近两年澳洲地产市场持续上行吸引了大量海外投资者抢滩，股市债市收益颇佳，然而外围环境正悄然变化。机遇与风险往往并存，谨慎观望方有利于把握机会。

ACB News《澳华财经在线》报道，上世纪八十年代末，日本房地产开发商Kumagai Gumi花费近12亿澳元用于开发墨尔本中央建筑群项目，十年后仅以4.25亿澳元转手售出。更早一点的二十世纪七十年代，英国地产开发商如Capital & Counties和Hammerson在墨尔本和悉尼的中央商务区开发项目中损失了数百万澳元。

自上世纪60年代以来，外资涌入夯实了澳洲资产价格上涨的势头，他们进入的晚，且通常蒙受着最大的损失。而如今，中国资本同样成为了悉墨房价上涨的推手。

目前零售地产转让价格相较之前的公平市价上涨了65%，且商业地产整体价格在过去12个月上涨10%-25%，在此情况下，Warakirri资产管理公司总经理、投资专家John Nolan预测，澳洲房地产泡沫或将破裂。假设毛收益率为2%-3%，除去租金、维护费用和利率等成本后，住宅房产目前正以高于成本约50-80倍的价格进行交易。

在投资领域摸爬滚打四十年的John Nolan表示，任何泡沫都有破裂的一天。通胀率仅为2%时，若资产价格上涨20%-25%，则价格存在泡沫。由于人们对19世纪90年代初的经济衰退已印象不深，在对待债务的态度上也远没有当初那么谨慎。资产价格上升时，举债极其容易，但风险在于资产价格一旦下跌，债务很容易成为负担。

援引自《商业观察家》，John Nolan表示，过去三年，澳元对美元汇率下跌30%以上，且近几年澳洲投资者在全球股市获得的收益已经远高于任何长时间的资产投资所带来的收益。因此他预测，澳元贬值给本地投资者带来的海外证券市场投资机会同样不可持续。

同时Nolan表示，除非全球经济或中国经济急剧恶化，否则全球证券投资市场很难同近些年来一样从货币贬值中获益。但若世界经济继续增长1%或2%，则澳元在短期内大幅下跌的可能性较低。

Nolan还注意到，资产价格目前已出现了一些调整——如在银行股和能源股方面。自2015年达到记录高值以来，银行股下跌了20%，而自2008年5月达到历史新高后，能源股已下跌超过60%。2003年6月（出现泡沫之前），能源股只占S & P/ASX 300指数中的13.8%，而在5年后，能源股占该股指35.9%。到了今年11月底，能源股占S & P/ASX 300指数比重再次恢复到12.8%。

今年12月美联储时隔9年后的首次加息或许放出信号，预示着引起全球资产价格上涨的债券市场繁荣行将结束。

Nolan认为相比于一般情况，目前在投资组合中持有更多的现金存在一定优势。他表示机会通常会在市场低迷时期出现，投资者现在需要做的是耐心等待，静候机会的出现。