摘要: 从未来的发展方向来看，墨尔本CBD的高层及小户型公寓是最不值得中国投资者进行选择的地区和房产类别。

据《Domain》报道，根据机密资料，有140多个地区因存在公寓供应过量、期房销售、部分地区价格下降的问题而被列入黑名单。 

这份黑名单的编制者是AMP银行，他们声称这是控制公寓“供应过量”风险的谨慎做法，毕竟供应过量可能导致房价和房租下降以及拖欠贷款的问题。 

AMP只是几个总结黑名单地区的大贷款机构之一，黑名单地区的公寓买家将面临更严格的贷款条件，对他们还贷能力的审查也会更仔细。 

AMP的目标是各州首府和内城地区正在建设的包含10套以上公寓的项目，因为那些地区已有大量新公寓或很快就要完工的公寓。悉尼CBD 10公里范围以外的地区如Homebush和Arncliffe就有很多公寓正在建设中，他们最近刚被加入黑名单。 

AMP的贷款者在贷款金额和同一个项目所购公寓数量上将面临更严格的规定，还被禁止使用开发商提供的一些好处，如租金担保。 

其他贷款机构最近也对以前很火爆但现在已冷却的一些地区发布了类似警告，比较典型的就是以前的矿业热潮区珀斯和Darwin，那里的租金和房价都大幅下降。Rock Building Society就重审和扩大了高风险地区黑名单，对奢华房产发布了限制条件，并且贷款价值比最高为70%。 

澳新银行的黑名单包含50个地区，主要集中在西澳大利亚、昆士兰和新州矿业城镇，他们在提供银行抵押贷款保险上被描述为“不可接受”，抵押贷款保险是保护出借方免遭违约的一次性保险。银行还在佣金以及计算买房人还贷能力的超时还贷上实行了更严格的规定。 

公寓黑名单地区。 

AMP的高风险名单主要集中在各州首府，尤其是墨尔本和悉尼，这两个城市由于投资者和首次购房者的需求公寓建设如火如荼。 

墨尔本的黑名单地区主要是CBD和邻近的Docklands和Southbank，那里有大量高层公寓小区正在建设。根据房地产价格分析公司SQM的数据，过去12个月里墨尔本的总体公寓价格上升了5%左右，房租上涨了4%左右，但存在供应过量的问题，一些大型建筑项目完工后问题会更严重。 

悉尼的黑名单地区主要也是CBD和内城地区如Dawes Point、Darling Harbour、Millers Point和Sydney South。根据SQM，过去12个月里悉尼的公寓价格上涨了近10%，房租上涨了5.5%。 

布里斯班内城地区由于供应过量问题已被SQM贴上了“红色警报区”的标签，其也在AMP的监控名单上。 

昆士兰在黑名单上有73个地区，是全国总数的一半多，包括Cairns和很多黄金海岸沿线地区，如Broadbeach、Mermaid Waters和Florida Gardens。根据SQM过去12个月里布里斯班的公寓价格增长了1%左右，房租增长了2.4%左右。开发商现在为购买50万澳元左右三室或四室公寓的买家提供三年的房租担保。 

贷款机构担心未来12个月新公寓蜂拥而至，给各地的存量房情况雪上加霜。根据规划咨询机构MacroPlan Dimasi，截止今年圣诞节前的9个月里墨尔本悉尼和布里斯班预计将完工4.5套公寓，跟去年相比增加了近25%，明年还将再完工5.3万套。 

珀斯在过去12个月里公寓价格下降了9%，在黑名单上有30多个地区，主要是珀斯市中心和东部地区，房租也已大幅下降。 

Darwin也在奋力吸收矿业热潮期兴建的新住宅，也在黑名单上。 

贷款机构担心期房投资者无法弥补低贷款价值比导致的首付差额，这表示在最后结算前需要支付更多的首付。WBP Property最近的调查披露截止去年8月前的8个月里有近一半的期房是负资产净值状态，也就是说这些房子的现有价值低于购买价，期房购买协议和结算前估价平均相差达4万澳元或10%，这是贷款机构要求评估的房产价值变化，以此计算可以贷出的金额。买方必须接受购买价格和最终估价之间的差距，否则就是违反合同，会损失首付并可能被卖方告上法庭。 

AMP表示贷款限制主要是针对那些“高密度”地区——小区公寓数量超过10套并且位于黑名单地区内。根据新的贷款规定，贷款价值比为90%，每个贷款人最多贷款两套公寓，开发商的租金担保不予接受，项目至少完工25%或10套公寓。 

其他贷款机构如ING Direct最近禁止向买家提供退款、特殊条件、家具、电视和汽车等鼓励他们完成期房交易的优惠条件。