 （每年十二个月的利息是$35,000，十一个月的利息是$32,083）
2. 度假屋贷款 $600,000 （每年十二个月的利息是$30,000，十一个月的利息是$27,500）
3. 出租房贷款 $800,000 （每年十二个月的利息是$40,000，十一个月的利息是$36,667）
全部的房产都换了新浴室，每间房产的装修费用均为$30,000。
2017年陈先生的儿子在澳洲有了小孩，陈先生打算离开新西兰，把所有新西兰的产业卖掉，之后搬到澳洲与儿子共度天伦之乐。
2018年二月份，正好有为游人想把收购陈先生以上所有物业，并在以下日期签订了无条件买卖合同：
1. 自住房 – 01 / 02 / 2018
2. 度假屋 – 01 / 02 / 2018
3. 出租房 – 01 / 02 / 2018
陈先生在2018年三月底把以上所有产权交割，每套的卖价是一百五十万($1,500,000)。
在2018年七月份离境前，陈先生见了他的会计师，此时他才发现原来他的物业受“民房物业买卖的明线规则”草拟方案影响并需要付税，因为所有的房产均在两年内售出。
答案：
在“民房物业买卖的明线规则”草拟方案下，陈先生这三套房子的税务情况分别如下：
1.自住房
免税，但是买房的一百万、每年的利息与浴室的装修费用不可用于扣税。
2.度假屋
虽然也是自住，但是IRD只给常住的上一套免税。因此这套度假屋需要上税。
需要付税的盈利是$470,000：
卖价 $1,500,000
买价 ($1,000,000)
浴室 ($30,000)
盈利 $470,000
3.出租屋
出租屋与度假屋的盈利计算方式有些不同。关键是出租屋的贷款利息可用于扣税，而上一套度假屋是不允许的。
因此需要付税的盈利是$393,333：
卖价 $1,500,000
买价 ($1,000,000)
利息– 2017年 ($40,000)
利息– 2018年 ($36,667)
浴室 ($30,000)
盈利 $393,333
注意事项:
陈先生需要注意的事项如下：
．如果在买房子前先与会计师沟通，他的出租房的盈利将有可能减少至$19,167。
．如果在签订出售房子的买卖合同之前先与会计师讨论，他的度假屋与出租房的盈利将有可能免税。
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