本文系H&T华信投资顾问Leon Li原创，转载需联系授权。

笔者对投资理解为在市场经济的情况下，人们的投资行为是财富的再分配，市场的整体蛋糕总数不变，投资者通过投资来重新分配属于自己的那块蛋糕。投资的模式有很多种，笔者就不一一列举了。但是不管哪一种投资都存在风险，从金融学的角度来说，高风险意味着高回报。因此组合不同模式的投资将会大大降低单一类型投资的风险。在投资过程中不仅要考虑现金流，资本增值以及投资回报，同时也要利用当地的税务规则和银行的杠杆作用使投资利益最大化。笔者作为一名华信地产投资顾问，将会从澳洲房产投资这一块来阐述澳洲地产的奥妙之处。本文主要从澳洲房产的供需求关系和地理位置来分析如何选择理想的物业。

许多投资者在投资房产的时候最顾虑的就是房产泡沫问题。从澳洲整体房产大环境来说，供需求关系一直都是众多学者分析房产投资市场的风险指向标。需求关系主要分为自住和投资为主。从自住的角度来分析，不同的年龄阶段还是家庭结构都对自住房有着不一样的需求。人们考虑选择自住房的因素有很多：比如刚刚定居在澳洲，扩大家庭规模从小户型搬迁到大户型，考虑小孩教育因素要换房，家庭的downsize要考虑小户型结构等。从投资的角度来分析需求的角度，1. 投资增值收益，2. 避税需求。3.降低投资风险（多元化投资组合）。

要对比澳洲房产的供需求关系的话，可以对比澳洲新移民的人数和新房屋的批建量；否则对比现有人数的需求和二手房每周上市的供应量的话只能对比得出澳洲人换房的速度。

新房供应（包括公寓房和独立屋）下图是截止到2015年10月份，澳洲统计局给出的公寓房批建量以及公寓房的批建数据。从图中可以看到，在2015年的4月份开始，不管是公寓房还是独立屋，批建量呈现下滑趋势。这也意味着澳洲政府不会因为房产的繁荣而肆意的增加批建量来谋取财政收入，而是根据市场的供需求关系的变化来批建澳洲市场应有的新房供应数量。这样才能让澳洲房产在健康的供需求关系下稳步增长。

（数据来源：http://www.abs.gov.au/ausstats/[email protected]/mf/8731.0）

另外一个可以对比泡沫问题的指向标就是投资行为和刚需行为的比例了。当投资行为超过刚需的话，就得注意了。

下图是截止到2015年10月份，澳洲统计局做的一份房屋贷款数据（这份数据是根据金融机构方面贷款的比例，因此不包括已经pay-off过的房子）。图中可以看到总的房屋贷款额度在$33203 million,其中自住的贷款额在$21,111 million,占了总的贷款额度的63.58%

（http://www.abs.gov.au/AUSSTATS/[email protected]/Lookup/5609.0Main+Features1Oct%202015?OpenDocument)

无论是从房屋的刚需自住还是规避税务都离不开不从大环境来分析，那么，我们可以换个角度在思考下澳洲房产增值的因素。从location（区域位置）开始分析起。

location（大区域位置）比如，某个国家，某个城市都可以列为大区域位置。在澳洲目前主要以悉尼，墨尔本和布里斯班列为主要三大投资城市。由于三座城市的地域，家庭结构比例，人文，法律以及房屋中位价的不同，导致在房产投资方面也需要选择不同的策略来迎合最适合投资者自身的投资效益。

location（中区域位置）在选定了大区域之后，根据每个区的特点来选择出对自身最有利的条件。比如治安，教育，交通，工作环境以及社区人文。在澳大利亚这个多元化国家，通常有很多区域都具备代表性的种族。比如有意大利区，华人区，印度区，韩国区等等。

location（小区域位置）可以说在中区域里具体的某一栋楼（或者是某一个街号）以及某一个户型。这也是非常关键的一个考虑因素。笔者经常有听客户说他自己在国内买的房子卖不到隔壁街，觉得很奇怪。这就是因为房子是不动产，选择了地理位置不会随着时间推移而改变。选择小区域位置尽量靠近人气旺的设施才能再将来卖掉的时候谈个好价格。另外一个选择小区域位置关键的因素就是要选对开发商。一个有声誉的开发商可以让投资者省了很多麻烦，尤其是在选择新房物业的时候。我们华信在选择开发商的时候尤为慎重，不仅要考虑到买房是否顺利交房，也考虑到公司声誉的影响。这也是为什么我们在澳洲市场坚持了8年并且持续扩张分公司的原因。

纵观过往几十年的房价增幅表，一个地区的房价涨幅分2个阶段：开发规划期和成熟期。在现有市场中房价比较高的区域分为2种社区。第一是人气旺的社区（基础娱乐设施，购物商场以及餐厅，周边环境，就业聚集地，时间，教育因素等等。比如北区的chatswood就是一个典型人气旺的社区。

第二是高贵的社区具备的条件有高端娱乐设施（游艇俱乐部，私人会所），独特的自然环境（水，海，山），拔尖的人均收入以及职业。比如Parramatta River沿岸的一些社区：Kissing Point, Cabarita, Huntleys Point以及东区和北区一些特定的区域。

不管选择投资在开发期还有成熟期，都得衡量下自身的经济状况才能做一个合理的投资理财规划。因此在看房之前需要考量的因素有：个人收入状况，个人税务状况，可动用的资金情况，贷款情况以及最容易忽略的机会成本(Opportunity Cost)。

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李云飞(Leon Li)

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