【中产海外投资时代】10年签证掀大陆客纽约买房潮:看重市场安全和增值保值,WNBI全球投资地产精选微信公众号文章

纽约经纪人中传疯的照片——五月看房的华人。(来自微信)

这座房子出价99万，短短几个小时，被叫到180万。(来自微信)

中美互发10年签证后，大量来自中国人以旅游、探亲身份来到美国，在美购置房产的意愿和人数也随之上升，其中以中产阶层增加人数最为明显。在纽约，仅就曼哈顿而言，价格较低的公寓楼需求日益增加。

持有纽约州和新州房地产经纪牌照的资深经纪人顾先生分析，很多大陆来的中产阶层目前把购房地点放在纽约，主要有几方面的原因。一是为自己的资产增值保值。由于目前中国房地产上涨空间有限，很多人怕人民币贬值，相对而言美元坚挺。因此，从资产安全考量，一些在中国一线城市北京、上海、广州有多套房子的中产阶层，就会计划卖掉其中一到两套，换成纽约的房子。这么做并不会给他们带来更大经济压力，因为两边的房价不相上下。二是相比美国西岸的大城市，如洛杉矶，纽约的房价还算处于一个较合理的价位。加上纽约是国际金融、时尚中心，现在IT行业也蓬勃发展，因此，很多人认为，投资纽约房地产市场比较安全。顾先生说，之前他的一个朋友在洛杉矶看过一个180万的房子，朋友出价后，竟然被告知已经有20多个offer了，最后，该房子以300万的价格成交。

顾先生表示， 2013年之前，在美国买房的主力军是具有较强经济实力的企业家，他们以投资人的眼光在美购房，看中的是升值空间和回报率。2014年第三季度开始，因10年内来去自由，后顾之忧少了，大量中国大陆中产阶层来美国购房，他们中家长为儿女上学买房的占了很大比例。“从去年底到现在，仅仅我们手中的客户就比去年同期增加了30%，而10单中至少有3单的客人是持10年签证来美的。”

资深验房师林远指，10年签证开始后，中国人在美买房明显增加，以长岛Jericho ,Muttontown,Great Neck, Manhasset,Brookville,Old Westbury 这几个好学区为例，今年验房数量比去年增长了30-40%。“房子需求明显上涨这是我们能看到的现象，在热点地区，一个以市场价出价的房子，你已经很难以原价买到了，大部分都要加价，最热地区甚至加价20%-30%。而且很多来自大陆的买家都是以全现金买下。”林远表示，这些来自大陆的买家选房时一般都比较重视房子的外观和内部装修，喜欢比较具现代感的房子，如果是较旧的房子，就不喜欢。此外，他们还喜欢比较隐蔽的房子，如有小径通进去的。

旅游业者邝先生表示，原本旅游淡季的五月，也因10年签证，从中国来旅游和参加孩子毕业典礼的人数大增，从五月初到五月底，接待了一波又一波来自中国的游客。国殇节长周末的业务量竟然比去年增加了6倍。

这些来自中国的家长和游客又成了目前来美购房人数增长最快的群体。顾鸣说：“五月来美的家长，有的是参加子女毕业典礼，有的是孩子来美上大学第一年结束了，来看看孩子。这些留学生父母很多都带着购房意愿来美。他们认为有了10年签证，来去自由，买房少了很多后顾之忧。顾鸣说，与之前相比，现在国内人更容易下来美国买房的决心。

儿子在NYU上学的刘敏芝上周刚完成了NYU附近一室一厅公寓房的过户手续，刘敏芝说：“第一年来，儿子人生地不熟，住校我们比较放心。但学校的房租并不便宜，一个月1800美元，还两个人同住一个房间。所以，他来美国几个月后，我就委托经纪帮我物色儿子学校附近的小单元。现在，房子买了，第二学年，儿子就可以不住校了，我们还把厅租给了儿子要好的同学。”刘敏芝的房子估计6月份可以入住，她说，儿子在暑假里找到了在西雅图实习的机会，9月初才会回到纽约。“我和我先生的一些朋友和亲戚准备暑假来美国旅游，还有一个朋友的儿子暑假来美国游学，他们来纽约，就租我的房子住。七八月份，房子也没闲着。”刘敏芝对于这种状态表示满意，她说，即便将来儿子毕业回国了，纽约的房子还可以留着。“一则大学附近的房子不愁租不出去。二则，现在中美来去方便，以后，或许我们想来美国玩，也有地方住，我觉得挺好的。虽然经纪跟我算过，房子的回报率不高，但我相信曼哈顿的房子一定能升值，至少能保值。”

顾先生指出，中美互发10年签证后，留学生越来越低龄化，很多孩子初中就来美国上学。为了照顾孩子上学，很多家长也倾向在美国购房。一名不愿透露姓名的来自中国山西的企业家，有3个儿子，大儿子在美国洛杉矶读大学一年级，二儿子读初二，因所在的国内双语学校与新州某教会学校有交换生计划，今年在美国学习一年。夫妻俩为了二儿子，带着4岁的小儿子，以旅游签证身份来美，租了一处房子居住。在居住期间，他们逐步了解了纽约及周边地区环境、学区，体验的美国的生活后，喜欢上这里蓝天、白云都不是奢侈品，为了三个儿子，他们决定买房。他们表示，一家人已在办EB5移民，原本想拿到移民身份后再购房，但现在有了10年签证，没有后顾之忧了，所以可以提早买房了。

除了留学生家长买房，也有一些来自中国的购房者就是纯粹的旅游者。顾先生指，这部分购房者一般目标不太明确，看到满意的就买，而且主要买的是新楼。

根据顾客需求，中国的旅行社组团来美国旅游有的行程里设看房选项。一般旅行社根据游客的经济实力，安排不同房源。一般经济实力较强的，安排看曼哈顿的房子。中等经济实力的，看曼哈顿周边的房子。由于新楼盘看楼不受时间和人数限制，一般旅行社安排的看房，多看新楼盘。当有人看到满意的房子买下，游客就变成了买房者。这部分人买房子就是出租。顾先生表示，2013年前在纽约买房的投资客，看中的是房价上涨的空间，和资金的回报率，而现在这些购房者，更多的是为寻求资金的保值。

曼哈顿的公寓楼是很多中国中产阶层感兴趣的房源

美国购房专家提6点忠告

顾先生指出，随着中美互发10年签证，中国人来美国买房者越来越多，但是，在美国投资房地产也有一定的风险，他提醒大家要注意一下几点：

1. 找靠谱的经纪人，他会如实告知客户房子的优缺点，让客户自己权衡利弊。不要等房子过户后，像捧个烫手的山芋。

2. 如果以出租为目的，一定要找学区好或在大学边上的区域，即便价格高一些，也可以考虑，地段一定不能让步。

3. 要买大楼品质好的房子，这样的房子损坏率不高，维护成本也不会太高。如果房子管道、厕所、冷暖系统坏了，维修的人工费昂贵。如果预算不多，建议买家宁可买小一点的房子也要买新房子。一般以1980年代之后的房子为佳。

4. 贷款不易：在纽约，海外买家要贷到款并不容易。有的客户找私人贷款公司，看上去手续简单，不查收入，但往往借款利率高，买家需注意。此外，还有些公司在合同上会写，如果提早还贷，会有相应惩罚。由于私人贷款公司合同并不规范，建议买家应该找律师逐条仔细看合同。

5. 准备好充足的资金：现在很多抢手的房子offer都好几个，常常等客人把钱凑齐时，offer早“飞”了。顾铭表示，最近3个月，他手上就有6个offer都被别人用全额现金支付抢走了。

6. 从中国汇来的款要留下证据：由于中国方面的限制，从中国汇钱到美国，每人每次最多不能超过5万美元，因此，很多中国买家把自己的钱委托亲朋好友，以他们的名义汇到美国律师的账户或他们自己在美国的账户内。进入私人账户的钱美国政府是要查的，因此，建议买家要保留所有汇款凭据，以证明这些钱是他们自己的。也有的客户利用地下钱庄汇款，但这些是不合法的。

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