投资有道 | 奶爸谈投资房产,英国房产与投资专刊微信公众号文章

一位奶爸开办的关于英国房产投资的专题讲座，圣玛丽帮您整理概要，希望能够帮大家打开一扇在英国投资房地产的窗户。

朱主席，资深英国房产投资人，朱主席平易近人又有一雙兒女。熟悉他的人經常就稱他為“奶爸”；并创办了英华房联，专注英国房产投资，整合本地最优质资源及专业服务，力求服务大众投资人。最近，奶爸开办了一个关于英国房产投资的专题讲座，希望能够帮大家打开一扇在英国投资房地产的窗户。

投资方式分为三类，这三种投资方式奶爸把它们分别称为间接投资、直接投资和风险投资。固然是因为投资方式不同，然而贯穿其间一个很重要的区别就是各自自有资金投入比例的不同,也就是杠杆的不同。

1. 间接投资

第一种方式，奶爸称之为间接投资，因为我们投资的对象并非是房产投资一般心目中的买一栋实实在在的房子，而是与房产或者相关产业的投资产品。就像所谓投资黄金并不一定需要真正上银楼去买几条小黄鱼来一样。

股票

投资者第一个能想到的间接投资方式可能就是买房地产公司的股票了，比如Berkeley是英国很大的一个房地产开发商，是FTSE100指数的成分股，所以完全可以用投资他们股票的方式来间接投资房地产市场。

REIT（RealEstate Investment Trust）

另外一种大家可能相对陌生的投资产品叫做REIT（RealEstate Investment Trust）。它其实对于英国本身来说也都还是一个相对比较新的概念，只有不到十年的历史，它同样是在证交所上市,投资对象主要是商业地产。

间接投资的好处及优点

间接投资法的共同特点是它摒弃了房地产被称为realestate/不动产投资的基本特点。证券化使之既不real，也不不动。它的变现能力相当强。反之当市场走弱的时候，投资者甚至可以用做空的方式同样获得投资收益。

用杠杆来考察间接投资的话，一般来说做证券大量使用借贷杠杆的比较少，尤其是做多的时候，所以可以简单地把它们称为非杠杆的房地产投资方式。

2. 直接投资

第二种的直接投资法比较接近于我们一般脑海当中投资房地产的概念。但是英国市场发达法律规范，我们的投资获利方式也有很多种，从获利渠道来说一般就是房租受益和资本增值两个途径。我们就分成这两个大类再讨论，基本上都可以统称为BTL（buy tolet）。

BTL（Buy to let）

租金收益类当中第一种小类别,就是最最简单大家最最熟悉的买一套房子租给一个人或一家人赚租金，这种方式最最简单。对于房主房客的法律规范也比较健全合理。伦敦及周边以外的地区由于房价便宜，租金回报率还是相当可观的.正常的收益率在7%以上很正常，甚至可以接近两位数。伦敦因为房价很高，收益率一般不到5%。

HMO（Housein multiple occupation）

第二种方式在国内也已经有了，就是所谓的群租房HMO(housein multiple occupation)。好处显而易见。拆成几间总的房租收入肯定比单租大，但是管理麻烦，贷款利息高，通常要包水电煤宽带counciltax等各种账单，对房子的损耗也比较大。如果房子超过三层并且房客超过五家人家的话还必须申请执照。而有不少地区已经不再发放HMO执照了。英国对HMO也是有很多规定的，比如要求每间房间必须至少6.5平米。

Holiday Let

第三种对大家相对陌生的方式叫做holiday let。大家也许知道Airbnb。这就是一种holiday let的方式。比较有意思的是直到去年五月份之前，伦敦法律上是禁止短租的，也就是说做holiday let基本上都是非法在运作，好在大伦敦市政府学习三个代表与时俱进，终于停止了这个恶法。

购买学生公寓或者酒店房间的产权

另外一种最近被推广得比较多的是购买学生公寓或者酒店房间的产权。这种投资往往卖房会负责管理并且承诺几年内若干百分比的回报。如果是好的项目的话，这样稳定的收益确实也不错。尤其受到保险基金等等追求稳定年收益机构投资者的青睐。作为个人投资者的话，重要的是要判断房子的价格是否虚高，给你承诺的收益其实出在你多付了的购买价格上。另外一个必须知道的是这种投资退出很难。如果给你承诺的包租回报虚高，几年后卖方不再包租，投资人抛又抛不掉，那就是鸡肋了。

直接投资法中的另一类以追租资本增值为主的投资方式于租金收益法未必矛盾,有时候做法基本一致只是侧重点不同而已。

资本增值类投资法之: 投资学区房

奶爸先说了资本增值类投资法的第一种情况:投资学区房。其实它的操作方式和租金收益类的Singlelet基本完全一致。区别就是在于好区的房子价格高,租金收益率相对就低。租金收入不足以吸引人来投资，而是作为一种现金流的保障，支撑投资人从中长期的资本增值中获利。这里的学区房其实只是优质资产的代称，也可以是是比如伦敦中心区的优质房产，房产价格大体趋势是越贵涨得越快。

资本增值类投资法之: 追逐一些开发热点

第二种做法和第一种略有不同，不是去买好区，而是追逐一些开发热点，而开发项目往往是在所谓的坏区。等开发改建项目完成，坏区变成好区，房价自然就水涨船高了。比较典型的成功例子是CanaryWharf的开发，奥运新城Stratford的开发，和Crossrail沿线的开发。

资本增值类投资法之: 房产的改建和开发

第三种做法，也是租金收益法和资本增值法中唯一不属于BTL的投资方式是对房产的改建和开发。可以是简单的把车库/阁楼改成房间，也可以把大房子扩建分拆成若个个公寓，还可以把废弃的商业建筑改建成住宅楼等等。这种方法毋庸置疑技术含量比较高，需要比较专业的人士来操作。而且由于这种投资方法一般没有现金流对整个项目进展期间融资成本的支撑，所以也是目前介绍的几种方式中风险最大的。不过也正是由于技术含量高，资金要求高，因此市场准入也相应比各类简单的BTL高很多。在英国政府多次打压BTL投资者的情况下，普通BTL越来约难做。这类的改扩建投资仍然有着比较大的生存空间，是值得投资人关注的一个投资方向。

奶爸横向比较以上几种投资方式，他们的共同点就是一般会申请适当比例的贷款，也就是说会比较温和地使用借贷杠杆。一般BTL贷款的最低首付要求是25%，改建扩建的贷款算法完全不一样。

说到最后一部分,所谓的风险投资法，主要的风险就是来源于这几种投资方式的高度使用杠杆，一旦投资/投机失败则很容易血本无归甚至还要倒贴钱。

Off plan flip (炒楼花)

第一种做法off plan flip就是有些朋友已经熟悉了的所谓炒楼花。由于楼花要求的首付经常非常低，一般从10%起步，在楼花交房前逐步追加投资。在资本增值很快的地区很容易到交房时已经房价有很大涨幅。由于杠杆的作用,直接出手就可以获得很高的回报率，还不用交购房印花税。这种投资方式深得新加坡，港澳甚至内地投资者的青睐。《房产周刊》的范总编曾经和奶爸说过例子，在Battersea还没有炒热的时候，某楼盘只要30万英镑，有投资人买了好几十套，成交前以60万英镑出手。假如他的投资是10%的首付，那么就是3万成本获利30万。即使他追加到了20%首付也只不过6万成本，500%－1000%的收益率！免印花税！

跃跃欲试了是不是？给大家泼一大盆凉水!2014年春天英国发布新政策，造成接盘二手楼花的人几乎不可能得到正常的贷款。消灭了接盘侠，炒楼花的投资方式也就难以为继了。最苦的是政策发布前大杠杆进入的和至今还不知道这个政策的炒家，因为他们非常有可能在临交房时发现无法获得足够的贷款付款交房。他们面临的要么是跌价甚至割肉请现金买家解套，要么毁约损失首付，并且面临开发商的起诉追讨相关损失。

那么投资获利的最高杠杆是什么呢?所谓的无本万利!房产投资里还真是有这样的做法。高大上的叫法叫做Rentto Rent。俗称:二房东!二房东也有不同的做法，这里特指的是租下整栋房子分拆做成前面说过的HMO的类似做法。最大的区别在于根本不需要买下房子，直接一手进一手出赚差价。

总结

英国房地产投资的方式很多，有些和国内类似比较容易理解。有些则全然不同，想介入的话最好找专家出主意甚至于合作减小风险。从宏观整体上，2016年确实有一些比较大的风险和不利因素，比如英国退欧公投，比如中国外汇管制。不过根据2008年金融危机时伦敦房产市场的表现来预测，即使有调整也很可能是无量阴跌，由于英国利率短期内几乎不可能飙升，所以房主们不会因为房贷现金流断裂的问题而抛售，而调整期过后只会补涨，因此反倒可能是一个建仓的机会。

从奶爸个人投资好恶来说，以上几种投资方式中绝大多数是在所谓流通领域获利，而没有正真创造价值。唯一明显例外的好像只有改建加建的方式有点化腐朽为神奇创造新的居住空间的成就感。作为一个社会公民，获利的同时为社会创造了价值更能满足一点小小的自我，所以我更喜欢。也相信因为同样的理由，政府不会对开发改建项目有太大的敌意从而从政策上加以打压。华人在改建加建开发的市场上还是非常的弱小，我很希望以后谈到华人和房产的关系，不再给人的印象仅仅是炒房团或者二房东。

文章转自英华房联奶爸

点击阅读原文可以看到英华房联的详细介绍。

声明

本文由《英国房产与投资专刊》原创整理，欢迎转发，未经授权禁止转载，谢谢合作！

本文作者：

王夏 (Xia Wang)，圣玛丽私人财富管理有限公司总监。王夏是一位有着丰富投资经验的投资经理，她在英国投资领域已有7年多的从业经验，曾在英国老牌投资和养老基金咨询公司Barnett Waddingham Investments担任高级顾问和研究主管。