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墨尔本常春藤地产Aus

2016年伊始，人民币汇率却依旧延续着去年的下势继续贬值，仍未出现扭转迹象。

1月6日，人民币兑美元离岸人民币汇率最多跌破6.7，随后更接连突破6.71和6.72，单日贬值近1.16%。人民币中间价下调145个点至6.5314，创2011年4月以来新低。新年仅过三天的时候，人民币中间价已经累计贬值378个基点。

对于资金密集型的房地产行业来说，融资渠道和成本对房企尤为重要。人民币贬值、美元增强、资本的外流将不利于房企的融资，一定程度上将会造成企业短期融资成本上涨和融资难度的增加。

分析人士表示，中国房地产企业的境外融资大都以美元计价，人民币的贬值会造成房企海外融资成本的上升，小型的开发商在人民币贬值后受到更大的伤害。人民币贬值将影响部分开发商的现金利息支付和净负债比率。

统计数据显示，截至2015年12月20日，中国房企海外融资总额仅243亿美元，同比2014年全年的633亿美元大降61.7%，折算成人民币计算，房企海外融资金额下降了2500亿元。

人民币的持续贬值将使得海外投资者抛售以人民币计价的资产，资金更大幅度的外流。而在楼市影响方面，一线城市的影响有限，由于一线城市属于人口净流入城市，增量的人口能够支持一线城市的购房消费。

但对于三四线城市的房地产市场影响较大，利空当地楼市。目前三四线城市人口外流明显，楼市面临着库存压力大的问题，人民币的贬值带动资产贬值，使得资金进一步流出，流向一线城市或海外，这样会造成恶性循环。

对于部分高财富值人群，近年来配置海外资产已经成为他们资产投资的必要选项，之前是由于移民、教育等原因在外海购置房产，如今不仅是基于上述原因在海外购置房产，人民币的贬值会让他们的海外投资在资产配置中占到更大的比重。

新年伊始，人民币的贬值速度已经大大超过了金融市场的预期，2016年必定成为中国中产阶级海外资产配置的历史性一年。

为什么要进行海外投资？

越来越多的投资人愿意将其投资的目标从国内转向国外。任何的投资都应奔着利益最大化的目标为基础，没有人愿意做亏本的买卖。以下是人们进行海外投资的主要动机：

- 通货膨胀正在侵蚀你的财富；

- 子女教育费用不断上涨；

- 退休后的高品质生活更需要财务保障。

为什么要投资墨尔本？

-澳大利亚的第2大城市，维多利亚州的首府，连续5年被评为"世界最宜居的城市"；

- 2015年全球第2佳求学城市，国际留学生人数屡创新高。墨尔本大学名列全澳第一；

-人口增长量领跑全澳，最受欢迎的移民城市之一，人口增长远超澳洲其它城市，预计在2051年会超过悉尼成为澳洲第一大城市；

- 誉满全球的艺术、文化名城，"体育类、时尚类、美食类"等多个国际著名赛事的举办地；

- 房地产市场长期供不应求，房屋价值、租金回报率势必稳健增长，投资前景看好。

投资墨尔本，就是投资未来！