最近，大家一直被西太银行上调房贷利率整的吃不好睡不香，各位想买房或关注澳洲房市的小伙伴们，这个双休也没好好休息吧，是不是在到处看房，四处打听消息？澳洲房市总是发展的错综复杂，真不知道啥时才是该下手的时候！周末的时候，澳洲房市再爆重料，周末悉尼的拍卖清空率竟然创下了三年以来的最低水平！

上周六巨量房产来到悉尼春天热卖季，而西太银行刚刚提高了房贷利率，这两者迅速导致悉尼卖家的期望落空。

拍卖清空率达到了3年新低，65.1%，这比上周的70%大幅降低。

Domain集团高级经济学家Andrew Wilson说：“我还不想用市场崩溃这个词”



“很显然，由于大家对利率升高的关注，市场应该有一次回调。”

“利率升高显然把已经不安的悉尼市场吓了一跳。”

“今天的拍卖清空率是2012年春季以来的最低记录，而那时的市场就非常疲软。”



AMP Capital首席经济学家Shane Oliver将这次下跌完全归咎于西太银行周三提高利息0.2%的行动。他称这都是为了提高银行稳定性的监管措施的错。

“归根结底，买家都担心西太银行的提息行动只是一个开始。”Oliver博士说。

“我认为其他大银行将会跟进，只是时间早晚的问题。四大银行都面临同样的压力。”



他认为其他大银行会等到储备银行下次议息会议-也就是墨尔本杯赛马后，才会决定行动。很多人预测储备银行会降息。

“西太银行的提息要在11月20日才生效，所以如果储备银行决定在墨尔本杯日降息，那其他银行就可以避免上报纸头条。”Oliver博士说。

上周六65.1%的清空率是按照874个拍卖中，上报了结果的530个计算而来的。上周的拍卖数是1020个，最近几个月的拍卖量都比正常高。



“我不得不承认我们很失望。”卖家Jason Sukkar说，他在内城区的排屋今天在卖家出价320万后没有售出。他全心全意的建造了这个4层4睡房4车库住宅，内部装修都采用高级欧洲材料。他的排屋地址是48 Great Buckingham Street，Redfern.

Sukkars一家不愿意透露保留价，但是通过与邻居聊天，我们发现保留价大大高于320万。今天有3名注册买家来到现场，但拍卖师没有获得一个出价。

LJ Hooker的买房代理DOminic Kuneman试图说的乐观一点：“市场已经改变，但是不管市场怎么变，好房子总是能卖出去的。”

“我们已经收到300万的买方出价，现在有人表示愿意出到300万出头。”

整个内西区今天都一样，43 Cove Street，Birchgrove一个漂亮的2睡房独立板房也在卖家出价148万后流拍。

在今天拍卖以前，已经有几个140万的出价，本来预计有5位买家来到现场。

卖家出价比保留价150万低了2万。

买房代理Peter Gordon称市场已经变为买方市场了。

“就在短短的几个月前，我们应该会有超过10名注册买家，而拍卖现场将会疯狂。”

下北，一个4睡房3浴室独立屋，14 Angus Avenue Lane Cove以230.5万的价格流派，有3位注册买家。

买房代理James Bennett共发出了13份合同，接待了超过90场参观。

一些卖家为了卖出开始降低保留价。

在Darlinghurst，一间带车位2睡房2浴室公寓卖出了122.5万，这比保留价低了6.5万。这间公寓的买家是一位首次置业者，单身女性，来自Paddinton，30余岁。

卖房代理WIlliam Phillips称卖家必须降低他们的预期才能卖掉。“卖家意识到价格开始下降，他们必须灵活一些。”

在南部，一个3睡房3浴室公寓以175.3万成交，低于保留价4.7万。

它被卖给了一个本地开发商。他打败了7位竞争者。卖房代理主持了21组参观，发出了15份合同。

还是有一些不错的拍卖结果。在下北，2栋在相连的2个区的住宅都出售成功，成交价格都是425.5万。

买房代理称有7组买家为19 Dettmann Avenue，Longueville竞争，成交价高于保留价35.5万。而在71 Carlotta st,Greenwich，一共有4位注册买家，保留价没有公布。

在Kogarah，卖家Yvonne Balakian和Steven Sammut在以147.5万的价格卖出他们的4睡房住宅后进行了庆祝。这栋住宅指导价是130万。卖房代理拒绝公开保留价。

Sherry说：“我今天参观了很多拍卖，很多流拍，我认为他们非常幸运。”

拍卖师Will Hampson今天有10栋拍卖，他卖出了6栋。

他说，逐步走低的拍卖清空率表明市场正从2015年的“令人眩晕”的高度回归正常。

“不要拿泡沫破裂来吓人，媒体和分析人士都在贬低市场，但60%的清空率还是不错的，现在的市场挺健康。”

在上周末那一片声讨声中，大家都没有注意到西太银行同时提高了定期存款利息，提高的数字甚至比贷款的还高些。

澳大利亚储备银行有能力有意愿自己决定利息走向

储备银行会按自己的意愿行事，也就是啥也不做。贷款者不会再见到利息下调了。

银行并不是因为经济强健而提高利息的，于此相反，这一全球金融危机后的第一个涨息的原因是经济疲软。他们的免费午餐-极端便宜的信贷-已经结束了。而这一切的原因就是银行业监管者改变了规则，这些改变造成每一个贷款带来的利润都有可观的降低-除非银行提高收费。

而在这以欧盟为主导的监管规则之外，澳大利亚各大银行还需要额外为坏账准备一些资本金。银行的坏账率目前已经达到最低，但由于干旱和矿业萧条造成的工作减少，坏账可能上升。

各大银行以前可以自行设定资本金比率，这令人惊叹。这导致了为房屋贷款准备的资本金数目极低。当然了，房屋曾被认为是最好的抵押物。

就算如此，澳大利亚各大银行每贷出1元，只保留16%的储备金。而世界其他地方的银行需要的储备金率至少是这个的2倍。按照银行业新规，银行需要至少准备24%的资本金，而这是其他监管规则之外的额外资金。（译注：这是也就是西太所说的资本金监管要求提高了50%）

事实上，银行资本不足，感谢上帝，除了监管机构以外，别人都没有注意到。银行将这个秘密保守的很好。

而本轮对资本金提高的要求并不是最后一个。这些监管规则来自Basel,它通常解决一些我们没有的问题。

所有大银行都必须提高资本金，而每提高一点资本金，他们就个更难提高利润-或者说分红。

所以呢，储备银行能干啥呢？它还觉得经济好着呢。

住房建筑业在矿业投资消退后，撑住了劳动力市场。

被建设的新屋以创纪录的速度增加着供应，所以这不可持续。于是储备银行会希望另外的东西出来挑大梁，比如说澳元下跌。

另外，储备银行根本就不认为低利率能带来什么好处，美国的基本为0的利率保持了7年，现在也不能说美国经济强劲。抛弃0利率的想法吧。

还是应该感谢西太银行，它给市场带了明年储备银行降息的猜测。

不，不会的。储备银行会等到美联储不再犹豫并在年底前加息。

这样美元就会上涨，澳元汇率下跌，整场戏才能继续演下去。