【政策利好】2016年SBA 504贷款转按揭成永久性法案,美国移民ALC微信公众号文章

016：联邦中小企业局504贷款转按揭成为永久性立法的重大政策利好出台

新的一年到来了，对于关注美国投资移民的所有朋友来说，刚刚经历了2015年EB5的政策调整大戏：从“涨价”、”政策从严“转而到一切不变延长至2016年9月30日。剧情可谓跌宕起伏，步步惊心！

伴随着政策不变的临时法案的通过，大家都舒了一口气。

而对于美国借贷中心 (原名”美国就业发展借贷中心“）的所有伙伴和客户而言，却在延期之外，更得到了另外一个意外的大礼包--《中小企业融资和投资法案》中504贷款转按揭（SBA 504 Refinance) 政策永久性立法的政策利好！

这也是历史上首次美国国会永久性把SBA 504贷款转按揭政策立法。

下面我们就为大家来详细介绍一下这个最新的政策利好喜讯的相关细节。

（SBA504 CDC行业协会NADCO发布喜讯）

首先，我们先来一起回顾一下最基本的概念以及目前市场上存在的一些普遍情况：

经过了过去6、7年的飞速发展，EB-5投资移民的整体概念和环节已经对大部分感兴趣的中国投资人朋友已经不陌生了。众所周知，在EB5 花样繁多的项目模式中，绝大部分都是股权或债权形式的中大型商业地产项目开发商作为普通合作人（GP）来吸纳投资移民作为LP，每一个家庭投入50万美金的资金构成项目开发所需要的部分资金。

这样的项目模式往往在最后也是最重要的一环--资金退出方面充满了不确定性，因为一个动辄几千万、上亿美金的项目想要从银行贷款并不是件容易的事，因为这样的项目融资属于不标准化的金融拆借，加之这些开发行的融资项目中，EB5投资人的资金在优先顺序上清一色处于次要位置（第三顺位甚至第四顺位），与商业银行标准化的商业贷款的转按揭获得投资人的本金的退出方式（特别是像SBA 504贷款这样的第一顺位债权贷款形式）完全没有可比性。

”资金退出“ 经常让EB-5投资人头疼的这个问题是如何在获得永久绿卡后的第五或者第六年顺利退出项目。而一旦I-526申请或者I-829申请被移民局拒绝，首当其冲的挑战也是如何最快速度把全部资金从项目上撤出。然而，EB-5投资是个标准的私募产品，并不存在成熟的交易市场，任何时间资金的退出都需要项目方使用现金购回股份或者返还贷款，对项目方的财务负担是很大的，很多情况下需要彻底销售项目或者从银行取得足够的贷款替代EB-5投资人的资金，程序复杂，花费大，并不容易。

相比之下，美国借贷中心的SBA 504贷款项目已经成功解决了这一传统难题。不同于美国其它EB-5项目上特殊性很强的EB-5商业贷款，504贷款在美国有一千多家银行参与放贷，由美国中小企业局统一管理。因为所有SBA504 贷款都使用统一的审批原则，504贷款成为了美国金融市场上是一种标准化的金融产品，凭借交易频繁的二级市场，银行和借贷机构之间可以快速从容进行交易，把已经过户的504贷款卖给其它银行，基金，人寿保险公司甚至私营投资机构。当美国就业发展借贷中心把自己的504贷款卖出后，获得的资金就可以归还EB-5投资人，实现资金的退出。打个比方， 504贷款如同已经上市的公司股份，随时可以在市场上进行自由交易。这种高流通性确保了投资人在获得绿卡且贷款到期后可以轻松取回投资，不用要求借贷企业提供任何程度的协助。在目前市场上所有EB-5项目中，SBA 504贷款项目是唯一具备高流通性，可以随时交易的标准金融产品，完全不需要企业任何协助EB-5资金就可以在需要的时候全身而退。

解释清楚了美国借贷中心在”资金退出“方面的独特优势后，我们就不难理解为什么这个法案是一个重大利好，因为这个法案使得所有美国的商业银行都得到更加直接的动力（法案中对于转按揭贷款的联邦担保）积极来接纳SBA 504贷款转按揭的申请，与此同时，我们的所有贷款项目也就更容易货比三家，快速而低成本的完成转按揭，按时对我们的投资人归还本金。

（国会法案发布和状态跟踪官方网站相关法案截屏）

法案已经获得通过，并且是在2009年试行过试运行法案基础上进行了修改调整从而永久化，试运行法案的内容可以在国会官网获得：

https://www.congress.gov/bill/113th-congress/house-bill/3547

目前，国会总预算法案通过了SBA 504贷款转按揭永久性法案的提议，接下来相关步骤大致是这样的：

国会已经授权中小企业管理局 SBA来编写具体的执行计划和细节条款。从中小企业管理局发布的简讯看，初步预计所有细节完成需要4-6个月时间，也就是说我们将在2016年中至下半年看到这个新法案的可执行细节的全貌出台；
各银行和SBA认证发展机构CDC等将展开相关的人员和技术上的配套，以便这个新方案退出的转按揭相关项目能够快速推广到全国各地；
很多符合资格的SBA 504贷款项目将能够有更强大的市场和供应银行来进行选择，为自己的项目贷款获得最优厚的条件；
美国借贷中心也将在法案细节全面出台后，根据我们借贷的项目的贷款期限的(Maturity Date)到来，有序的联系和安排这些贷款项目进行转按揭，以便最快捷的速度向完成整个投资流程的客户们归还本金。