只有详细了解政策实质，才能把握变革中的房地产！

一、墨尔本建筑开发新规

9月4日，维州规划部长Richard Wynne公布了墨尔本CBD建筑开发的强制性新规，包括：特定区域限制开发高度，增加建筑物间距，禁止建筑工地的影子在固定时段覆盖某些公共区域，等等。

最重要的一点：墨尔本市中心的容积率被设定为了24:1。这意味着，如果一所新建筑物的用地面积为1,000平米的话，总建筑面积不得超过24,000平米。

墨尔本市长RobertDoyle指出，新指标远高于纽约，日本或香港。墨市已连续五年被《经济学人》智库评为全球最宜居城市，现在应该放慢脚步，制定长远规划，以保持墨尔本的最宜居地位。

【世界知名城市的容积率比较：温哥华5:1，纽约10:1，香港11:1，墨尔本24:1】

二、银行贷款政策收紧

最近几个月，银行纷纷推出了更为严格的房贷规定，主要包括：

• 提高浮动贷款利率或只还利息贷款的基准利率；

• 降低LVR，增加投资房首付比例；

• 取消投资者房贷的利息折扣；

• 更严格的收入测试，比如，在计算还款能力时，有的银行减少了房租收入的影响比例，有的不再认可负扣税收益，用7%或更高利率以及本息偿还的方法来估算贷款所需收入。

三、关于住房投资的改革要点

8月20日，澳洲财长向议会提交了《外国接管及收购法修订案》，将赋予澳洲税务局(ATO)、FIRB和相关政府机构更大的权力，旨在加强对外国投资的监管力度。

和住房投资相关的改革措施主要包括三点：

1、违反规定海外购房者将面临严肃处罚

非法购房的个人罚款金额将从9万上调至最高13.5万澳元，或面临长达3年的监禁；

非法购房的公司将被处以高达67.5万澳元的罚款；

蓄意帮助购房者违法的房产中介、移民中介、过户中介和律师也将面临民事和刑事处分。

2、海外购房者要开始缴纳申请费

从12月1日起，凡是购买100万澳元以下物业的海外投资者必须缴纳5000澳元的FIRB申请费。如果物业价值更高，那么申请费也要增加，以确保澳洲本地的纳税人不再负担与外国投资相关的审查管理开支。

3、拥有联网系统的ATO将参与监管工作

为加强外资监管，政府委托ATO建立新的部门，专门参与海外投资物业的管理。ATO的信息记录系统非常完善，能够整合澳洲各州的房产交易记录和个人纳税记录，从中发现违反FIRB投资条例的行为。

此改革政府打击的只是违法购房行为。对于合法购房，澳洲政府一直是持鼓励态度的。所以对于海外投资者要详细弄清楚澳洲购房政策，避免失误造成违法，避免产生不必要的巨大损失和麻烦。

四、“知华派”新总理上台新政

9月中旬，澳洲政坛风云突变，前通讯部长Malcolm Turnbull逼宫成功，取代艾伯特成为8年来澳洲第5任总理。

MalcolmTurnbull和太太Lucy Turnbull(悉尼第一位女市长)都是精明的房产投资者，两人名下共拥有7套物业，目前居住于悉尼Point Piper的一座价值约为5千万澳币的海边豪宅。

媒体报道，MalcolmTurnbull在90年代就曾在中国投资矿业，被看作是“澳大利亚政坛对中国有深入认识的政治家之一”。

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Bluestars澳洲蓝星是澳洲墨尔本本土新兴房地产开发商，致力于墨尔本富人区的公寓、豪宅及地加房项目开发，已成功开发并售出超过1200套公寓和300块别墅土地。这些房地产项目遍布墨尔本东南20几个区域，总值超过10亿澳元，逾30个项目。

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