概念的区别
市场价，是指一件商品在公开市场上的买卖价格。换句话说，就是买家愿意出售，而卖家愿意出让的真实价格。
而估价，只是对于某一个物业的市场价的评估或预测。凡是预测，就肯定不准确。就算估价师再专业，也不能完全准确判断出物业即将出售的市场价。如果是那么准确的话，那肯定是穿越了。
所以市场价和估价在概念上是不能混为一谈的。一个是客观存在的，另一个只是主观预测。
物业估价客观存在的难点
任何物业的估价都是一件非常专业，且非常有难度的工作。这一点体现在房产上尤其明显。因为每一个物业在这个世界上都是唯一存在的。没有任何一个物业和另外一个是完全一样的，就算再相似，也会有地理位置，楼层，方位，噪音等的不同。这也就给了估价师一个难题，每一套物业的估价都没有绝对的参考物。
有滞后性的历史成交价对比
在估价报告中，很重要的一个组成部分就是最近成交价对比。通常，估价师会参考过去六个月的在同一区域的相似房型成交价来给出估价。
这个信息的参照在今天的市场是非常滞后的。在悉尼，六个月的时间某一些区域平均价位都可能上升10%了。如果估价师参考的是六个月之前的成交价格，也就不难理解估价为什么会低了。
银行对“借贷风险”的控制
众所周知，银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款。在这种最坏情况发生时，银行则需要被迫卖掉物业来偿还借款。而在本来的借贷成本上，未来市场的变化，银行通过拍卖所产生的房产中介费，律师费以及一切手续费等都会成为银行的“借贷风险”。
那银行怎样才能使“借贷风险”最小化呢？那就是估价。说简单点就是，房子估低点，就算最坏情况发生，银行也可以再通过较高的市场价来转卖物业以承担全部的成本。
估价师的主观因素
前面提到估价的难度，也就不难理解估价师的主观因素所存在的偏差了。估价时，要考量的东西太多。不同估价师面对不同的物业所带来的价值侧重点也有所不同。所以这也就解释了为什么同一个物业的每次估价可能都都会不同。
综上所述，当一个物业估价低于预期或合同价时，请不用太过恐慌，因为估价并不能客观反映真实的市场价。在今天，物业低估只是被扩大了的一个现象而已。作为投资者，应该了解这个现象的存在而准备出一部分额外的资金来应对，量力而行。
对于资金紧张的投资者来讲，估价如果低了应该马上和您的贷款顾问联系，寻求解决方案。这一点也就体现了broker比起银行的lender更好的优势：独立性。因为只有独立，贷款顾问才能站在客户的角度去选择银行。资深的贷款顾问会熟知各银行的估价走向以及政策，以及银行在各时段银行面对“借贷风险”的不同态度。
