在这份对开发商的调查报告中表明，只有10%的受访者认为“过高的房价”将对加拿大房地产市场造成冲击。CIBC和Credit Union的首席经济分析师们均对加拿大央行国际经济分析师认为房价被高估的报告严重质疑。他们声称这些评估应包括供给和需求的变量。开发商和建筑商因此也认为房价的提高合情合理。

在2015年中期全国房地产市场看起来的确要比半年前更健康。加拿大整体市场行情是不一致的，每个省、市、都会区甚至邻近的社区都可以体验到非常不同的吸力和价格走势。

本报告将简要介绍一些国家的住房数据，但首先会考察一些被反复引用的、对加拿大房主、建筑商、放贷人（以及任何其他直接或间接受雇于房地产行业的人）构成潜在挑战的数据。

今年6月，Fortress 通过电子邮件联络加拿大的住宅房屋建筑商和开发商匿名调查了10个问题，征求他们对一些住房相关主题的意见。共收到62份反馈。第一个问题问的是“哪些因素对加拿大的住宅房地产市场健康造成最大的威胁？”见下图1：

在2015年上半年，加拿大总共有87,389套新房开始动工，几乎与去年上半年的新房动工数量87,204套持平。自1990年以来，每年上半年的新房动工量占到年终总新房动工量的46%。因此我们预测2015年新房总动工量将为187,500套。综合各方数据及预测，加拿大最近5年平均新房动工量，2012年到2015年，已有新房动工数量及预测，见下图2：

2005年到2015年新屋动工走势图，我们拿SAAR这个区域来做介绍，SAAR人口超过10,000，见下图3：来

理想状态下，开发商在新屋动工之前希望达到80%或更多的楼花预售，自1990年以来，由于良好的市场环境和房地产开发融资环境，无论是高层公寓，还是低层住宅，楼花的预售都一直稳定在82%左右，见下图4：来

2006年到2015年，当年6月份全新独立屋的房价和二手独立屋的价格比较，见下图5：来

根据对加拿大的住宅开发商的调查，只有不到7％的受访者认为太多的投机是房地产市场的主要威胁。非理性投资者的通常伴随着房地产泡沫，然而随着市场的修正，这些投资者的损失惨重，像今年的Edmonton和Calgary地区以及2013年的Ottawa。

Toronto的房市投机活动已经从2011年和2012年初历史高点开始放缓；位于交通便利、主要街区的私人业主仍保持较高但合理的活跃度。

CMHC的最新公寓业主报告显示，出现在Toronto和Vancouver的投资者相对保守。只有不到55%投资者预期他们的公寓将在2015年有增幅，这比实际住户/买家（非投资者）的60%还低。相比于实际住户/买家（非投资者）的59%，大约有64%的投资者付了20%或以上的首付。

“与加拿大没有任何关联的国外买家只占房地产市场极小的一部分。更常见的是一种情况，买方为海外买主，但该房产由他的妻子和孩子 --- 那些在加拿大上学和生活的人所占据。”

今年4月，CMHC发表了第二份当前房屋报告特别版，其中讨论了其内部关于住宅价格分析与评估（HPAA）的框架。从全国来看，加拿大市场是低风险的，尽管有“温和性高估“的迹象。这意味着房价略高于个人可支配收入、人口增长等因素的水平。过热、房价暴涨和过度建设都不会在这个时候所关注的问题。

CIBC的经济报告表明加拿大的房价并没有被高估，任何有价值的分析应考虑供给和需求，需求再不断增加，供给方面却有着一定的约束，比如土地开发的限制和建设成本的提高，还有土地使用规范等诸多要求。根据National Bank的数据，房价与抵押借贷和租金的低成本息息相关，当前抵押借贷和租金的比率仅仅高于1992年以来的平均水平，换句话说，在加拿大房价和租赁市场是没有偏差的，更不会有房价被高估的问题。除此之外，房地产的估值是一个非常复杂的计算过程，需要更详细的分析和数据。到底如何正确评估房价？那就应该把所有的因素都考虑在内，例如“利率、融资条件、家庭收入、税收、运营成本、人口增长和密度、人口统计、消费者和建筑商信心、新的建设和开发成本、规定、土地供应、地理限制、信息和搜索成本、投资需求、预期价格升值、机会成本、生活质量和所有权的非货币性价值”等等。

另外，对于大多数购买者，家是一个必需的消费品，而不是一定要考虑投资的（利益最大化）。把房屋价格和租金收入的永久链接是不合适的，是在浪费时间和精力。

黑天鹅事件指非常难以预测、且不寻常的事件，通常会引起市场连锁负面反应甚至颠覆。从次贷危机到东南亚海啸，从9.11事件到“泰坦尼克号”的沉没，从瑞士央行放弃欧元兑瑞郎汇价下限后瑞郎的暴涨，黑天鹅存在于各个领域，无论金融市场、商业、经济还是个人生活。但加拿大房地产却是一个例外，加拿大政府遵循市场规律，并以曾经遭受过严重金融危机的美国做校正，随着加拿大政府采取的各项重大措施，房地产崩盘的几率已经大大降低，进而吸引了无数投资者。

在问卷调查中，有29%的受访者认为住房负担能力是在2015年里加拿大房地产市场面临的最大问题。然而现在年轻的一代，特别是80后、90后，他们有着一份体面的工作，善于投资和理财，他们认为他们不应该是共享一个公寓，或跟父母住在一起，所以他们会毫不犹豫地去买房，甚至投资第二套房地产。

尽管今年利率两次下调，但在最近的一次调查中，表明加拿大房主对潜在的利率增加已经有充分的准备。最新CAAMP报告表明,“我们的研究发现，加拿大人充分意识到利率的增加在某种程度上可以让他们自己购买更大的房地产。及时对未来的抵押贷款成本上升，加拿大人已经做好准备。” 实际上，加拿大央行(Bank of Canada)和美联储未来会开始不断地加息，但他们可能是以一种温和的，缓慢的步伐，让家庭逐渐适应的这种影响。

“技术或政治的变化可以有如此的破坏性，这是本来就很难预测的。大颠覆性的技术似乎走出蓝天或某人的车库。我还发现，很少有乐观的预测，它更可能是一个反乌托邦的未来而不是乌托邦的未来。赚钱的投资关键是不怕被吓倒，虽然吓跑投资者似乎往往是媒体和专家预测的作用。

在调查报告中有29%的受访者认为负担能力下降是房地产市场面临的重要挑战。从笔者的角度来看，最大的问题是如何定义以及如何计算负担承受能力。当人们抱怨说，他们买不起任何东西，而更多的是事实，他们只是买不起希望的像邻居家一样类型（的东西）。第二个问题是，很过关注支付能力的计算方式都只是简单地关注平均值或中间的价位或收入的平均值（分析贷款成本时也是如此）。这个问题我前面提到很多次，不是每个有收入的人都买一栋房子，也不是每一个房主都有收入，所以不能简单的取平均数比较。还要考虑购房者是继承者还是投资购房者、二次置业者，以及固定与浮动贷款利率和按房屋年龄、大小、类型、完成度等因素。所以说，承受能力是对那些边际购房者而言，而不是对平均而言。

最近CAAMP有调研问边际买家在购房时愿意在哪方面妥协。最高的反应是上班的便利性、房屋占地大小 (Lot Size) 和完成度。而对邻近社区设施、房屋类型（比如Condo还是独立屋）和房屋面积大小等方面不愿做过多妥协。因此你可以看出在买家不愿意妥协的方面给社会造成了准买家负担能力危机的感觉。

CBC在2015年5月的一个民意调查中问及“您是否放弃了去拥有一个梦想中的家？” 有42%的非房主回应表示他们已经放弃了梦想，另有22%的人表示愿意考虑他们负担得起的区域以及18%的买主在等待住房市场的崩溃。

结果表明，缺乏承受能力是问题的一部分，其他的问题是事实上人们都不愿意为Location和他们想要的位置或房屋类型做出牺牲。如果一个准房主定位在底层住宅而不准备买Condo，那么他的负担能力可能将变得更糟，因为在全加拿大大部分都市地区可建低层屋的面积正在不断减少。在非常理想的地段建造高层Condo是比较容易的，但建造（很多）低层住宅几乎是不可能的。

调查显示，近42%的开发商和建筑商认为未来利率的上调（加息）对住房市场在加拿大的最大威胁。目前较低的利率促使购房者购买更大的房子，负担了更大的债务。当然也因较低的借贷成本使他们有较低的月供款压力。这些“便宜的贷款”鼓励更多的人用买房代替租房。这进一步扩大了需求市场，同时这也造成价格上涨。这种上涨也在侵蚀边际买家的负担承受能力。

建筑商和开发商担心这是趋势开始逆转。（未来）利率上升将导致对相同价位的房屋和相同贷款额度下每月还款成本的增加。另外一个问题是，如果利率上升足够高，将导致一些购房者被迫出售自己的家园和投资者停止购买行为。这也将导致零售市场供应过剩和新房的需求降低，以及在这两个市场上潜在的价格回调。

正如前面的报告提到的，尽管今年加央行两次下调隔夜拆借利率，最近的调查显示，加拿大的房主已经为潜在增长做好了充分准备。Will Dunning在他最新CAAMP报告中提到：“我们的研究发现，加拿大人都清楚地知道利率能够而且将会在未来的某个时刻上调。他们已经给自己留出了相当大的空间来吸收未来利率上升所带来的贷款成本的压力”。Scotiabank的Adrienne Warren报告了类似的发现：“很多家庭在利用低利率的优势来提高房贷本金付款”，并且目前大多数的加拿大房主采用“锁定为固定利率抵押贷款，加息暂时不会影响他们的月供款成本。”

CIBC World Markets 也认同提高利率的影响会比预测的“危险”。他们指出：“加息可能不会导致对违约行为过多的担心，房主将通过调整消费支出来把更多的收入用于偿还债务。当然这对整体经济活动和房地产相关行业就业有潜在的影响”。

“从现实来看，无论是加拿大央行，还是美联储，都不可能无视经济风险而盲目、频繁地加息。是的，利率会上浮，但它很可能将在适度的范围内、以适当地的速度来进行，从而让每个家庭逐渐适应这种影响。”

加拿大央行在7月中旬下调隔夜目标利率至0.5，这是今年的第二次下调。讽刺的是，开发商都开始担心加息。他们同时也担心低利率在鼓励更大的债务负担和借贷的增加。加央行行长Stephen Poloz的看法是，“在短期内，较低的贷款利率实际上会降低这种风险，减少贷款人的支付压力，从而给予我们更多的经济增长和就业增长。”

TD经济学家评论认为今年早期的降息的确没有造成过度借贷：“抵押贷款增长仍然相对平静，新的购房者安排了更高比例的首付款和现有的贷款人选择更快地偿还本金”，得出的结论是“随着借款利率预计将保持相对历史低点，深度回调的担忧是不太可能发生的。”

HSBC 环球资产管理指出，“低通胀加上加元弱势应保持加拿大银行专注于刺激经济增长与较低的利率。“最早的加息预测来自RBC，他们预计在Q2-2016加息，而CIBC、National Bank和BMO预计在Q3-2016，以及TD和Concentra预期加息发生在Q4-2016。 Scotiabank,、Central 1 Credit Union 和Laurentian Bank 都预计在未来一年半以内不会加息。（备注：所有的预测7月份宣布降息之前做出的）

最后，National Bank声称，“从目前到2018年预计金融市场利率增幅不会超过75个基点。”

“今年随着油价的下跌、过热的房地产市场以及对家庭高负债的担忧使得做空或出售加拿大（资产）正在变成一个国际趋势。然而几个月过去了，似乎空头尚未被证明是正确的。”

今年在整个国际环境下，随着油价的下跌，失业率的增加和家庭负债的压力，但是几个月之后的今天，这些并没有在加拿大发生，整个国民经济稳步发展，即使这样，加拿大房地产还是被严重低估。Credit Union表明，即使现在房地产价格处于历史的较高位置和家庭负债的压力，但加拿大房地产仍然还有很大的上升空间，经济衰退导致房地产衰退，这是一个误区。失业率的增加，收入的减少，移民的外流才是导致房地产销售下滑的主要因素，但这些因素，加拿大政府却控制的非常之好，而且政治稳定，与国际间贸易稳步上升，国民富强，一片欣欣向荣的景象。

一份近期RBC Wealth Management的分析表明，次级按揭贷款承销不当，导致美国房地产市场开始衰退，在美国房屋完工量大幅过剩，而在加拿大，每3至5年，政府会有计划的规划，新屋构建大致跟上家庭的迁移和形成。此外，次级抵押贷款在美国市场大约25%的份额，而在加拿大从未超过5%。另外，房屋净值水平仍然相当强劲，这也给次贷抵押贷款危机的发生提供了一个非常重要的缓冲区。

现在我们来看一下加拿大房屋销售价格和股票价格走势的比较，见下图6，蓝色线代表加拿大房屋销售价格，从2010年开始，过去的5.5年里，每年的增长在2%至7%之间，平均增长4.4%。股票市场却是巨大的波动，在-20%至200%之间，波动范围要广泛得多。

最后，如果你想要更好的了解加拿大房地产市场是如何的，我们在房地产开发商中做了一次问卷调查，调查询问他们对当前加拿大房地产市场的看法，在所有的受访者中，有81%的人表示他们乐观并且积极寻求开发机会。19%的受访者表示需谨慎，会把主要精力专注于他们现有的开发项目中，并积极推广房地产销售。没有一个人对加拿大房地产表示悲观。

“平均数可以掩盖很多东西。省级甚至在城市一级，不同的房地产市场正在发生完全不同的趋势，这使得我们一锅端地谈‘全国住房平均’没有什么实际意义。”