好多朋友在投资澳洲房产时会有疑问澳洲银行是如何贷款的呢？与国内有什么区别呢？那么今天，我来为大家详细解析下澳洲银行是如何审批贷款的。
一般来说，澳洲联邦银行(CBA)，西太平洋银行(WBC)，澳纽银行(ANZ)和澳洲国民银行(NAB)是澳洲的四大银行，它们的评级属于全球最高的评级之列，在审批贷款时通常采取比较谨慎的标准。
那么在澳洲买房，能向银行借多少钱？ 需要有多少收入？ 银行批准贷款的标准是什么呢？
首先，银行要求你有足够的还款能力，每个月的收入扣除支出以外，还能付得起贷款。
其次，万一你还不起钱，银行会收回房产，对外拍卖，所以它要保证房产物有所值，不至亏本。
1. 借贷安全性(Security)：
银行通过贷款价值比率(Loan to Valuation Ratio，简称LVR)指标来判断和控制你作为贷款人的风险。
2. 你的还款能力(Servicing)：
为确保贷款在你的财务承受范围内，银行要统计你的收入支出，看是否有盈余来负担还款，
同时也要考虑你的信用记录、存款和就业情况等因素。
银行用LVR来控制把钱借给你的风险：LVR＝贷款额／房产价值。这个房产价值不是指买房价格，而是银行委托的专业估价师评估的房产实际市场价值。
每家银行对LVR的要求不同，一般认为，贷款额如果不超过住宅物业价值的80%，那么风险还在比较可控的范围内。有些房产可能因为位置、类型、面积或其它原因只能用来借更低的比例，甚至不被接受作为抵押物。
LVR越高，对于银行来说，承受的风险就越大。有的银行允许LVR超过80%，甚至可高达95%，但要求你缴纳一定数额的房贷保险(Lender Mortgage Insurance，简称LMI)，以保护银行自己的利益。这是你给银行买的保险。
万一你违约不还钱，银行拍卖你的房子收不回本钱，房贷保险供应商会弥补这个差额，同时向你追债。
房贷保险通常占房贷金额的1-4%左右，保险费从几千到几万不等，可一次性支付，也可以和贷款一起分期偿还。
比如，你要买一套50万澳元的房子，估价若是60万，按80%的LVR，银行可贷48万。估价若是40万，银行只可贷32万，你自己要准备18万的首付款。如果银行允许90%的LVR，那么你能借到36万，自己准备14万首付款，还要支付几千澳元的房贷保险。
但如果你是高收入的专业人士，比如医生、会计师、律师或矿业工程师之类，有的银行可以免掉你的房贷保险。
除了考虑借贷安全性以外，银行还要确保你有能力还钱。
每个银行对还款能力的具体计算公式不同，但原则上都会比较你的收入和支出，计算财务盈余：财务盈余＝税后收入– 所有贷款 – 生活支出 – 一定的缓冲额。
如果盈余大于零的话，你被视为基本上有还款能力。
计算税后收入时，除了基本工资外，有时银行能将加班费、奖金、佣金和政府补贴也全部或部分算作收入。
比如，你领取家庭税务补贴(Family Tax Benefit A/B), 而且孩子不到11岁的话，这笔补贴能被算作收入。
很关键的一点是，投资房的租金收入也被算作收入。
考虑到会有出租管理费、市政费等支出，租金收入被承认的比例一般在80%左右，有的银行还会考虑负扣税因素。
由此可见，投资房贷款对工资收入的要求一般要低于自住房。
计算贷款支出的时候，银行一般会作比较保守的计算，使用的利率要高于当前利率。如果你有信用卡的话，就算没有透支，银行也可能将信用额度的2-3%算作每月还款。也就是说，信用卡过多，额度过高，都会降低你的贷款能力。
生活支出方面，银行一般会让你自己给个估算值，然后比较相似家庭类型的常规支出，选择两者中较高的那个数据。如果你的配偶不工作，银行也会将你配偶和子女的生活支出计算在内，保证你在还款的同时还能养家。
税后收入去掉贷款额和生活支出之外，一般还会再减去个缓冲额，确保万无一失。剩下的就是你的财务盈余，如果不是负数的话，银行才会进一步考虑你的贷款申请。
假设你单身，税前工资为10万，每月支出为2千，没有其它收入和债务，要买自住房，贷款30年，等额本息还款。
那么，在利率为6%的情况下，你的借款额约为59万(根据NAB银行网页的计算器)，每月还款额为3500澳元左右。
如果LVR为80%，你可以贷款购买价值在74万左右的自住房。如果你还想买套50万的投资房，只还利息，LVR为80%，租金回报率为5%。那么需要的税前工资收入大概为14万3千，也就是说，你的年收入要提高4万多澳元。
各大银行和贷款经纪公司网页上都有计算贷款额和还款能力的计算器，以上结果是用NAB银行的计算器估算的，未征求过专业人士意见，不保证正确性。
除了LVR和还款能力计算外，银行还会综合考虑你的信用记录、存款和工作情况，来决定要不要给你贷款。如果你经常更换地址，频繁跳槽，在多家银行登记过房贷咨询，还老是长期拖欠信用卡、电话和水电煤账单，那么你的信用评分估计很低，很可能影响贷款审批。
还有，即便银行通过了各项指标的审核，你自己也要算一下账，看包括首付和还款额在内的总支出是否符合家庭预算和规划。如果你有买车的打算，同时计划要把孩子送到私校，还要给父母办理付费移民，那就要提前制定预算，准备好充足资金，应对所有开支。
近来澳洲投资房政策有所收紧，一些银行有降低贷款额度和减少投资房利息折扣的举动，可能会引起申请者借款额度和借款能力一定程度的下降。关于贷款方面最新的政策，请务必向银行信贷经理或专业贷款经纪咨询。
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