后花园 新西兰房地产在线报道: 这几天一个名叫Ron Goodwin的千万富翁成为新西兰媒体上的热议人物。原因就是这个拥有37套房产的人放话说:房东对房客不能太友善,否则房客会得寸进尺。(具体请阅读本网站于昨日援引NZ Herald一篇文章《身价千万坐拥37套房产的富翁放话:对你的房客不能太客气》)一时间舆论哗然!
谁都知道寄人篱下的滋味不好受,要不是奥克兰房价高得令人揪心,谁不愿意买房住?结果Goodwin先生还告诉房东们不要心软,房客们受的刺激可想而知。但是冷静下来,Ron Goodwin的做法也并非全无道理。有人就指出,一个管理30几套房产人,肯定异常忙碌,因此做事情必须立规矩,并且按规矩办事。如果这里帮人收一下垃圾,那里帮房客带几小时孩子,再碰到拖欠房租的,换成谁都会焦头烂额,疲于奔命。而这件事情反映出一个非常重要的问题,那就是奥克兰房屋租赁市场有待规范。
考虑到收入,奥克兰已经成为全球房价最贵的城市之一。住宅中位价已经达到75.5万纽币,且涨势不减。而奥克兰居民年收入的中位数只有7.85万纽币。当房价是居民年收入的3-5倍时,房价被认为是可承受范围内。奥克兰的房价10倍于居民收入,显然是不可负担的。而且在可预见的将来,奥克兰的新建住房始终无法跟上移民涨速,居民收入始终无法追上房价涨速。这就意味着相当一部分奥克兰居民在5-10年内,甚至一生都要通过租房来居住。租房市场是否规范,租房法律是否完善,牵连甚广、兹事体大!
要规范奥克兰房租市场,要确保房东和房客的利益都能得到保障。目前对于房客来说,最大的问题是缺乏稳定性和安全感。在欧洲一些国家,房客可以同房东签署长达9年的租约,在此期间房东不可以涨租。这样的法律确保租客可以安心长租,会像自己的家一样精心装饰房屋(同时因为法律对房客有利,有钱人也不会一窝蜂去买投资房出租,也可以避免房产市场泡沫的形成。不过这是题外话了)。
在新西兰,房东想涨租只需要提前60天告知房客。房东想提前结束租约,只需提前90天通知房客。房客在房东面前无疑是弱势群体,整天都会担心房东加租,而一旦承受不起房租涨幅,只能被扫地出门。尤其在奥克兰房价节节高升的背景下,许多房东买房本就不是为了赚取房租,而是为了短期持有,然后加价售出,即所谓的炒房。这也增加了房客的不稳定性和不安全感,无法把租来的房子当作“家”。为了保护房客的权益,法律应当规定,当租来的房子被房东售出以后,租约依然有效,只是出租方(房东)由原房主自动变为新任房主。
为了保障房东的权益,当房屋被租户损坏以后,法律需要赋予房东收回房屋的权力。不过对于长期租户来说,这种情况很少发生。如果他们能够长期承租,通常会把租来的房产当作自己的“家”一样精心维护。在德国,长期租户会对租来的房子进行粉刷,甚至按照自己的需求装修,但是在租约到期以后,他们会把房屋恢复原状。
奥克兰的住宅短缺问题短期内无法解决,无论是移民还是本地年轻人,他们当中相当一部分人口都会在较长时间内(5-10年)租房居住。规范租房市场,不但是为了保护租户的利益,也是为了整个社会的稳定。安居与乐业,相辅相成,缺一不可。今年7月,新西兰政府要求,所有出租房必须安装绝缘保暖棉和烟雾报警器。这是新西兰规范租房市场的第一步,期待第二步早日迈出。
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