在美国，房屋拥有者除了每月支付贷款本金和利息外，一个很大的支出就是地税。一般来说，对于投资者，要尽量避免在高地税的地区买投资房，一是每年额外开销大，另一个是房价上涨的空间有限。

在美国的房产税有一个最大的特点——非常透明：新社区房子的房产税比成熟社区的要高，比如一个新社区地税高达1.8%，而相邻的成熟社区，地税仅1.2%，这是因为新社区需要大量资金用于当地学校、道路、图书馆等公用基础设施的建设，而这些建设资金的来源之一就是当地居民缴纳的房产税。所以业主从来不需要担心过多缴纳地税。

1、 地税的来源

美国有名目繁多的税，有一位总统曾经说过，有两件事情是任何人无法避免的，一个是死亡，另一个就是缴税。对于个人，联邦政府收取联邦收入所得税（Federal Income Tax），州政府收取州收入所得税（State Income Tax），当地政府收取地税（Property Tax）。

地税分为两个部分，一部分叫做学校税（School Tax）， 另一个部分是政府税（Municipal Tax）。学校税是用来支持当地的公立学校系统（从小学到初中），包括教职员工的工资和各种福利和学校其他的运营费用。所谓的免费的教育，其实并不免费，而是出在屋主的地税里面。政府税是用来支持其它的当地政府开销，包括警察局，消防队等。

美国的每个村（Village）或者镇（Town）其实本身也像一个公司在运营，它的收入主要来自于地税，各种社区服务是它的支出。它也可以向银行贷款或者发行债券。在它无法还贷款的时候，它也可以宣布破产。

2 、地税的计算

地税的计算是基于住房当前的市场价格，通常是估计价值乘以一个系数。每一个地区政府根据当地的情况，来制定这个系数。这个系数的范围大致是0.4%到4%。

地税=房价估值x地税系数

房价估值（Assessment Value）和房价市值(Market Value)是不同概念。市值是房屋交易时的价格，是买卖双方对房屋价格的认同，可以理解为这是房屋的真实价格。房屋估价是根据市值而调整的用于计算地税的价格。同一个房屋并不是每年都有交易的，屋主会住上５年，甚至２０年以上才去卖出。在这期间，这个房屋是没有市价的。所以政府要根据周围其他相似住宅的交易价格对这个住房价格进行估算，用于计算地税。

这里我们可以看出，虽然学校税出自于地税，但是地税却和屋主有没有上地区公立学校的子女无关。比如Ａ家庭没有子女或者子女上私立学校，房屋估值是50万，每年交１万学校税（税率２％）；B家庭有两个子女上公立学校，房屋估计是20万，每年交４千的学校税。其结果就是A家庭每年花１万替B家庭的两个子女付学费。所以大多数美国家庭都是等到子女要上学，才到好学区买住房，交高昂的学校税，等子女上大学了，便搬离，住到地税低的地方去。这是房价季节效应的一个主要原因。学校注册大约是在6月份，所以在4到6月份房屋的交易量大而且价格也高。

需要注意的是，如果屋主对房屋进行了翻新（如装修地下室），或者增加了居住面积（如扩建卧室）等会显著增加房屋价值的装修，那么屋主要及时向政府汇报，政府会根据房屋的增值来调整房屋估价。如何屋主不向政府汇报，在买房子的时候会遇到麻烦。因为买方的评估人员会发现房屋结构与政府提供的蓝图不符。这时屋主不但要补偿所有的拖欠，还要交纳一定的罚金。但是如果屋主20年都不卖房子，所作的装修就没有人知道了。所以一般地区政府会隔一定的时间（如：10年）请专业评估人员对所辖每个住房进行评估以确保真实的房屋结构与政府保存的蓝图一致。这样做的一个好处是可以避免违章建筑。

每年地区政府要尽量保持收支平衡。支出部分每年都要增长（政府雇员需要长工资，物价上涨），所以它的收入也需要每年增长，所以地税也每年增长。由于这些支出和房价的关系不大，就会造成地税的增长偏离房价的增长。在房价上升的时候，交易价格（市值）上升，住房估价也上升，政府有更多的收入，它可以提供更多的社区服务和给政府雇员长工资给更好的福利。但是在房价下降的时候，尤其是2008的房市危机，住房的交易价格大幅下降，住房的估价理论上也应该按照比例下降，但是政府的开销很难降下来，尤其是政府员工的健康和养老保险。所以为了保证税收，政府的房屋估价只会小幅下降，甚至仍然增长。而自2013和2014年以来，各地房地产价大幅度攀升至次贷危机前的水平，因此，现在的地税价值也接近历史高位了。

作为屋主，如果有充分的证据说明股价远远高于市值，那么他可以申请重新评估（Grievance）。例如房价估值是80万，新屋主刚刚以50万买下，那么他可以请求重新估价，政府会同意降低估价，但是几乎不可能估到50万（那样的话，政府损失太大）。如果一个地区大量的住房评估价值下降，政府的税收锐减，在支出很难降低的情况下，政府职能提高税率，这也是2008经济危机后，许多地区政府的无奈选择。

3、 地税差异

由于地税是由当地政府制定，所以每一个村，镇的税率都不同。即使相邻的两个村，税率都会有很大的差异。这个差异主要来自于学校系统的开支差异。在美国，学区的好坏在很大程度上决定了房屋的价值区间。这是一个正反馈过程。富人可以承担高房价值，当地政府就受到更多的地税，从而可以雇佣好的老师并开设更多的课程，提高学生的学习成绩和课外活动成绩，更多的学生进入好大学（如长青藤的哈福、耶鲁等）。这样就吸引更多的家庭涌入这个学区，造成房价的进一步上涨。在美国的华人很多都是尽可能到好学区买房，为的是给子女最好的教育。一般来讲，好的学区地税要高于不好的学区。

4 、区域差异

美国的地税率在各个地区差别很大，下面这个图来自于专门的税收统计部门。我们可以看到各个州地税率的中值（注意州内的地税差异也十分明显）。 总的来说，地税率低的地区更容易房价飞涨，从而产生房地产泡沫；地税高的地区房价上涨缓慢，不易产生泡沫。像2008年房地产经济危机中受害最严重的几个州，加州（CA），佛罗里达州（FL），内华达州（ＮＶ）和亚斯桑那州（AZ）的地税率分别是0.61%, 0.85%, 0.63%和0.57%。这个几个州的房价大约跌了55%。而几乎没有受到危机冲击的德克萨斯州（TX）的税率是1.75%。

（本文收集整理編譯自网络，如有侵權，請聯系我們）
马上关注：美国诚德地产投资置业
专注为来洛杉矶投资,置业,安家,留学和旅游的华人提供专业的一站式服务.关注美国诚德投资置业订阅号(chengdezhiye),定期接收洛杉矶最新,最实用的房产,生活和旅游资讯推送.
 
长按二维码 一键关注