近期小编在帮各位盘点，伴随人民币加入SDR，中国资本开放迎来了久违的大喜讯。老百姓资金出海将不同于以往，这次是个人资金将以QDII2形式允许投向海外。

而房产投资，对于中国人首选的投资标的，海外房产投资已经成为众多投资者的必选项。近年我们从碧桂园、绿地、恒大等大型房企海外造房可可窥一斑，这些房地产商造好房子，就等国内的乡亲赶紧来。

在说海外投资房产之前，我们需要了解资金是如何投出去的？通过什么样的通道？有什么要求？这里需要为大家解读QDII2（合资格境内机构投资者计划）。

QDII，即合资格境内机构投资者计划，在内地资本帐未完全开放时，让内地机构投资者于境外投资债券、股票的计划，而QDII2则为针对个人投资者的计划版本。

在QDII2计划下，居住在试点城市年满18岁的境内个人，只要个人金融净资产最近3个月日均余额不低于100万元人民币，通过境外投资和风险能力测试、无重大不良记录且没有经司法裁决未偿还债务者，可以申请QDII2。

QDII2可以投资的领域共包含三大块：

一是境外金融类投资，含股票、债券、基金、保险、外汇及衍生品；

二是境外实业投资，含绿地投资、并购投资、联合投资等，按相关主管部门的规定进行备案或核准后办理；

三是境外不动产投资，含购房等，须审核证明材料后办理。

加入SDR后，进一步放松资本管制的计划即将拉开帷幕，将对符合条件的投资者取消5万美元的年度购汇额度限制，不再设上限。这意味着，只要你想投资海外资产，特别是房产将进入到你的投资篮子中。

在个人海外投资受限情况下，人民币不能自由兑换，即你不能提大量现金出境，也不能兑换超过5万美金出境。无论是投资移民还是海外置业，都需要动辄数十万上百万甚至千万美元的资金。这些巨额资金究竟是如何出海的?

即多个国内账户分别以5万美元额度向境外同一个账户汇款，这种方式属“凑人头”。

目前，外管局以严格要求银行对个人购汇分拆交易提高警惕，必要时拒绝购汇申请。其中个人分拆购汇被加强监管受到了广泛关注，外管局要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕，必要时拒绝购汇申请。

地下钱庄的操作方法很简便，内地客户先把人民币打入钱庄指定的内地账户，地下钱庄在扣除手续费后，将港币或美元打入客户在境外的账户。

多名业内人士认为，地下钱庄仍然是现在最普遍的转移资金的做法。但，地下钱庄属于监管部门打击范围。

客户将资金存于国内银行，在境外改行分支机构发放一笔金额相当外币贷款。中国银行设有“财融通”私人银行理财服务，适用于新加坡、澳门、马来西亚等国家和地区。

除了中行，其他银行的私人银行也纷纷将跨境金融服务作为服务高端客户的重点。当然，私人银行门槛较高，都在600万元以上，工行和中行的门槛是800万元人民币，招行要1000万元。

一些国内客户，也采取借助虚假的境外贸易合同将资金转移到离岸公司，或者通过“高报进口、少报出口”等方式将资金截留在境外。这种虚假贸易是外汇局最近打击的重点。

国家有关部门近年来鼓励民营企业进行海外并购，这也给资金转移创造了一些机会。由于并购项目估值高低差别，个人资产可混迹其中出境，但海外并购项目并非一般个人可以借鉴。

海外投资审批虽然依旧需要通过外管局、商务部或者发改委，但相对往年快速多了。有中介人士透露，今年只要外汇来源手续齐全，无论是自有外汇或者以人民币购买的外汇都能顺利获得通过。

海外房地产投资已经不是一个陌生的话题，越来越多的人走出国门到其他国家置产。但每个投资者的目的有所不同，海外房地产投资大致可以分为六大类。

第一类，投资型房产。

这一类也是在投资者中占有很大的比例。由于国内政策的限制，加上各种管道的宣传，使得投资人能够了解到海外房产投资项目。房产投资属于实物类投资，更容易被接受。

第二类，教育型房产。

教育型房产，就是一般所说的学区房。此类的投资者在近几年有明显增加的趋势，主要是为了子女目前、或者未来接受海外教育的便利性而购买。这其中也包含投资的因素，不论哪个国家，学校周边的房价都相对坚挺，而且涨幅空间也很大。

第三类，养老型房产。

由于投资人对生活质量的不断追求，包括对环境和食品安全的要求，也催生出退休后有个舒适的生活环境的房产投资需求。此类房产对环境、医疗条件和便利度要求都很高，投资者大部分时间会自行居住。

第四类，度假型房产。

此类房产与养老型房产有很多相似之处，对环境要求较高，度假型房产的居住时间较短。投资者在购买时会根据自身的喜好，选择合适的房产，比如靠山、靠海、或者其他配套设施等。

第五类，移民型房产。

此类房产通常与该国的移民政策挂钩，满足一定金额和条件的即可获得居留权。此类房产的投资者的最终目的是移民。投资者需要对移民政策有充分的了解，也要对投资的房产做出判断了解，此类房产受政策影响较大。

第六类，综合型房产。

投资者有多项购买需求，此类房产有着复合型的考虑，综合前5种房产的优势，结合个人的实际情况加以考虑。

仲量联行年中发布报告显示，2014年中国海外房地产投资激增，超过165亿美元，首次超过在国内的投资额。仅2014年上半年，中国私人对海外房产的投资已接近50亿美元，远超2011年以及2012年全年规模。

海外投资房产主要基于以下四点理由：

其一，为子女留学作准备；

其二，为全家移民做准备；

其三，出于资产安全考虑；

其四，投机炒房。

我们以高净值人士为参照对象，中国高净值人士都选择哪些国家和城市购买房产？这些国家和城市的房地产市场有哪些吸引力？

今后5年，英国房价将会有25％的上升空间，伦敦在这样的大环境中会表现更加强劲。中国内地留英学生家长组成“抄底英伦房地产”大军，成为英国，特别是伦敦新建住房的购买主力。

美国房地产既廉价又可以充当避险天堂，人民币汇率升值更提升了很多中国人潜在购房者的购买力。中国买家主要集中在洛杉矶、旧金山和拉斯维加斯三个地区。

近年来，由于中国炒房团的存在，多伦多2013年房屋均价持续疯涨至43万加元，涨幅达12%，就在全美房屋均价跌破18万美元之时，加拿大的房屋均价却飙升至33万加元，几乎是美国的一倍。

迪拜由于没有企业所得税，个人所得税，资本收益税、房产税，因而获得了中国富人的特别青睐，2011年，中国人在迪拜房产界共投资1.87亿美元，比2008年同期增长了6倍。

济州岛的房价与欧美等国家相比，价格更占优势。中国人拥有的济州岛土地已达到48.5万平方米，相比于2010年末的4.9万平方米，两年多的时间里增长了近9倍。

澳大利亚凭借着自然环境、地理条件和低失业率等有利条件吸引了大量包括中国人到当地买房。此外，在澳大利亚置房，海外学生和人员可以贷款，产权是永久性的，而且不征收遗产税。

在新加坡购房，贷款额最高可高达购房价格的70%。同时，贷款利率也比较低，固定利率为每年1.8%。外国人在新加坡私人住宅的占有量已经达到23%，其中来自中国买家数量位居第一。

巴黎地区房价远远高于其它地区并保持稳定增长，在巴黎华人聚集的13区，旧房价格在过去20年中上涨了三倍。在巴黎投资房产的华人，大都是旅居多年的华侨华人，投机客较少。

意大利房产的重要特性是稳定增长，在价格浮动上不会大起大落。在意大利，房产是永久产权，可以代代传承，而且出售相对比较容易，目前投资意大利房产的额度低，只需100多万元人民币。

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