作者Anthony Shayle
UBS董事总经理，全球房地产总监，发起了UBS第一支债务融资基金，以参与性债务(paticipating finance)而非夹层融资(mezzazine finance)方式为伦敦核心区域的优质地产项目提供融资，最高LTV可达75%。多年来一直倡导多元化债务融资渠道，对于银行主导的债务市场一直抱有疑虑。
以下为其发表于propertyweek上一篇文章的译文：
“银行正在考虑再次掀起一次借贷海啸...下一次金融震荡又将到来..."
过去数月中，我们看到英国贷方格局的巨大变化。英国2008年到2012年房地产市场经历了一场债务短缺，但在过去的12到15个月里，房地产贷款的胃口发生了地震式的转变。
从2004年一直到金融危机爆发开始，房地产借款方一直都出在局势的主导地位，房企可以有权选择对于他们最有利的商业地产贷款方式，他们已经被银行和渠道贷款商宠坏了。那时候的价格经常可以低于100个基点，负债率可以达到75%以上，而且费用低的出奇。
金融危机后，世界彻底改变了。银行被问题重重的资产负债表和监管的不确定性限制了。那时候如果可以发放贷款，利率也变得非常不同：超过300个基点，且负债率需要在45%-55%之间，贷款期限通常仅为3-5年。
可以说，现在市场又回到了银行和其他贷款人的掌握中，从长期来看，这类似于2003年之前的状况。
很显而易见的是市场中贷款机构的变化，长期以来一直都被银行主导，在市场高峰期，银行在CMBS和债券业务的协助下，它们提供了市场上80%甚至以上的贷款。
然而，保险公司在过去的三年左右的时间里经历了一场市场地位的复兴。并不像动物世界的濒危物种，它们得到了监管政策的保护，并受到了匹配资产负债表压力的驱动。
虽然英国房地产行业渴望获得像美国那样多元化的融资渠道（在美国银行在商业地产债务融资中仅占据55%的市场份额），英国商业地产的债务融资一直还是由银行所统治着。我们刚刚建立的另类债务融资市场就像个雏鸟，希望在它羽翼丰满之前不要被粉碎而消亡。
很显然，过去的12-18个月里面，对那些继续发放贷款并产生高额回报的银行来说，获取健康的存贷差的日子已经不多了。
房地产借贷市场最近的变化让借款的房企有了更多的借款来源，借款的价格也变得更加有利，甚至在一些时候，坐拥资金的贷款人争抢着放贷。
我们应该可以预见到这种竞争的回归，类似于早期一直到21世纪前十年的中期的情形。但是在贷款狂潮再次爆发之前，我们可能还是应当留心一下的。
借贷的回归
2011年到2012年间，伦敦中心地区完成了越来越多的核心物业的交易。那些更有先见之明的贷款人，如银行、另类基金或者寿险公司，敏锐地察觉到了利润丰厚的贷款机会。
一些交易让另类债务基金可以在早期进入市场。现在至关重要的是，如果这些基金要被人承认作为一种新的债务融资来源的话，它们必须要迅速发展并且产生一种市场力量，达到一定的临界规模。
最大的危险在于，迫于英国监管政策“slotting”和巴塞尔协议三的压力，需要将贷款按照不同的风险等级归类并匹配到资产负债表上，银行正在考虑再次掀起一次借贷海啸，让利润再次回归，从而重新建立一个包装好的资产负债表。
尽管市场上过量的资金可能看起来对借款人有利，但从本质上来说这对房地产市场的长期的稳定性不是最好的结果，原因很简单，因为债务提供来源仍旧集中在银行的手上，而银行继续保持着高杠杆运作。
最终，这将给我们的房地产行业再次带来非常强烈的波动，下一次金融震荡又将到来，而这些贷款者又会被迫撤出这个行业。
影响很明显，危险也显然存在，但是话剧Toad of Toad Hall 带来的兴奋掩盖了警示的声音，我们又在朝着原来的方向走去。
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